창원지방법원 2025타경21611. 경상남도 거제시 옥포동의 까멜리아힐오피스텔 6층 602호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 따라서 실제 이용 형태와 임대차 현황을 함께 확인해야 합니다.

권리관계의 중심은 2023년 5월 24일 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 816,500,000원이며, 이후 설정된 240,000,000원 근저당권은 등기상 주식회사우주자산대부로 이전되어 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 계산에서는 전북은행에 113,083,000원이 배당되고 후순위 근저당권에는 배당되지 않습니다. 다만 배당상 인수액 0원과 실제 점유·등기상 위험은 구분해서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 압류 기재를 함께 확인

등기상 주요 흐름은 다음과 같습니다. 과거 경남은행 및 통영수산업협동조합의 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2023년 5월 24일 전북은행 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 되었고, 2023년 7월 19일 설정된 후순위 근저당권은 이후 주식회사우주자산대부로 이전되었습니다. 현재 경매개시결정은 2025년 7월 7일 접수되어 있습니다.

② 임차·점유 현황 — 전입자 11명, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유·전입 관련 인원은 11명입니다. 이들에 대해서는 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고 표시가 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2023년 5월 24일 이후로 기재되어 있어, 해당 전입일을 기준으로 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금·차임·확정일자 및 실제 임대차관계는 확인되지 않으므로, 이를 임대차 부담이 전혀 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

* 전입일이 말소기준권리 이후라는 기재를 기준으로 분류했습니다. 보증금·확정일자·실제 점유와 임대차계약의 확인 결과에 따라 세부 판단은 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 70%가 시세 메리트를 보장하지 않는다

현재 최저매각가는 115,500,000원으로 감정가 165,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이라는 점은 확인되지만, 감정가 대비 비율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.

이용상태는 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)이며, 사건 분류에는 근린시설로 표시되어 있습니다. 용도 표기와 실제 이용 형태를 구분해 비교 대상과 환금성을 검토해야 합니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 현재 최저가만으로 입찰가의 적정성을 확정하지 않는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 집행비용 추정액 2,417,000원을 제외하면 전북은행에 113,083,000원이 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권에는 배당이 돌아가지 않으며, 전체 채권액 1,056,500,000원 중 943,417,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자 측의 부족액이며, 그 자체가 매수인의 인수금액을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 거제시 옥포동의 옥포초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근과 출입이 가능하며, 북동측 약 8m 폭 도로와 남측 약 25m 폭 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 실제 점유자 및 현재 이용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용. 일반상업지역이며, 대로3류와 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 옥포초등학교 및 병설유치원 상대보호구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 현황상 다수의 전입자가 기재되어 있어, 임대차 실체와 점유 정리가 확인되기 전에는 명도 난이도와 투자 회수 기간을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기 원본 대조. 거제시 압류의 현재 효력을 확인하고, 2023년 5월 24일 말소등기 문언과 현재 권리목록 표시의 차이를 해소합니다.
• 매각물건명세서. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재를 최신 등기와 대조하고, 법정지상권 해당사항 없음 기재도 함께 확인합니다.
• 전입자 11명. 각 인원의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 차임, 확정일자 및 전출 여부를 확인합니다.
• 채권승계 확인. 을구 8번 근저당권의 주식회사우주자산대부 이전 내역과 실제 채권자·배당요구 관계를 대조합니다.
• 시세 검토. 주거용 오피스텔의 실제 이용 형태를 기준으로 비교 거래사례를 확인한 뒤 입찰 상한을 정합니다. 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 않습니다.
• 명도 및 비용. 현장 방문으로 점유 현황을 확인하고, 인도 절차와 관리비 등 추가 비용 가능성을 검토합니다.
• 배당표 재검토. 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 70%”보다 먼저 확인할 것

이 물건은 감정가 165,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 115,500,000원으로 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 현황조사상 전입자 11명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 거제시 압류의 말소 표시와 관련 등기 문언을 대조해야 하는 과제도 남아 있습니다.

배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 이는 등기상 상충하는 표시와 실제 점유·임대차 위험까지 모두 해소되었다는 의미가 아닙니다. 먼저 권리의 현재 상태와 점유 관계를 확인하고, 그다음 실제 거래사례를 바탕으로 입찰가를 정하는 순서가 적절합니다.