창원지방법원 2025타경21611. 거제시 옥포동 까멜리아힐오피스텔 3층 301호입니다. 경매상 물건종류는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가요항표상 실제 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 따라서 단순한 아파트 경매와 동일하게 평가해서는 안 됩니다.

등기부상 현재 소유자는 주식회사테크온네이처입니다. 이 회사는 2023.05.24 과거 임의경매 매각으로 소유권을 취득했으며, 같은 날 주식회사전북은행 앞으로 채권최고액 816,500,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2023.07.19 설정된 후순위 근저당권은 2025.05.21 주식회사우주자산대부로 이전되었고, 해당 회사가 2025.07.07 임의경매를 신청했습니다. 신청 청구액은 240,000,000원입니다.

등기상 순서는 비교적 분명합니다. 문제는 등기부 밖에서 확인해야 할 점유관계와 유치권 주장입니다. 특히 유치권이 적법하게 성립한다면 근저당권의 말소 여부와 별도로 매수인의 사용·인도 및 추가 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인

핵심은 2023.05.24 전북은행 근저당권입니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준이므로, 그 뒤 설정된 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

2022.07.22 거제시 압류는 말소기준보다 앞선 과거 기록이지만, 2023.05.24 기존 경매 매각에 따른 말소 등기가 확인됩니다. 따라서 현재 남아 있는 선순위 압류로 해석해 매수인의 인수권리로 더해서는 안 됩니다.

② 임차인·전입 조사 — 11건 모두 말소기준 이후

현황조사에는 개인과 법인을 포함해 11건의 전입·점유 관련 기록이 있습니다. 개인 10명과 법인 1곳으로, 동일한 임대차계약의 관계인인지 각각 독립한 임차인인지는 확인되지 않습니다. 따라서 이를 실제 임차인 11명 또는 보증금 11건으로 단정해서는 안 됩니다.

확인된 전입·등록일은 모두 2023.05.24 말소기준권리 이후입니다. 해당 날짜만으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 부분이 확인되지 않아 임대차의 실체와 우선변제 여부는 미상입니다.

대항력 배지는 확인된 전입·등록일과 말소기준권리의 선후관계를 나타냅니다. 우선변제 배지는 확정일자·배당요구·보증금 확인 상태를 나타내며, 승계 배지는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 나타냅니다.

배당요구 여부도 중요합니다. 임차인별 보증금 및 배당요구 관련 사실이 확인되지 않아 예상배당표에 임차인 배당액이 반영되지 않았습니다. 실제 배당에서 우선변제권이 인정되면 근저당권자에게 배당되는 금액이 줄어들 수 있습니다. 또한 실제 점유자가 있는 경우 대항력과 별개로 인도 협의 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 유치권 행사 안내문 — 이번 사건의 핵심 변수

유치권의 성립 여부를 판단하려면 실제 주장자가 누구인지, 어떠한 채권을 근거로 하는지, 해당 채권과 이 부동산의 관련성, 변제기 도래 여부, 적법한 점유의 성립과 계속 여부 등을 확인해야 합니다.

만약 유치권이 성립하지 않는다면 주장은 배척될 수 있습니다. 반면 유효한 유치권이 인정된다면 매수인이 소유권을 취득하더라도 점유 회복과 사용에 제약을 받을 수 있으며, 분쟁 해결을 위해 비용이나 시간이 발생할 수 있습니다.

④ 가격 분석 — 감정가의 70%지만 시세 할인은 미검증

현재 최저매각가는 71,400,000원으로 감정가 102,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 상태이며, 추가 유찰을 가정한 회차별 최저가도 산출되어 있습니다.

추가 유찰 시 금액은 회차별 가정이며, 실제 진행·매각가격을 확정하는 수치가 아닙니다. 인수액은 배당모형 기준으로 유치권 분쟁 및 미확인 점유 관련 비용은 제외되어 있습니다.

여기서 중요한 사실은 실거래 시세와의 비교가 이루어지지 않았다는 점입니다. 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 최근 가격 추세를 확인할 수 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.

감정가 대비 할인율은 경매 절차상의 가격 변화일 뿐 시장가격 대비 할인율과 동일하지 않습니다. 특히 유치권 주장과 점유관계가 복잡한 물건에서는 낙찰가와 최종 경제적 취득비용 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)

후순위 근저당권은 최초 엠케이자산대부주식회사 명의로 설정되었으며, 이후 엠케이자산관리주식회사로 상호가 변경되고 2025.05.21 주식회사우주자산대부에 이전되었습니다. 동일한 근저당권의 권리 변동으로, 채권액을 중복 합산하지 않습니다.

현재 회차 기준 집행비용 추정액은 1,685,200원입니다. 남는 매각대금 69,714,800원이 선순위 전북은행에 배당되는 구조로 계산되어 있습니다. 따라서 후순위 근저당권자인 신청채권자에게는 예상배당액이 0원입니다.

채권최고액 기준 미배당 합계는 986,785,200원이지만, 이 금액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 원칙적으로 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당 채무는 매수인의 인수채무와 구별됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 실제 채권액과 공동담보 관계에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 추가 유찰 시 채권 회수 시나리오

회차가 진행되어 최저매각가가 낮아지면 채권자에게 배당할 수 있는 재원도 감소합니다. 선순위 근저당권의 채권최고액이 매각대금에 비해 크기 때문에, 위 가정에서는 신청채권자 주식회사우주자산대부에 대한 배당이 어느 회차에서도 0원입니다.

다만 후순위 채권자가 배당받지 못한다고 해서 곧바로 경매 절차가 무효가 되거나 낙찰자가 그 채무를 부담하는 것은 아닙니다. 반대로 매각대금이 줄어든다는 이유만으로 유치권 또는 점유 관련 위험이 줄어드는 것도 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 거제시 옥포동 소재 옥포초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하고, 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측 약 8m 도로와 남측 약 25m 도로에 접하며, 진출입 및 옥내주차시설 상태도 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 사용승인일은 2016.01.28이며, 철근콘크리트구조의 15층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도. 경매상 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 공부상 용도와 실제 사용상태의 적합성, 임대차 적용관계 등을 별도로 검토해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며, 가축사육제한구역, 옥포초등학교 관련 상대보호구역, 옥포항항만시가지구역 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,539,000원/㎡입니다. 해당 수치는 토지 단위면적 기준으로, 301호의 개별 실거래 시세를 나타내지는 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부도 특이사항 없이 표시되어 있습니다. 다만 이는 유치권 주장이나 점유 관련 분쟁이 없다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔이라는 이용 특성을 고려해야 하며, 최근 실거래가와 거래량이 확인되지 않은 상태입니다. 현재 자료만으로 재매각 가능성이나 적정 환금가격을 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 유치권 주장자 확인 — 최우선. 문에 부착된 안내문의 내용, 주장자, 채권의 발생 원인, 청구금액 및 점유 형태를 확인해야 합니다. 유치권이 실제로 성립하는지 판단하기 전에는 안전한 인수 0원 물건으로 취급하기 어렵습니다.
• 실제 점유자 특정. 현황조사에 기록된 개인 10명과 법인 1곳이 각각 실제 거주·사용하는지, 동일 임대차 관계에 속하는지, 현재도 점유하는지 확인해야 합니다.
• 보증금 및 확정일자 확인. 현재 조사된 전입·등록일은 모두 말소기준 이후이지만, 임차인별 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 최신 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 대항력·우선변제 재검토. 실제 주거·상업 이용 형태, 사업자등록, 선순위 대항요건 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 단순 전입일 비교만으로 모든 임차인 문제를 종결해서는 안 됩니다.
• 공동담보 관계 확인. 전북은행 근저당권은 공동담보목록 제2023-211호가 있습니다. 공동담보 대상 부동산과 실제 채권 잔액, 배당에 영향을 줄 사항을 확인해야 합니다.
• 신청채권자 권리 확인. 2025.05.21 후순위 근저당권을 이전받은 주식회사우주자산대부의 권리관계와 경매신청 채권액 240,000,000원을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 12개월 거래가격과 최신 거래사례를 확보해 71,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검토해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
• 명도·인도 가능성. 유치권 주장자와 현황조사상 점유자의 관계를 확인해야 합니다. 낙찰 후 인도명령만으로 해결 가능한지, 별도 분쟁이 필요한지를 검토해야 합니다.
• 관리비 및 기타 부담. 체납된 공용부분 관리비, 미납 공과금, 점유 상태에 따른 추가 비용을 확인하고 실제 취득비용 산정에 반영해야 합니다.
• 법원 원본 및 절차 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매 진행기록을 대조해야 합니다. 특히 2026년 3월 기각결정정본 송달기록이 있어 그 결정의 대상과 현 경매 절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 등기권리와 해결해야 할 점유 문제는 다르다”

거제 까멜리아힐오피스텔 301호의 말소기준은 명확합니다. 2023.05.24 전북은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류·경매개시결정은 원칙적으로 소멸하며, 예상배당표상 매수인 인수금액도 0원입니다.

하지만 이것만으로 안전한 경매라고 결론 내릴 수 없습니다. 현황조사상 11건의 전입·점유 기록이 있고, 임대차계약과 보증금 관계는 확인되지 않았습니다. 무엇보다 유치권 행사 관련 안내문이 부착되어 있다는 공식 기재가 있습니다.

또한 실제 거래가격을 확인할 수 없어 최저매각가 71,400,000원이 시세보다 낮은지도 알 수 없습니다. 추가 유찰로 낙찰가격이 내려가더라도 미확정된 유치권 및 점유 문제의 경제적 부담이 함께 줄어드는 것은 아닙니다.

결론은 등기상 말소구조는 확인되지만, 실질적인 취득 위험은 아직 해소되지 않았다는 것입니다. 유치권의 성립 여부와 점유관계를 먼저 확인하고, 그다음 최근 실거래가격을 기준으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 현 상태에서는 가격 할인율보다 법적·경제적 추가 부담을 특정하는 작업이 우선입니다.