창원지방법원 2025타경21611. 경상남도 거제시 옥포동 까멜리아힐오피스텔 9층 901호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류되지만, 감정평가서에서는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 환금성이나 임대차 상황을 전제로 판단해서는 안 됩니다.

현재 소유자는 주식회사테크온네이처입니다. 2023년 5월 24일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 전북은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 후순위 근저당권이 설정·이전됐으며 2025년 7월 7일 다시 임의경매가 개시됐습니다. 과거 경매 매각을 거쳐 현재 소유자에게 이전된 뒤 재차 경매에 나온 이력이 확인됩니다.

가장 주의할 점은 등기상 채무 규모와 실제 매수인이 인수하는 금액을 구별하는 것입니다. 전북은행 근저당 채권최고액은 816,500,000원으로 감정가보다 크지만, 이것이 곧 낙찰자의 추가 부담액을 뜻하지는 않습니다. 해당 근저당은 말소기준권리로서 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 다수의 전입 신고와 임대차관계 미상이라는 문제가 남아 있어, 권리관계만으로 입찰 적합성을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2023.05.24 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 816,500,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 그 뒤 2023.07.19 설정된 후순위 근저당권과 2025.07.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 11건의 전입 신고

현황조사에서 11건의 개인·법인 전입 신고가 확인됩니다. 모두 말소기준권리인 2023.05.24 이후의 전입일이므로, 확인된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.

다만 각 신고자의 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 실제 임대차계약이 확인되지 않았습니다. 아래 명단은 실제 임차인 11명이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 다수의 신고가 동일 호실에 기재된 경위와 실제 점유 주체를 확인해야 합니다.

대항력 표시는 2023.05.24 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계를 기준으로 합니다. 실제 입주일, 계약관계, 임차 목적물 및 법률상 보호 여부까지 확정한 판정은 아닙니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 그러나 시세 할인은 미확인

감정가는 104,000,000원이며 현재 최저매각가는 72,800,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70% 수준으로 내려왔습니다. 그러나 이 70%는 감정가 대비 비율이지 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.

동일 건물 또는 유사한 주거용 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없는 상태입니다. 그러므로 72,800,000원이 실제 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 근린시설로 분류된 물건인 만큼 주거용 이용 현황과 공부상 용도, 실제 거래되는 비교 물건의 용도가 일치하는지도 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)

배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 집행비용은 1,710,400원으로 추산했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 공동담보권의 실제 배당액은 확정 채권액, 다른 담보물의 배당관계 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 71,089,600원이 선순위 전북은행 근저당권에 배당되고 후순위 근저당권에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다. 채권자 전체 미배당액은 985,410,400원으로 계산됩니다. 다만 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 인수해야 할 보증금이나 추가 채무가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 옥포동 소재 옥포초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북동측 약 8m 도로와 남측 약 25m 도로에 접하고, 옥내주차시설이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 사용승인일은 2016.01.28입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 감정상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 경매상 용도 분류인 근린시설과 실제 이용상태를 함께 검토하고, 공부상 용도 및 적법한 사용 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역에 속하며 대로3류 및 소로2류에 접합니다. 상대보호구역과 중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지 공시지가는 1,539,000원/㎡입니다.
• 토지·규제. 대지면적은 766.3㎡이며 완경사지의 사다리형 토지입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔의 매매·임대 수요와 근린시설 용도에 따른 이용 제약을 함께 고려해야 합니다. 최근 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입 신고자 11건 확인. 각 신고자의 실제 거주 여부, 임대차계약 유무, 점유 부분 및 현재 거주 인원을 확인하세요. 동일 호실에 다수의 전입 신고가 이뤄진 경위도 파악해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만, 보증금과 확정일자 등이 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서 및 실제 임대차계약을 대조하세요.
• 명도 비용과 기간 검토. 다수의 점유자가 실제 거주한다면 인도명령이나 명도 협의가 복잡해질 수 있습니다. 낙찰 후 곧바로 공실을 확보할 수 있다고 가정하지 마세요.
• 거제시 압류 말소 확인. 2022년 압류가 2023년 매각으로 말소된 이력을 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 전북은행 근저당권과 후순위 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 해당 호실 외 담보물과 실제 피담보채권 관계를 확인하세요.
• 용도 일치 여부 확인. 근린시설 분류와 감정상의 주거용 오피스텔 이용상태를 대조하고, 건축물대장·집합건축물대장 및 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 시세 비교. 까멜리아힐오피스텔의 동일·유사 호실 최근 매매가격과 임대가격을 확인한 후, 감정가가 아닌 실제 시장가격을 기준으로 응찰 상한을 설정하세요.
• 관리비 및 공과금. 장기 미납 관리비, 공용부분 관련 부담 및 점유자가 사용한 공과금의 정산관계를 확인하세요.
• 경매 진행상태 재확인. 사건기록에 2026.03.31 기각결정정본 송달 이력이 있습니다. 해당 결정의 대상과 효력, 2026.11.09 매각기일의 유효 여부를 법원 사건기록으로 확인하세요.
• 입찰보증금·원본 대조. 입찰보증금과 입찰조건은 매각공고에서 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조하세요.

맺으며 — “70%라는 숫자보다 점유와 실제 시세가 중요하다”

창원지방법원 2025타경21611은 감정가 104,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 72,800,000원까지 내려온 거제 옥포동의 주거용 오피스텔 이용 물건입니다.

권리관계에서는 전북은행 근저당을 말소기준으로 후순위 담보권이 소멸하고, 명세서상 명시적인 인수권리가 없다는 점이 긍정적입니다. 전입 조사에 나타난 신고일도 모두 말소기준보다 늦습니다.

그러나 전입 신고 11건의 실제 점유관계가 불명확하고, 보증금과 개별 계약내용도 확인되지 않았습니다. 동일 유형의 최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 최저매각가가 시장가격보다 낮다고 평가하기도 어렵습니다.

따라서 이 물건은 등기상 인수 부담은 제한적이지만, 점유·명도 및 가격의 불확실성이 큰 물건입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율을 가격 메리트로 인정하기 전에 실제 시세와 점유 실태를 확인해야 합니다. 추가 유찰 여부보다 중요한 것은 실제 시장가치와 공실 확보 가능성을 확인하는 것입니다.

결론은 조건부 보류. 권리관계만으로는 접근 가능한 구조지만, 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.