수원지방법원 2025타경57467. 경기도 오산시 원동 763-21 소재 오산시네마타운 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기부는 집합건물이고 감정평가서상 3층 301호의 이용상태는 판매 및 영업시설(세프 피시방)입니다. 지하 2층·지상 9층의 상업용 건물에 속한 물건으로, 일반적인 주거용 아파트와는 임대차 및 환금성 판단 기준이 다릅니다.
이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 매각가격보다 낙찰자가 실제로 부담할 권리입니다. 이랜드월드가 설정한 500,000,000원 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그보다 먼저 전입한 임차인이 조사되어 있고, 현재 소유권도 신탁회사 명의입니다. 특히 임차인별 점유 호실과 인수권리 관련 기재가 서로 맞지 않아 원본 서류 대조가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57467 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 763-21 오산시네마타운 3층 301호 |
| 사건상 용도 | 대지 |
| 등기부 구분 | 집합건물 |
| 감정평가 이용상태 | 3층 301호 · 판매 및 영업시설(세프 피시방) |
| 점유 조사 면적 | 3층 301호 686.1700㎡ (엄인석 점유 부분) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 |
| 사용승인 | 2001.11.29 |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 채무자 | 주식회사오산시네마 |
| 신청채권자 | 주식회사이랜드월드 |
| 청구금액 | 500,000,000원 |
| 감정가 | 2,124,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,124,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 신탁등기
말소기준권리는 2019.11.04 접수된 을구 11번 이랜드월드 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이며, 채무자는 주식회사오산시네마입니다. 이후 등기된 압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다.
오산시의 2023년 및 2024년 압류는 이미 말소되었고, 2025.04.09 압류는 현재 등기상 남아 있는 후순위 권리입니다. 이 압류 자체의 소멸과 별개로 실제 조세채권의 배당 순위 및 당해세 문제는 추가 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
현황조사 등을 통해 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 이 중 엄인석과 박찬호는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 조사자료상 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 나머지 임차인 3명은 말소기준권리 이후 전입으로 분류됩니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
|
엄인석 3층 301호 · 686.1700㎡ |
2017.06.23 | 70,000,000원 | 6,600,000원 |
대항력 있음
우선변제 미확인
배당요구 2025.11.06 배당요구 · 모델상 인수 대상 |
|
박찬호 4층 · 634.72000㎡ |
2018.05.04 | 70,000,000원 | 5,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 미확인
배당요구 2025.11.07 배당요구 · 매각 호실과 점유층 불일치 |
|
주식회사 감성컴퍼니(윤용희) 5층 501호 · 321.0000㎡ |
2022.06.14 | 30,000,000원 | 2,500,000원 |
후순위
우선변제 미확인 매각 대상 301호와 점유 호실 다름 |
|
(주)제이컴퍼니(현재웅) 5층 501호 · 68.4000㎡ |
2023.11.14 | 10,000,000원 | 300,000원 |
후순위
우선변제 미확인 매각 대상 301호와 점유 호실 다름 |
|
주식회사 엘앤케이이스테이트(김기홍) 롯데시네마오산 5층 · 16.5000㎡ |
2021.03.15 | 5,000,000원 | — |
후순위
우선변제 미확인 매각 대상 301호와 점유층 다름 |
위 대항력 판정은 조사자료의 전입일 기준입니다. 실제 대항요건의 충족 여부와 효력 범위, 우선변제권 및 배당 결과는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 실제 임차인으로 중복 계산한 경우는 없습니다.
- 엄인석: 보증금 70,000,000원 · 예상배당 0원 · 매수인 인수 70,000,000원
- 박찬호: 보증금 70,000,000원 · 예상배당 0원 · 매수인 인수 70,000,000원
③ 실질취득금액 — 낙찰가에 인수액을 더해야 한다
현재 최저매각가인 2,124,000,000원은 입찰가격의 기준일 뿐, 배당 시뮬레이션에서 예상한 임차보증금 인수액까지 포함한 금액은 아닙니다.
| 최저매각가 | 2,124,000,000원 |
|---|---|
| 엄인석 인수 예상 | 70,000,000원 |
| 박찬호 인수 예상 | 70,000,000원 |
| 모델상 총 인수 | 140,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 2,264,000,000원 |
실질취득 예상액은 최저매각가와 모델상 인수액을 합산한 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용·수선비·관리비 등은 포함하지 않았습니다. 인수액은 법적으로 확정된 금액이 아닙니다.
④ 회차별 낙찰가와 인수 위험
감정가 기준 신건 및 유찰 시나리오를 비교하면 낙찰가가 낮아질수록 실질취득금액도 감소합니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션에서는 각 회차의 임차보증금 인수액을 모두 140,000,000원으로 계산하고 있습니다.
| 회차 | 매각가격 | 인수 예상 | 실질취득 예상 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,124,000,000원 | 140,000,000원 | 2,264,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,699,200,000원 | 140,000,000원 | 1,839,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,359,360,000원 | 140,000,000원 | 1,499,360,000원 | 0원 |
실질취득액은 각 시나리오의 매각가격에 140,000,000원을 합산한 계산값입니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 후속 매각조건을 확정하는 것은 아닙니다.
신건에서 2,264,000,000원으로 예상되는 실질취득금액은 1회 유찰 가정 시 1,839,200,000원, 2회 유찰 가정 시 1,499,360,000원으로 감소합니다. 그러나 비교 가능한 실거래가격이 없으므로 유찰 후 금액이 반드시 적정가격이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 23,640,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사이랜드월드 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,600,360,000원 |
| 별도 인수 · 엄인석 | 70,000,000원 | 0원 |
| 별도 인수 · 박찬호 | 70,000,000원 | 0원 |
집행비용은 23,640,000원으로 추정되며, 근저당권자에게 500,000,000원을 배당한 뒤 1,600,360,000원이 남는 모델입니다. 임차보증금 인수 140,000,000원은 매각대금에서 배당하는 금액이 아니므로 도넛 차트에 포함하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 지하철 1호선 오산역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하는 주상지대이며, 감정평가상 입지여건 및 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 교통여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 사용승인일은 2001.11.29이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 조사되었습니다.
- 이용상태. 3층 301호는 판매 및 영업시설(세프 피시방)입니다. 건물 내 다른 층에는 체육시설, 일반음식점, 문화 및 집회시설, 영화상영관과 영사실 등이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형의 상업용 건부지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 비행안전제3구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 1,436.4㎡, 공시지가는 3,962,000원/㎡로 표시됩니다. 이는 토지 관련 정보로서 301호의 전유면적이나 독립 대지면적을 의미하지 않습니다.
- 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 상업용 집합건물은 용도 적합성, 임차인의 영업 지속 여부, 공실 위험과 실제 임대수익이 매각가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 이번 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않아 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 정확히 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 등기, 감정평가서상 3층 301호의 매각범위를 매각목록·건축물대장·대지권 관련 서류로 대조하세요.
- 엄인석 임대차 검증. 3층 301호 점유자로 조사된 엄인석의 임대차계약서, 실제 점유, 대항력과 우선변제권을 확인하세요. 모델상 인수액은 70,000,000원입니다.
- 박찬호의 점유 호실 확인. 박찬호는 4층 점유자로 기재되어 있으나 배당 시뮬레이션에는 70,000,000원 인수액이 반영되어 있습니다. 이번 301호 매각과 법적으로 연결되는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 명세서에는 인수권리가 없다고 기재되어 있으나, 배당 시뮬레이션에는 인수액이 존재합니다. 이 차이를 해소하는 것이 입찰 전 핵심 과제입니다.
- 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기와 신탁원부 제2022-2964호를 확인하고, 임대차 체결 및 관리·처분 권한 관계를 검토하세요.
- 조세채권 확인. 오산시 압류 관련 체납세액과 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당순위에 따라 예상배당표가 달라질 수 있습니다.
- 사업시설 현장 확인. 판매·영업시설의 내부 상태와 실제 사용 현황, 영업시설의 잔존물, 시설물 소유관계와 명도 가능성을 확인하세요.
- 관리비 및 공용부담 확인. 관리주체를 통해 미납 관리비, 공용부분 부담과 시설 유지관리 관련 비용을 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰가 산정. 모델상 최저가 2,124,000,000원에 인수 예상액 140,000,000원을 합산한 2,264,000,000원을 우선 위험 시나리오로 검토하세요. 실제 인수액이 확정되면 다시 계산해야 합니다.
- 상업시설 거래가격 및 수익성 검증. 비교 가능한 상업시설 거래사례와 대상 호실의 임대수익을 확인하기 전까지 감정가 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “채권이 소멸해도 임차보증금은 남을 수 있다”
이 사건의 핵심은 근저당권 자체보다 선순위로 조사된 임차인의 보증금과 신탁등기의 관계입니다.
이랜드월드 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 엄인석과 박찬호는 말소기준권리 이전에 전입한 것으로 조사되었고, 배당 시뮬레이션에서는 이들의 보증금 합계 140,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 계산합니다.
이 가정을 적용하면 신건 실질취득금액은 2,264,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재되어 있고, 박찬호를 포함한 일부 임차인은 매각 대상과 다른 층의 점유자로 조사되었습니다. 따라서 140,000,000원을 확정된 인수액으로 간주할 수도, 반대로 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
실거래 비교가격이 확인되지 않는 상업용 시설이라는 점도 부담입니다. 최저매각가만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵고, 신탁원부와 임대차의 실제 권리관계, 해당 호실의 수익성까지 확인해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 말소기준권리 자체는 식별되지만, 임차인 인수 여부의 불일치, 신탁등기 확인 필요성, 가격 검증의 어려움이 겹칩니다. 권리관계 확인 전 입찰 보류, 실제 인수액과 실질취득금액을 확정한 뒤 가격을 재평가하는 것이 핵심입니다.
