수원지방법원 2025타경57467. 경기도 오산시 원동 763-21 오산시네마타운 8층 801호입니다. 사건의 용도 분류는 대지이지만, 등기 형태는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 판매시설 및 문화·집회시설입니다. 해당 8층은 영화상영관 5·6관으로 이용되었던 공간이며, 현재는 영업종료 상태로 조사되었습니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 11월 4일 접수된 주식회사이랜드월드의 채권최고액 500,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 오산시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기부만으로 이 물건을 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 조사된 대항력 임차인 엄인석과 박찬호가 각각 70,000,000원의 보증금을 가지고 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 이 두 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 반면 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항이 없다고 기재되어 있어, 두 자료의 차이를 반드시 해소해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁과 임차인을 확인해야 한다

말소기준권리는 을구 11번 이랜드월드 근저당권입니다. 2019년 11월 4일 접수된 채권최고액 500,000,000원으로, 현재 경매 신청채권자와 동일한 채권자입니다. 이보다 뒤에 설정된 권리 중 매각으로 소멸하는 권리는 다음과 같습니다.

• 오산시 압류(2023.08.23). 2023.10.04 해제 기록이 있어 현재 압류로 남아 있는 권리와 구별해야 합니다.
• 오산시 압류(2024.02.20). 2024.04.16 해제 기록이 있습니다.
• 오산시 압류(2025.04.09). 말소기준권리 이후 설정된 압류로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
• 임의경매개시결정(2025.08.25). 이랜드월드 신청에 따른 경매개시결정으로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 2명, 보증금 1.4억

조사된 임차인은 총 5명입니다. 이 중 엄인석과 박찬호는 말소기준권리보다 앞선 시점에 전입한 것으로 조사되어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 두 사람 모두 확정일자는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션은 우선변제권이 없는 것으로 보고 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다.

나머지 3명은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않으므로, 대항력이 없다는 이유만으로 임대차 보증금과 점유 문제까지 모두 정리된 것으로 판단해서는 안 됩니다.

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 위 5명은 각각 조사된 임차인으로 분류하며, 보증금 인수 추정액 140,000,000원은 대항력 있는 엄인석과 박찬호 두 사람에 한정한 금액입니다.

③ 실질취득 시나리오 — 인수액 1.4억을 별도로 계산

배당 시뮬레이션에 기재된 매수인 인수액 140,000,000원이 모든 회차에서 동일하게 발생한다고 가정하면, 낙찰가가 낮아지더라도 인수 위험은 그대로 남습니다. 따라서 최저매각가만 보지 말고 낙찰가에 인수 추정액을 더한 금액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,389,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권자 이랜드월드의 500,000,000원은 전액 배당되고, 채권자 미배당액은 0원입니다. 두 대항력 임차인의 보증금 140,000,000원은 배당액에 포함하지 않고 매수인 인수 추정으로 별도 계산했습니다. 소유자 잔여액은 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목을 반영하지 않은 금액입니다.

⑤ 입지·건물 이용상태·환금성 메모

• 입지. 감정평가상 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 상업·주거 혼합 지역입니다. 제반 입지여건 및 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로가 접해 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 사용승인일은 2001.11.29이며 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 조사되었습니다.
• 층별 이용. 3층 301호는 판매 및 영업시설(세프 피시방), 4층 401호는 체육시설, 5층은 근린생활시설과 문화·집회시설, 6·7·8층은 영화상영관, 9층은 영사실로 조사되었습니다.
• 영업종료. 8층 801호는 영화상영관 5·6관으로 운영되었으나 현재 영업종료 상태입니다. 기존 영화관 운영을 전제로 한 수익이나 임대료를 그대로 기대해서는 안 되며, 새로운 임차인 확보 및 용도 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 토지 이용. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 지목은 대, 지형은 평지, 형상은 세로장방형으로 조사되었고, 공시지가는 3,962,000원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 등이 기재되어 있습니다. 건축·영업·용도변경 등 실제 사업계획에 맞춰 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 부동산과 달리 영화관으로 사용되었던 대형 상업시설입니다. 현재 영업종료 상태이고 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 환금성과 적정 매각가격을 단정하기 어렵습니다. 임대 가능성, 시설 철거·재활용 비용 및 용도 적합성을 우선 검토해야 합니다.
• 건물 하자. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 실제 내부 시설 상태와 장기간 영업중단에 따른 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 재확인. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 대항력 임차인 2명·보증금 1.4억 인수 추정이 상충합니다. 최신 명세서와 임차인 조사자료를 대조하고 인수 여부를 확정하기 전에는 입찰하지 않는 것이 안전합니다.
• 엄인석·박찬호 임대차 확인. 각각 보증금 70,000,000원, 전입일 2017.06.23 및 2018.05.04입니다. 확정일자, 실제 점유, 임대차계약서, 배당요구 및 보증금 변제 여부를 확인해야 합니다.
• 사업자등록 및 점유관계. 상업시설 임대차의 실제 대항요건과 점유 범위를 원본 자료로 확인하고, 전입일만으로 권리관계를 최종 확정하지 마세요.
• 신탁원부 확인. 교보자산신탁의 신탁원부 제2022-2970호를 발급받아 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항 및 경매 대상 부동산의 처분 관련 조건을 확인해야 합니다.
• 인수자금 확보. 배당 시뮬레이션 기준 임차보증금 140,000,000원을 추가 자금으로 고려해야 합니다. 신건 기준 실질취득 추정액은 1,529,000,000원이며, 이 금액은 인수 여부가 확정되기 전까지 보수적인 자금계획 기준입니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 및 당해세 여부를 확인하고 실제 배당에서 집행비용·세금이 차감될 가능성을 검토해야 합니다.
• 영업 재개 및 대체 용도. 영화관 영업이 종료된 상태이므로 기존 시설을 재활용할 수 있는지, 철거·인테리어·설비 교체 비용이 얼마나 필요한지 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 대항력 임차인 2명 외에도 5층 임차인 3명의 실제 점유 및 계약관계를 확인해야 합니다. 배당요구 여부만으로 명도가 완료되는 것은 아닙니다.
• 현장조사. 8층 801호 내부 상태, 공용부분 관리상태, 승강기 및 소방시설, 관리비 체납 여부와 건물 전체의 영업 상황을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 먼저 인수 여부를 확정하라”

수원지방법원 2025타경57467 오산시네마타운 8층 801호는 말소기준권리 자체는 명확합니다. 이랜드월드의 2019년 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 물건은 등기부만 보고 안전하다고 판단할 수 없습니다. 엄인석과 박찬호의 대항력 및 보증금 140,000,000원 인수 추정이 존재하고, 이 내용이 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 충돌합니다. 이 차이를 해소하지 않은 상태에서 낙찰가만으로 투자성을 판단하는 것은 위험합니다.

더욱이 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사이고 신탁원부 확인이 필요합니다. 대상 공간은 영화관 5·6관으로 이용되었으나 영업이 종료된 상태이며, 일반 주거용 물건과 같은 방식으로 환금성을 기대하기도 어렵습니다.