수원지방법원 2025타경57467. 경기도 오산시 원동 763-21 오산시네마타운 7층 701호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도 분류는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가상 해당 7층 701호의 이용상태는 영화 상영관(3·4관), 문화 및 집회시설입니다. 일반적인 주거용 부동산과는 성격이 완전히 다릅니다. 영화관으로 운영되었던 시설이며, 현재는 영업이 종료된 상태입니다.

권리의 기준점은 2019년 11월 4일 설정된 주식회사이랜드월드의 근저당권입니다. 채권최고액은 5억원이고, 이 근저당권을 근거로 2025년 8월 25일 임의경매가 개시됐습니다. 기준권리 이후의 오산시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아닙니다. 현재 소유자가 교보자산신탁주식회사이고, 신탁원부 확인이 필요한 데다 임차인 두 명의 대항력과 매각물건명세서의 인수권리 기재가 서로 맞지 않습니다. 여기에 영화관 영업종료에 따른 환금성 문제까지 겹칩니다. 권리·신탁·목적물 범위가 모두 정리되어야 비로소 입찰가격을 논할 수 있습니다.

물건 개요

토지 면적 1,436.4㎡는 토지정보상 면적입니다. 이를 7층 701호의 전유면적이나 대지권 지분으로 간주해서는 안 됩니다. 해당 호수에 귀속되는 대지권 지분은 집합건축물대장·등기부와 대지권 관련 서류로 별도 확인해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁원부가 핵심

말소기준권리는 2019년 11월 4일 접수된 주식회사이랜드월드의 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이며, 채무자는 주식회사오산시네마입니다. 신청채권자와 말소기준 근저당권자가 동일합니다.

그 이전에 설정되었던 신한은행·효성아이티엑스·하나은행·우리은행 등의 근저당권은 등기상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 과거의 대규모 근저당 채권최고액을 현재 매수인이 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.

말소기준권리 이후 설정된 오산시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건에 관한 별도 주의사항이 있으므로, 압류의 해제 여부와 실제 체납세액, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 2명, 인수 산출 1억 4,000만원

조사된 실제 임차인은 총 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 이 가운데 말소기준권리보다 전입신고가 빠른 임차인은 엄인석과 박찬호 두 명입니다.

나머지 세 임차인은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 산출표상 매수인 인수액은 없습니다. 다만 실제 점유자가 존재할 수 있으므로 인도·명도 협의, 임대차 종료 여부, 내부 시설 및 집기 반출 문제는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세·실질취득 분석 — 최저가와 실제 부담액은 다르다

이 물건은 주거용 아파트가 아니라 영업이 종료된 영화관 시설입니다. 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 한 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 싸다거나 비싸다는 가격 판단은 할 수 없습니다.

다만 인수 산출액을 반영한 매수인 부담은 명확히 계산할 수 있습니다. 현재 회차 최저가 1,690,000,000원에 임차인 보증금 인수 산출액 140,000,000원을 더하면 실질취득액은 1,830,000,000원입니다. 이는 감정가 대비 약 108.3% 수준입니다. 이 비율은 실거래 시세 대비 비율이 아니라, 감정가에 임차보증금 인수 산출액이 추가된 부담 수준입니다.

각 회차에서 인수 산출액 140,000,000원이 동일하다고 가정한 단순 계산입니다. 모든 회차의 최저가가 해당 인수 산출액보다 높으므로 낙찰가와 인수액을 합산했습니다. 임차인의 목적물 범위가 확인되지 않은 상태에서는 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,690,000,000원 가정)

위 배당 산출에서는 집행비용 19,300,000원과 이랜드월드 근저당권 500,000,000원을 공제하고, 잔여 1,170,700,000원을 소유자 교부액으로 계산합니다. 엄인석·박찬호의 보증금 140,000,000원은 경매대금에서 배당하지 않고 매수인 인수로 별도 계산한 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 신탁·임차인·목적물 확인 — 입찰 전 필수 검증

• 신탁원부 제2022-2972호. 현재 수탁자는 교보자산신탁주식회사입니다. 신탁목적, 수익자, 우선수익자, 수탁자의 처분권한, 임대차 승인권한, 경매와 신탁관계의 처리 조항을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리와 신탁의 선후관계. 이랜드월드 근저당권은 2019.11.04, 현재 교보자산신탁 신탁등기는 2022.04.29입니다. 근저당권 설정 당시의 소유관계와 공동담보목록, 신탁 이후 권리관계 및 매각에 따른 등기 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차인 임대차 목적물 대조. 대항력 임차인 엄인석은 3층 301호, 박찬호는 4층으로 표시되어 있습니다. 경매 대상 7층 701호와 임대차 목적물이 동일한지, 별개의 구분건물인지, 대지권이나 다른 권리관계가 연결되는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있으나 임차인 배당 산출에서는 1억 4,000만원이 인수액으로 계산됩니다. 현황조사서, 명세서, 임대차계약서의 차이를 해소하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
• 공동담보목록. 이랜드월드 근저당권의 공동담보목록 제2024-5747호를 확인해 담보 범위와 이 사건 경매의 실행 범위를 대조해야 합니다.
• 세금 체납. 국세·지방세 압류 3건에 관한 체납액, 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 압류등기가 매각으로 소멸한다고 세금의 배당순위까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
• 관리비 및 점유상태. 일부 임대 중으로 조사되었으나 임대액·임대조건은 확인되지 않았습니다. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도 등 사용료, 실제 점유자, 시설물 및 집기 소유관계를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 법정지상권 및 공부 일치. 매각물건명세서상 법정지상권 해당사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 최종 확인은 원본 서류를 기준으로 해야 합니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모

• 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근으로 평가되어 있습니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 주상지대이며, 감정평가상 입지 및 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 지하철 1호선 오산역 인근이며, 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물이며 사용승인일은 2001.11.29입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 조사되어 있습니다.
• 현재 이용상태. 7층 701호는 영화 상영관 3·4관으로 이용되었던 문화 및 집회시설입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 영화 상영관으로 운영되었으나 현재는 영업이 종료된 상태입니다.
• 건물 내 다른 용도. 3층은 판매 및 영업시설, 4층은 체육시설, 5층은 일반음식점·문화 및 집회시설·휴게음식점, 6층과 8층은 영화관, 9층은 영사실로 평가되어 있습니다. 층별 이용상태가 다양합니다.
• 토지 및 도로. 일반상업지역이며 상업용 건부지입니다. 서측으로 폭 약 8m 포장도로가 접하고, 토지는 세로장방형의 평탄한 지형으로 평가되어 있습니다.
• 규제. 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 감정서 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 현재 지정 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 영화관 영업이 종료된 상태이므로 일반적인 근린생활시설이나 주거용 부동산처럼 매수 수요를 가정하기 어렵습니다. 영화관 재개장, 다른 문화시설로의 활용, 업종 전환 및 임대 가능성을 실제 수요와 시설 조건을 기준으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수액부터 확정. 엄인석·박찬호의 보증금 합계 140,000,000원이 7층 701호의 매수인에게 실제로 승계되는지 원본 임대차계약서와 점유 목적물을 대조하세요.
• 매각물건명세서와 배당 산출의 불일치 해소. 공식 명세서의 인수권리 해당사항없음과 보수적 배당 산출의 140,000,000원 인수 계산이 왜 다른지 법원 서류로 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인 전 입찰 금지. 교보자산신탁의 신탁원부 제2022-2972호 전체를 확인하고, 신탁재산 처분과 경매 매각에 관한 권한 및 제한을 검토해야 합니다.
• 실질취득액 기준으로 응찰. 임차인 인수액 140,000,000원이 실제로 인정되는 경우에는 현재 최저가 1,690,000,000원이 아니라 실질취득액 1,830,000,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 및 인근의 상업·문화집회시설 거래사례, 임대사례, 매각사례를 별도로 확보해야 합니다. 주거용 부동산의 가격 기준을 적용해서는 안 됩니다.
• 영화관 영업종료 후 활용성. 영화관 시설의 재사용 여부, 설비 상태, 철거 및 인테리어 비용, 용도변경 및 소방 관련 요건을 확인하세요.
• 세금과 공과금. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납내역과 당해세 여부, 관리비 체납액을 확인하세요.
• 대지권 및 공동담보. 7층 701호의 대지권 지분과 공동담보목록 제2024-5747호의 범위를 원본 등기 및 집합건축물대장으로 확인하세요.
• 명도와 인도. 실제 점유자, 영업종료 이후 남아 있는 집기·시설물, 임차인 계약 종료 여부와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서, 체납내역을 모두 대조한 후 최종 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “16.9억 신건이 아니라 18.3억 부담부터 보라”

이 사건은 표면적으로는 채권최고액 5억원의 근저당권을 기준으로 진행되는 신건 경매입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 산출되어 있어, 등기상 권리 흐름만 보면 단순해 보일 수 있습니다.

그러나 대항력 임차인 두 명의 보증금 합계 1억 4,000만원을 매수인이 인수하는 것으로 계산하면, 최저가 16억 9,000만원은 실질취득액 18억 3,000만원이 됩니다. 이 금액은 감정가의 약 108.3%입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 가격이 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.

더욱 중요한 것은 임차인 점유장소가 3층·4층인데 경매 대상은 7층 701호라는 점입니다. 공식 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음이라고 표시되어 있어, 배당 산출의 인수 1억 4,000만원과 법원 서류 사이의 불일치가 존재합니다. 이 부분을 해결하지 않은 채 1억 4,000만원을 확정 인수액으로 단정하거나, 반대로 인수액이 전혀 없다고 판단하는 것 모두 위험합니다.

여기에 교보자산신탁의 신탁원부 확인, 당해세 가능성, 영화관 영업종료에 따른 환금성 문제까지 남아 있습니다. 이 물건은 단순히 유찰을 기다려 싸게 받는 전략으로 접근할 대상이 아닙니다. 먼저 매각 대상과 임차권의 범위를 확정하고, 신탁관계를 검토한 다음, 영화관 대체 활용 가능성과 실제 취득비용을 계산해야 합니다.