수원지방법원 2025타경57467. 경기도 오산시 원동 763-21 오산시네마타운에 관한 경매입니다. 사건의 물건종류는 대지로 분류되어 있으나, 목적물 주소에는 오산시네마타운 5층 501호가 표시되어 있습니다. 감정평가서상 해당 건물은 판매시설과 문화·집회시설 등이 혼재하는 상업용 건물이며, 5층 501호의 이용상태는 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다.

등기상 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 2019년 11월 4일 설정된 주식회사 이랜드월드의 채권최고액 5억원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 오산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 2건과 신탁등기, 그리고 매각물건명세서의 인수권리 표기가 서로 어떻게 연결되는지가 실제 입찰 판단을 좌우합니다.

특히 임차인 조사에는 3층 301호와 4층 점유자까지 포함되어 있습니다. 사건 표시상 목적물인 5층 501호와 조사된 점유 범위가 일치하는지부터 확인해야 합니다. 전체 건물 또는 토지와 구분건물 중 실제 매각대상이 무엇인지에 따라 임차인의 권리관계 판단도 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁은 별도 확인

현재 권리분석의 기준은 2019년 11월 4일 접수된 을구 11번 이랜드월드 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이며, 채무자는 주식회사 오산시네마입니다. 신청채권자의 청구액 역시 5억원입니다.

그보다 앞서 설정되었던 신한은행·효성아이티엑스·하나은행·우리은행 등의 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 2019년 10월 30일 설정된 우리은행 근저당권도 2020년 8월 24일 해지로 말소되었으므로 현재 존속하는 기준 근저당권과 혼동하면 안 됩니다.

현재 등기상 수탁자는 교보자산신탁주식회사입니다. 신탁등기가 말소기준권리보다 뒤에 설정되었다는 사실만으로 신탁 관련 법률관계가 모두 정리되었다고 단정해서는 안 됩니다. 신탁원부와 매각절차의 관계를 확인한 뒤 소유권 취득 및 인도 가능성을 판단해야 합니다.

② 임차인 현황 — 대항력 2건, 인수 가정 1억 4,000만원

조사된 임차관계는 총 6건입니다. 이 중 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 말소기준권리보다 전입신고가 앞선 엄인석과 박찬호는 대항력이 있는 것으로 조사되었으며, 두 사람의 보증금은 각각 7,000만원입니다.

또한 목적물은 5층 501호로 표시되어 있지만, 대항력 임차인 조사에는 3층 301호와 4층 점유자가 포함되어 있습니다. 5층 501호에는 별도의 임차관계가 여러 건 확인됩니다. 건물 전체가 매각되는지, 특정 구분건물 또는 토지만 매각되는지, 각 임차인의 점유 부분이 매각목적물과 실제로 어떻게 연결되는지를 감정평가서·등기부·매각물건명세서에서 먼저 확인해야 합니다.

이컴퍼는 주거 점유로 조사되었으나 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 없다고 단정할 수 없습니다. 보증금 및 전입신고일이 확인될 때까지 대항력 가능·미상으로 취급하고, 실제 거주 여부와 임대차 내용을 추가 조사해야 합니다. 이 임차관계는 두 명의 1억 4,000만원 인수 가정과 별도로 남아 있는 위험입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,168,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 가정은 집행비용 1,408만원, 이랜드월드 근저당 5억원, 소유자 잔여 6억 5,392만원입니다. 두 대항력 임차인의 보증금 합계 1억 4,000만원은 매각대금에서 지급하지 않고 매수인이 별도 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 배당표상의 잔여금이 크다는 사실만으로 매수인에게 유리하다고 판단하면 안 됩니다.

회차별 실질취득액 비교

위 실질취득액은 매각대금과 임차인 인수 가정액만 합산한 금액으로, 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·체납관리비 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오에서도 두 임차인의 보증금 인수액을 동일하게 적용했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 지하철 1호선 오산역 동측 인근으로 조사되어 있습니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 주상지대이며, 감정평가상 입지 및 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 서측으로 폭 약 8m 포장도로가 접하고 있어 기본적인 차량 접근 여건을 갖추고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물로 사용승인일은 2001년 11월 29일입니다. 위생·급배수, 승강기 및 소방설비 등이 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 3층은 판매 및 영업시설(세프 피시방), 4층은 체육시설, 5층은 제2종 근린생활시설 및 문화·집회시설, 6~8층은 영화상영관, 9층은 영사실로 조사되어 있습니다. 5층 501호는 일반음식점 용도입니다.
• 토지. 토지면적 1,436.4㎡, 지목 대, 세로장방형의 평탄한 상업용 건부지입니다. 용도지역은 일반상업지역이며, 공시지가는 3,962,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다. 토지거래허가구역은 감정평가서에 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부와 대상 용도·대상자를 최신 기준으로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었으며 공부와 실제 이용상태의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 임대 중인 부분이 있고 임대액과 조건은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 영화관과 상업시설이 결합된 복합 상업용 건물입니다. 일반 주거용 부동산과 매수층이 다르며, 층별 업종·임차관계·공실률·영업시설의 활용 가능성이 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 실거래 수치가 확인되지 않아 감정가 11억 6,800만원의 시세 적정성이나 가격 메리트는 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위 확정. 사건 표시에는 5층 501호가 기재되어 있으나 임차인 조사에는 3층 301호·4층·5층의 여러 점유관계가 함께 나타납니다. 토지 전체인지, 구분건물인지, 건물 전체와 관련된 권리관계인지 감정평가서 및 매각물건명세서에서 먼저 확정해야 합니다.
• 대항력 임차인 2건 원본 확인. 엄인석과 박찬호의 전입신고일, 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금 반환 여부, 배당요구 및 매각 이후 임차권 존속 여부를 확인해야 합니다. 각 7,000만원의 인수 가정이 실제 매수인 부담인지 법률적으로 검증해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있으나 배당자료에는 임차보증금 1억 4,000만원의 인수가 계산되어 있습니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사서, 임차인 진술 및 배당요구 관련 서류를 대조하기 전에는 입찰을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 미상 임차인 이컴퍼. 주거 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 주민등록 전입세대, 실제 점유, 임대차계약 및 보증금 내역을 조사해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다. 두 명의 임차인에 대한 1억 4,000만원만으로 전체 임차위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 신탁원부 확인. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 신탁원부 제2022-2966호를 확인하여 수익자, 신탁 목적, 처분 권한, 관리 조건 및 매각 관련 제한을 검토해야 합니다.
• 세금 및 압류 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 후순위 압류의 매각 소멸과 세금채권의 실체적 배당순위는 별개이므로 세목·법정기일·체납액을 확인해야 합니다.
• 명도 및 임대차 정리. 여러 층에 걸친 상업시설 임차관계가 존재합니다. 임차인의 실제 점유 범위, 계약기간, 사업자등록, 영업시설 및 인도 가능성을 확인하고 명도에 필요한 시간과 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 11억 6,800만원과 실질취득 가정액 13억 800만원을 기준으로 비교 가능한 상업용 부동산 거래사례를 확보해야 합니다. 토지면적이나 감정가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 용도 및 규제. 일반상업지역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 관련 규제를 확인하고, 토지거래허가구역의 현재 적용 여부 및 대상 조건을 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서와 체납 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소기준은 명확해도 인수위험은 남는다”

이 물건은 2019년 11월 4일 이랜드월드 근저당권이라는 말소기준권리가 명확하고, 그 이후의 오산시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자 이랜드월드의 5억원도 제시된 배당 시나리오에서는 전액 배당됩니다.

그러나 매수인의 입장에서는 이야기가 달라집니다. 대항력 있는 엄인석과 박찬호의 보증금 1억 4,000만원을 인수하는 것으로 계산되어 있으며, 신건 기준 실질취득액은 13억 800만원입니다. 여기에 이컴퍼의 보증금·전입일 미상, 교보자산신탁의 신탁원부, 세금 압류 문제까지 추가로 확인해야 합니다.

무엇보다 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음이라는 기재와 임차인 배당자료의 1억 4,000만원 인수 가정은 반드시 해소해야 할 핵심 불일치입니다. 목적물 표시가 5층 501호인데 임차인 조사에 다른 층의 점유관계까지 포함되어 있다는 점도 매각범위 확인을 요구합니다.

권리분석상 핵심은 단순히 근저당이 말소되는지가 아니라, 어떤 임차보증금과 신탁 관련 의무를 실제로 떠안는지입니다. 비교 실거래 자료도 없어 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 현재 상태에서는 신건 입찰보다 매각범위·임차인 인수 여부·신탁원부·세금 문제를 먼저 확정하는 것이 합리적입니다.

기준권리는 명확하지만, 실질취득액과 인수위험은 아직 확정되지 않았습니다. 서류 검증 전 입찰은 보류하는 편이 안전합니다.