수원지방법원 2025타경57467. 경기도 오산시 원동 763-21 오산시네마타운 5층 502호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서의 문서 유형은 집합건물이고 감정요항표에서는 본건 5층 502호를 문화 및 집회시설로 평가하고 있습니다. 따라서 실제 물건은 집합건물 내 문화 및 집회시설이라는 점을 중심으로 분석해야 합니다.

권리의 기준점은 2019년 11월 4일 접수된 주식회사이랜드월드의 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 설정된 오산시 압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 일반적인 후순위 권리만 있는 물건은 아닙니다. 2017년과 2018년에 각각 전입한 임차인 두 명이 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 이들의 보증금 합계는 140,000,000원이며, 배당 시나리오에서는 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 여기에 현재 등기상 소유자가 교보자산신탁주식회사라는 점까지 고려하면, 임차인 권리의 실제 목적물 범위와 신탁원부 확인이 입찰의 선결 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이전 임차인 2명이 핵심

말소기준권리는 을구 11번 주식회사이랜드월드 근저당권입니다. 2019년 11월 4일 접수되었으며 채권최고액은 500,000,000원입니다. 그 이전에 전입한 엄인석(2017.06.23.)과 박찬호(2018.05.04.)는 자료상 대항력이 인정됩니다.

반면 2019년 11월 4일 이후 전입한 3명의 임차인은 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 이랜드월드 근저당권 이후 설정된 2025년 4월 9일 오산시 압류와 2025년 8월 25일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 있는 임차인 2명

조사된 임차인은 총 5명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 신고는 확인되지 않습니다. 이 가운데 엄인석과 박찬호는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되며, 배당 시나리오상 우선변제권은 없는 것으로 처리되어 있습니다.

나머지 3명은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 이들의 임대차 조건과 점유 관계는 실제 현황과 대조해야 하며, 본건 5층 502호와 다른 점유 부분에 대한 임대차를 본건의 인수액으로 임의 합산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득 분석 — 낙찰가에 인수 가정 1.4억을 더해야 한다

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래를 근거로 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없으므로, 현재는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 우선 임차인 인수 가정을 반영한 실제 자금 부담을 계산해야 합니다.

신건 기준 낙찰가 659,000,000원에 임차보증금 인수 가정 140,000,000원을 더하면 실질취득 가정은 799,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 667,200,000원, 2회 유찰 시에는 561,760,000원으로 계산됩니다.

실질취득 가정은 낙찰가 + 엄인석·박찬호 보증금 인수 가정 140,000,000원으로 계산했습니다. 취득세·등기비용·기타 부대비용은 별도입니다. 비교 실거래 근거가 확인되지 않으므로 위 금액만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 659,000,000원 가정)

신건 매각대금 659,000,000원에서 집행비용 8,990,000원과 이랜드월드 근저당권 500,000,000원을 배당하면 잔여금은 150,010,000원입니다. 두 임차인에게는 경매 배당금이 지급되지 않고, 별도 인수 가정으로 140,000,000원을 반영했습니다.

위 배당은 제시된 배당 시나리오를 그대로 반영한 예상치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당과 인수 범위는 법원 판단과 원본 서류에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 신탁등기·입지·환금성 메모

• 신탁관계. 현재 등기상 수탁자는 교보자산신탁주식회사입니다. 2022.04.29. 소유권이전 신탁등기가 접수되었고 신탁원부 제2022-2967호가 기재되어 있습니다. 신탁 목적, 수익자, 관리 및 처분에 관한 조항을 반드시 확인해야 합니다.
• 신탁주의사항. 2025.07.02. 신탁주의사항이 부기되어 있습니다. 임대차 등 법률행위와 관련해 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 확인이 필요하다는 취지입니다. 신탁원부를 확인하지 않은 상태에서 처분·임대 관계를 단정하면 안 됩니다.
• 입지. 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근으로, 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 주상지대입니다. 감정평가상 입지 및 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로가 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 9층 건물이며, 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 조사되었습니다. 사용승인일은 2001.11.29.입니다.
• 이용 현황. 3층은 판매·영업시설(PC방), 4층은 체육시설, 5층은 일반음식점·문화 및 집회시설·휴게음식점, 6~8층은 영화상영관, 9층은 영사실로 이용되는 건물입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,436.4㎡, 일반상업지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 평탄한 지형에 세로장방형 형상이고, 토지 전체 면적을 본건 전유부분의 개별 소유면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 자료상 2025.08.26.~2026.08.25. 기간과 외국인 등·주택용도 대상 조건이 기재되어 있으므로 현재 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 매각물건명세서상 법정지상권 해당사항도 없습니다.
• 환금성. 본건은 일반 주거용 아파트가 아닌 문화 및 집회시설입니다. 영화관 등 복합 상업시설의 이용 현황과 임차인 구성에 따라 매수·임대 수요가 달라질 수 있습니다. 본건과 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않으므로 시세와 환금성은 별도 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 엄인석·박찬호의 대항력 분석이 충돌합니다. 법원 매각물건명세서 최신본과 정정 여부를 반드시 확인하세요.
• 임차인 점유 범위. 본건은 5층 502호인데 대항력 임차인은 3층 301호와 4층을 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 임대차계약서, 전입 및 사업자등록, 실제 점유 범위, 매각 목적물의 구분을 대조해야 합니다.
• 인수금액. 보수적으로 인수액 140,000,000원을 반영하면 신건 실질취득 가정은 799,000,000원입니다. 인수 여부가 확정되기 전에는 최저가만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 신탁원부. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 신탁원부 제2022-2967호를 확인하세요. 수익자, 신탁 목적, 처분 권한 및 관련 특약을 대조해야 합니다.
• 세금. 오산시 압류와 관련된 체납 내역, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인하세요. 예상배당표는 세금 변수를 모두 반영한 확정표가 아닙니다.
• 점유·명도. 조사된 임차인 5명의 실제 점유 상태와 본건 502호의 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요. 임대차 현황과 현재 점유자가 다를 가능성도 점검해야 합니다.
• 관리비·운영비. 상업시설 및 문화·집회시설의 관리비 체납, 공용부분 부담금, 시설 유지비 등을 관리주체에 확인하세요.
• 시세·환금성. 동일 용도 및 유사 규모 시설의 실제 매매·임대 사례를 조사한 후 입찰 상한을 결정하세요. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — “1.4억 인수 가정과 목적물 범위부터 확인하라”

수원지방법원 2025타경57467은 단순히 659,000,000원에 입찰할 수 있는 신건이 아닙니다. 말소기준권리 이전에 전입한 엄인석과 박찬호의 보증금 합계 140,000,000원이 배당 시나리오에서 매수인 인수로 계산되어 있기 때문입니다. 이 가정을 적용하면 신건 실질취득 금액은 799,000,000원입니다.

그런데 이 사건에는 반드시 해소해야 할 불일치가 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항이 없다고 기재되어 있고, 대항력 임차인 두 명의 점유 장소도 본건 5층 502호와 다릅니다. 이 차이를 무시하고 1억 4천만원이 무조건 인수된다고 단정하는 것도, 반대로 인수할 것이 없다고 단정하는 것도 위험합니다.

여기에 현재 소유자가 교보자산신탁주식회사라는 점, 신탁원부 확인이 필요한 점, 당해세 가능성, 문화 및 집회시설이라는 용도 특성까지 고려해야 합니다. 1회·2회 유찰 시 실질취득 가정은 낮아지지만, 그 자체가 시세 메리트를 증명하지는 않습니다.

결론은 입찰 보류 후 권리 범위 확인입니다. 임차인 인수 여부와 신탁관계가 명확해지기 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 안전합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 실제로 매수인이 인수해야 하는 권리의 범위입니다.