수원지방법원 2025타경57467. 경기도 오산시 원동 763-21에 위치한 오산시네마타운 5층 503호입니다. 감정평가상 이 호실은 휴게음식점으로 이용되는 상업용 부동산입니다. 건물은 지하 2층·지상 9층의 철근콘크리트구조이며, 오산역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이고, 2019년 설정된 주식회사이랜드월드의 근저당권이 말소기준권리입니다.

표면적으로는 105,000,000원이라는 최저매각가가 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이번 사건의 핵심은 가격 자체보다 임차관계·신탁관계·배당구조입니다. 조사된 임차인은 5명이며 이 중 2명은 말소기준권리 이전의 전입신고를 근거로 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 두 임차인의 보증금 전액을 매수인에게 승계되는 것으로 가정합니다. 하지만 각 임차인의 점유 부분과 매각 대상 503호가 일치하는지를 확인하지 않고서는 해당 보증금을 이 물건의 인수채무로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차·신탁은 확인 필요

말소기준권리는 2019.11.04 접수된 주식회사이랜드월드의 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이며, 채무자는 주식회사오산시네마입니다. 기존 우리은행 근저당권 3건은 2020.08.28 말소되었습니다. 이후 오산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 인수 140,000,000원 가정의 검증

조사된 임차인은 실제 임차인 5명입니다. 보증기관 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고자는 포함되어 있지 않습니다. 이 중 엄인석·박찬호는 말소기준권리 이전에 전입신고한 것으로 분류되어 있고, 나머지 3명은 말소기준권리 이후 전입신고한 것으로 조사되었습니다.

대항력 표시는 전입신고일과 말소기준일을 비교한 조사상 분류입니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 상가임대차의 대항요건, 사업자등록, 실제 점유와 해당 호실에 대한 효력은 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 유찰되어도 인수 가정은 남는다

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 105,000,000원입니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 인수액 140,000,000원을 적용하면 실제 취득 부담은 낙찰가보다 훨씬 커집니다. 인수액이 고정된다는 시나리오 가정하에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 보증금 부담은 그대로 남습니다.

모든 회차의 인수 추정액은 140,000,000원으로 유지되는 시뮬레이션입니다. 실제 인수액은 해당 임차인들이 503호에 대해 인수 가능한 임차권을 가지는지에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·관리비 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 집행비용으로 2,270,000원이 먼저 공제되고, 나머지 102,730,000원이 이랜드월드 근저당채권에 배당됩니다. 청구액 500,000,000원 가운데 397,270,000원이 미배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 표는 배당 시뮬레이션 결과를 그대로 표시한 것입니다. 임차인 보증금 140,000,000원은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 별도의 매수인 인수 가정이며, 실제 인수 여부는 미확정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 지하철 1호선 오산역 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하는 주상지대로, 감정평가상 입지 및 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 9층 건물이며, 사용승인일은 2001.11.29입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 조사되었습니다.
• 이용상태. 5층 503호는 휴게음식점입니다. 건물 내에는 판매시설, 체육시설, 일반음식점, 문화 및 집회시설, 영화상영관 등이 함께 위치하고 있습니다. 주거용 아파트와는 이용 목적과 수요층이 다릅니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 세로장방형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지 전체 면적은 1,436.4㎡, 공시지가는 3,962,000원/㎡입니다. 해당 면적은 건물 부지 정보로, 503호의 전용면적이나 독립적인 소유면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 성장관리권역·토지구획정리사업지구·비행안전제3구역·가축사육제한구역 등이 포함되어 있으며, 소로2류 도로와 접합니다. 토지거래계약 허가구역 표시의 적용 대상 및 기간은 실제 거래 시점에 맞추어 확인해야 합니다.
• 환금성. 휴게음식점 용도의 상업시설로, 실수요와 임대수요가 입지·영업환경·관리상태에 영향을 받을 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가나 인수 가정 총액의 시세 대비 유불리를 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인과 대상 호실 일치 여부. 엄인석의 3층 301호, 박찬호의 4층 점유 부분이 5층 503호 경매와 어떤 법적 관련이 있는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차보증금이 자동으로 503호 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
• 실제 503호 점유자 확인. 조사된 5층 501호 임차인 및 롯데시네마오산 5층 일부 점유자의 공간 이용 범위가 503호와 겹치는지 확인하세요. 현장 확인과 임대차계약서 대조가 필요합니다.
• 대항력·우선변제 재검토. 전입신고일만으로 상가임대차의 모든 대항요건을 확정할 수 없습니다. 사업자등록, 실제 점유, 확정일자, 임대차 목적물과 해당 계약의 효력 등을 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 엄인석은 2025.11.06, 박찬호는 2025.11.07 배당요구를 접수한 것으로 조사되었습니다. 각 임차인의 배당 자격 및 배당 후 잔존 보증금의 인수 여부를 실제 사건기록으로 확인하세요.
• 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사의 신탁원부 제2022-2968호를 열람하고, 신탁재산의 관리·처분 조항과 임대차 승인관계를 확인하세요.
• 명세서 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있는 반면, 배당 시뮬레이션에서는 보증금 140,000,000원 인수를 가정합니다. 이 차이를 해소하기 전에는 응찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
• 미납 관리비와 명도. 상업시설의 공용 관리비, 실제 점유자, 시설물의 소유관계, 인도 및 명도 가능성을 관리주체와 현장 확인을 통해 검토하세요.
• 세금과 배당. 오산시 압류 및 국세·지방세 관련 채권의 존재와 순위를 확인하고, 실제 배당금 및 인수 위험에 미치는 영향을 검토하세요.
• 시장가격 확인. 503호와 이용상태가 유사한 상업시설의 실거래 및 임대 현황을 확인한 뒤, 법적으로 확정된 인수액을 포함한 총취득비용을 기준으로 비교하세요.

⑦ 종합 판단 — 권리 확인 전에는 가격 판단 보류

맺으며 — “낙찰가가 아니라, 확정된 총취득비용을 보라”

오산시네마타운 503호는 단순히 최저가 105,000,000원만 보고 접근하기 어려운 경매물건입니다. 배당 시뮬레이션은 보증금 140,000,000원의 인수를 가정하여 총취득 부담을 245,000,000원으로 계산하지만, 해당 임차인들이 점유한 3층과 4층이 실제 매각 대상 503호와 다른 점은 반드시 짚고 넘어가야 합니다.

더욱이 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 없다고 기재되어 있고, 신탁등기와 상업시설의 복합적인 임차관계가 존재합니다. 비교 가능한 실거래가격까지 확인되지 않은 상황이므로 현재 최저매각가를 저렴하다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 임차인별 계약 목적물, 실제 점유 범위, 대항요건, 신탁원부, 매각물건명세서 원본을 대조하여 503호에 실제로 승계되는 채무를 확정해야 합니다. 그다음 확정된 총취득비용을 상업시설의 시장가치와 비교하는 것이 올바른 판단 순서입니다.