수원지방법원 2025타경57467. 경기도 오산시 원동 763-21 오산시네마타운 4층 401호에 관한 임의경매입니다. 사건 분류는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가 이용상태에는 4층 401호가 체육(운동)시설로 기재되어 있습니다. 따라서 토지 전체와 집합건물 내 특정 호실의 권리범위를 혼동해서는 안 됩니다.

말소기준권리는 2019년 11월 4일 접수된 을구 11번 이랜드월드 근저당권입니다. 채권최고액은 5억원이며, 채무자는 주식회사오산시네마입니다. 이후 설정된 오산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 권리분석에서 더 중요한 부분은 임차인입니다. 4층 임차인 박찬호의 전입일은 2018년 5월 4일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 7,000만원이며 조사상 대항력은 있고 우선변제권은 없는 것으로 산정되어 있습니다. 매각물건명세서의 인수권리 없음이라는 기재와 충돌하므로, 명세서의 대상 범위와 임차인의 실제 점유·임대차 관계를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당과 2022년 신탁등기

말소기준권리는 을구 11번 근저당권입니다. 2019년 11월 4일 접수되었으며 근저당권자는 주식회사이랜드월드, 채무자는 주식회사오산시네마, 채권최고액은 5억원입니다.

그 이전에 설정되었던 신한은행·효성아이티엑스·하나은행·우리은행 등의 근저당권은 등기부상 말소되어 있습니다. 2019년 11월 4일의 이랜드월드 근저당권이 현재 경매에서 기준이 되는 권리입니다.

2022년 4월 29일에는 소유권이전 및 신탁등기가 이루어졌습니다. 현재 등기상 수탁자는 교보자산신탁주식회사입니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 신탁등기라는 사실만으로 신탁관계의 세부 내용까지 판단할 수는 없습니다. 신탁원부 제2022-2965호에 기재된 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조건을 확인해야 합니다.

오산시 압류는 2023년과 2024년에 설정된 두 건이 각각 해제·말소된 이력이 있습니다. 2025년 4월 9일 압류는 등기부상 남아 있고 경매 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 조세채권은 압류등기의 소멸 여부만으로 배당순위를 모두 판단할 수 없습니다. 당해세 해당 여부와 법정기일, 교부청구 내용을 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 4층 박찬호의 대항력이 핵심

조사된 임차인은 총 5명입니다. 이 중 4층 임차인 박찬호는 대상 호실과 같은 층의 점유자로 조사되어 가장 직접적인 확인 대상입니다. 3층 엄인석과 5층의 세 임차인은 표시된 점유 층이 달라 4층 401호의 매수인 인수액에 그대로 합산해서는 안 됩니다.

나머지 5층 임차인 세 명은 모두 말소기준권리 이후의 전입일이며 조사상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이들은 4층 401호와 점유 층도 다릅니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않으며, 조사된 임차인 다섯 명은 각각 별도 임차인으로 취급해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 저가 여부를 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,706,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가가 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 또는 적정한지 판단할 수 없습니다.

위 가격은 제공된 회차별 시나리오의 산술적 금액입니다. 유찰 후 가격이 내려간다는 사실만으로 투자 메리트가 발생하는 것은 아닙니다. 체육시설이라는 특수 이용상태, 임대차 인수 가능성, 신탁관계, 관리비와 시설 유지비 등을 반영한 실제 취득비용을 먼저 산출해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,706,000,000원 가정)

집행비용 19,460,000원은 매각가의 약 1.1%로 추정된 금액입니다. 이랜드월드 근저당권은 500,000,000원 전액 배당으로 산정되어 있습니다. 두 임차인에게는 배당금이 없는 것으로 계산되어 있고, 보증금 합계 140,000,000원은 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 단, 엄인석의 3층 301호가 이번 매각 대상에 포함되는지 불명확하므로 140,000,000원 전액을 4층 401호의 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 자금 시나리오 — 인수액은 낙찰가와 별개

제공된 시나리오에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 140,000,000원으로 동일하게 계산됩니다. 근저당권자 이랜드월드의 채권액 500,000,000원은 세 시나리오 모두 전액 배당되는 것으로 산정되어 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 위치. 공부상 소재지는 경기도 오산시 원동 763-21입니다. 감정요항표의 위치 설명에는 오산동 소재 및 오산역 동측 인근이라고 기재되어 있어 지번과 위치 설명을 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다. 주위는 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하는 주상지대로 조사되었습니다.
• 교통. 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 오산역 동측 인근이라는 감정평가 설명이 기재되어 있습니다.
• 건물 구성. 지하 2층·지상 9층 철근콘크리트 건물입니다. 3층은 판매 및 영업시설, 4층은 체육(운동)시설, 5층은 일반음식점·문화집회시설·휴게음식점, 6~8층은 영화상영관, 9층은 영사실로 이용되는 복합시설입니다.
• 토지. 전체 필지 면적 1,436.4㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용 건부지입니다. 평탄한 지형이며 세로장방형으로 조사되었고 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다. 이 면적은 건물 전체 필지 기준이므로 401호의 대지권 면적과 혼동하지 않아야 합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 당시 연장·변경 여부를 확인해야 합니다.
• 설비·구조. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 조사되어 있습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 본타일, 바닥은 타일 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 임대 현황. 감정평가에서는 일부 임대 중인 것으로 조사되었으나 임대액 및 임대조건은 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인별 실제 점유 범위와 계약관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 체육시설 및 영화관 등이 포함된 복합 상업시설 내 특정 호실입니다. 주거용 부동산과 동일한 수요·거래 기준을 적용할 수 없으며, 실제 영업 가능성, 임대수요, 시설 유지비 및 점유관계 확인이 중요합니다. 실거래 비교자료가 없어 환금성이나 적정 매각가를 수치로 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각 대상 범위 확인. 4층 401호가 정확히 어떤 전유부분과 대지권을 포함하는지 집합건물 등기부·감정평가서·매각물건명세서 원본을 대조하세요. 토지 전체 면적과 개별 호실의 대지권을 혼동하지 마세요.
• 박찬호 임대차 확인. 2018.05.04 전입, 보증금 70,000,000원, 대항력 있음·우선변제권 없음으로 조사되어 있습니다. 임대차계약서, 사업자등록, 실제 인도일, 점유 부분 및 계약 상대방을 확인하세요.
• 엄인석 보증금 제외 여부. 엄인석은 3층 301호 점유자로 표시되어 있습니다. 이번 경매가 4층 401호만을 대상으로 한다면 3층 임차보증금 70,000,000원을 매수인 인수액으로 합산할 근거가 있는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 명시 인수권리 해당사항 없음과 대항력 임차인 조사 내용이 서로 다릅니다. 법원 매각물건명세서의 최종 정정 여부 및 관련 현황조사 내용을 확인하세요.
• 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁원부 제2022-2965호를 열람해 신탁 목적, 수익자, 임대차 승인, 처분 및 관리 조항을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 오산시 압류 이력과 국세·지방세 압류 관련 배당 우선순위를 확인하고 당해세 여부 및 교부청구 내용을 확인하세요.
• 시설 및 임대수익 확인. 체육시설의 실제 영업 상태, 내부 시설물, 인테리어 및 설비 상태, 임대차 조건, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 법정지상권 확인. 매각물건명세서상 명시된 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 실제 매각 범위와 토지·건물 권리관계도 함께 확인하세요.
• 시세 및 입찰가 산정. 동일 건물 또는 유사한 상업용 체육시설의 거래사례와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가를 적정가로 간주하지 마세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차인·배당·감정 관련 자료를 토대로 한 검토입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁원부 및 관련 계약서 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “17.06억보다 먼저 확인할 것은 인수 범위”

이 물건의 말소기준권리는 2019년 11월 4일 이랜드월드 근저당권으로 비교적 명확합니다. 근저당 채권액 5억원은 현재 배당 가정에서 전액 변제되며, 후순위 오산시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 권리관계가 단순하다고 볼 수는 없습니다. 4층 박찬호는 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금 7,000만원에 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 반면 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 이 차이를 해소하지 않은 채 인수액을 0원 또는 7,000만원으로 확정하는 것은 위험합니다.

배당 산정상 1억 4,000만원의 매수인 인수액은 3층 엄인석과 4층 박찬호의 보증금을 합산한 수치입니다. 그러나 경매 대상은 4층 401호로 표시되어 있으므로 3층 임차인까지 포함하는 것이 적절한지 별도 검증해야 합니다. 실질취득액은 명세서의 공식 판단과 4층 임대차의 유효성에 따라 달라집니다.

여기에 교보자산신탁의 신탁원부, 조세채권, 체육시설의 실제 이용상태와 임대수익, 실거래 비교자료 부재까지 고려해야 합니다.

결론은 입찰 보류 후 권리범위 확인입니다. 신건 최저가 1,706,000,000원이라는 숫자만으로 저렴하거나 비싸다고 판단할 수 없습니다. 먼저 4층 401호의 정확한 매각 범위와 박찬호 임대차의 인수 여부를 확정하고, 그다음 신탁조건과 시설의 경제성을 반영해 입찰가를 산정하는 순서가 맞습니다.