수원지방법원 2025타경57467. 경기도 오산시 원동 763-21 오산시네마타운 9층 901호에 관한 경매입니다. 물건의 용도 표시는 대지이지만, 등기자료는 집합건물이며 감정평가상 해당 호실은 영사실입니다. 영화관과 관련된 시설로 사용되었으나 현재 영업이 종료된 상태로 기재되어 있습니다.

권리관계도 단순하지 않습니다. 2019년 주식회사이랜드월드가 설정한 근저당권이 말소기준권리이고, 현재 소유자는 수탁자인 교보자산신탁주식회사입니다. 임차인 조사에는 총 5명이 등장하며, 이 가운데 엄인석·박찬호의 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 두 사람 모두 각각 3층과 4층을 점유하는 것으로 조사되어 있어, 9층 901호의 매수인에게 보증금 반환의무가 실제로 승계되는지는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 복잡한 신탁·임대차 관계

말소기준은 2019.11.04 접수된 주식회사이랜드월드의 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이고, 채무자는 주식회사오산시네마입니다.

이보다 앞서 설정된 신한은행·하나은행·우리은행 등의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 문제 되는 근저당권은 주식회사이랜드월드의 을구 11번이며, 그 이후의 경매개시결정과 미말소 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

오산시의 압류 가운데 2023.08.23 및 2024.02.20 등기는 각각 해제로 말소되었고, 2025.04.09 압류는 경매에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 압류등기 소멸과 조세채권의 배당상 우선순위는 별개이므로, 당해세 등 실제 조세채권액은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 2명, 그러나 점유 호실이 다르다

현황조사에 나타난 실제 임차인은 총 5명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 없습니다.

이 가운데 엄인석과 박찬호는 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 나머지 3명은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 조사되었습니다.

두 임차인은 모두 배당요구를 신고했지만, 배당요구 자체만으로 보증금이 전액 배당되거나 인수의무가 소멸하는 것은 아닙니다. 실제 임대차 목적물과 우선변제 요건, 배당 결과 및 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.

③ 실질취득금액 — 최저가만 보면 안 된다

현 회차의 최저매각가는 255,000,000원입니다. 그런데 배당표에 반영된 인수 추산액은 140,000,000원이므로, 이를 모두 매수인이 부담한다는 조건에서는 실질취득금액이 395,000,000원으로 올라갑니다.

각 회차의 인수 추산액 140,000,000원은 배당 시뮬레이션상 가정입니다. 실질취득금액은 매각가와 해당 인수액을 합산한 값이며, 취득세·명도비·시설 정비비 등은 포함하지 않았습니다. 실제 901호에 대한 인수 여부가 확인되면 합계가 달라질 수 있습니다.

또한 9층 영사실의 적정 거래가격이나 임대수익을 확인할 수 있는 실거래 비교 수치가 없어, 395,000,000원 또는 303,200,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 영업이 종료된 특수시설이라는 점에서 매각가 할인율만으로 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)

집행비용 4,370,000원을 제외하면 근저당권자인 주식회사이랜드월드에 250,630,000원이 배당되는 구조입니다. 청구금액 500,000,000원 중 249,370,000원이 미배당으로 남으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

예상배당은 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인 보증금 인수액은 배당금과 별개이므로 매각대금 도넛 차트에 중복 합산하지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 위험 — 유찰 시 미배당 확대

매각대금이 감소해도 청구금액은 500,000,000원으로 유지되는 가정입니다. 따라서 2회 유찰 시 채권자 배당은 160,115,200원으로 줄고, 미배당액은 339,884,800원까지 증가합니다.

이는 채권자의 회수 가능성을 보여주는 수치입니다. 매수인의 투자 수익률이나 시세 대비 할인율과 동일한 지표가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 지하철 1호선 오산역 동측 인근입니다. 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 주상지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 교통여건은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 사용승인일은 2001.11.29이며, 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 조사되었습니다.
• 용도. 9층 901호는 영사실입니다. 6층·7층·8층은 영화상영관으로 조사되어 있으며, 매각물건명세서에는 영사실로 운영되었으나 현재 영업이 종료된 상태라고 기재되어 있습니다.
• 접근도로. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로가 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,436.4㎡, 공시지가는 3,962,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로서 901호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 영사실은 일반 상가와 이용 목적이 다르며, 현재 영화관 영업이 종료된 상태입니다. 재사용 가능성과 새로운 임차·매수 수요를 검토해야 하므로 환금성 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 목적물 확인. 등기상 집합건물 9층 901호와 용도 표시인 대지의 관계를 확인하세요. 매각 대상 전유부분과 대지권의 범위가 핵심입니다.
• 임차인별 목적물 대조. 엄인석은 3층, 박찬호는 4층을 점유하는 것으로 조사되었습니다. 두 임대차가 901호 매수인에게 영향을 미치는지 임대차계약서와 매각 범위로 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 검증. 시뮬레이션상 140,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있지만, 이를 확정 채무로 받아들여서는 안 됩니다. 실제 승계 여부와 미배당 보증금액을 구분해 판단하세요.
• 확정일자·우선변제 확인. 대항력 있는 두 임차인의 배당요구일은 확인되지만, 우선변제권의 성립 여부는 추가 확인이 필요합니다. 실제 배당 결과에 따라 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
• 신탁원부 열람. 교보자산신탁주식회사의 신탁원부 제2022-2971호를 확인해 수탁자 권한과 신탁재산 관련 임대차·처분 조건을 검토하세요.
• 조세채권 확인. 오산시 압류가 존재하며 국세·지방세 관련 우선배당 가능성이 지적되어 있습니다. 실제 조세채권과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 영사실 재활용 가능성. 영화관 영업 종료 이후에도 901호를 독립적으로 사용하거나 임대할 수 있는지 현장조사와 관계 서류로 확인하세요.
• 시설 점검. 출입 가능 여부, 영사·전기·소방설비의 상태, 공용시설 사용관계를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 영업종료 상태의 건물은 관리비·공과금 미납 여부와 공용시설 유지상태를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “255,000,000원이 진짜 취득가격인가?”

이 사건의 핵심은 신건 최저가 255,000,000원이 아닙니다. 배당 시뮬레이션대로 임차인 보증금 140,000,000원을 모두 인수한다면 실질취득금액은 395,000,000원이 됩니다.

하지만 그보다 앞서 확인해야 할 중요한 사실이 있습니다. 인수 대상으로 계산된 두 임차인은 3층과 4층을 점유하고, 경매 목적물은 9층 901호라는 점입니다. 이 불일치를 해결하지 못하면 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

여기에 신탁등기, 조세 압류, 영업종료 영사실이라는 특수한 이용상태까지 겹쳐 있습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리가 없다는 사정만으로 모든 위험이 해소되는 것은 아닙니다.

종합 등급 D. 현재는 가격 경쟁력보다 권리·매각범위·이용 가능성 검증이 우선입니다. 임대차의 실제 승계 범위와 신탁관계, 901호의 독립적인 활용 가능성이 확인되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.