수원지방법원 2025타경57467. 경기도 오산시 원동 763-21 오산시네마타운 6층 601호입니다. 사건 용도표기는 대지이며, 감정평가서상 해당 호실은 영화상영관(1·2관)으로 이용되었던 문화 및 집회시설입니다. 건물은 지하 2층부터 지상 9층까지의 철근콘크리트 구조이고, 사용승인일은 2001년 11월 29일입니다. 매각물건명세서 비고에는 영화상영관으로 운영되었던 시설이 현재 영업종료 상태라고 기재되어 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 11월 4일 접수된 을구 11번 이랜드월드 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원입니다. 이후 설정된 오산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 말소기준권리 이후의 압류가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 엄인석·박찬호 두 임차인이 존재합니다. 두 사람의 보증금은 각각 70,000,000원이며, 분배 산식상 모두 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 이와 동시에 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음이라고 기재되어 있습니다. 여기에 두 임차인의 점유층과 경매 대상인 6층 601호가 서로 다르다는 점까지 고려해야 합니다. 따라서 이 사건은 인수액을 무조건 0원 또는 1억 4,000만원으로 단정할 수 없으며, 매각 대상의 범위와 임차권의 효력 범위를 대조하는 것이 입찰의 선결조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 이랜드월드 근저당이 기준

말소기준권리는 을구 11번 이랜드월드 근저당권입니다. 2019년 11월 4일 접수된 채권최고액 500,000,000원의 근저당권으로, 현재 경매의 신청채권자도 주식회사이랜드월드입니다.

그 이전에 설정되었던 신한은행·효성아이티엑스·하나은행·우리은행 등의 근저당권과 한수희의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 현재 남아 있는 기준 담보권은 이랜드월드 근저당권입니다.

기준권리 이후에는 오산시 압류 3건의 등기 이력이 있습니다. 2023년 8월과 2024년 2월 압류는 각각 해제되었으며, 2025년 4월 압류는 경매 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2025년 8월 25일 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.4억, 대상 호실과 점유 범위 대조 필수

조사된 임차인은 총 5건입니다. 이 중 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인은 엄인석과 박찬호 2건입니다. 두 임차인 모두 배당요구를 신청했지만, 분배 산식에서는 우선변제권이 없는 것으로 분류되어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.

나머지 3건은 모두 기준권리 이후 전입한 임차인으로, 조사된 전입일 기준 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다.

또한 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 2022년 4월 29일 신탁등기가 접수되었고, 신탁원부 제2022-2969호가 존재합니다. 등기부에는 임대차 등 법률행위를 하는 경우 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항도 기재되어 있습니다.

따라서 신탁원부의 임대차 권한, 수탁자 동의 여부, 수익자 및 처분 조항과 각 임대차계약의 체결 주체를 함께 확인해야 합니다. 특히 2017년·2018년 전입 임차인과 2021년·2022년·2023년 전입 임차인은 신탁등기 전후의 시점이 서로 다르므로 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

③ 실질취득가 분석 — 낙찰가에 인수 산식 1.4억을 더해야 한다

분배 산식에서 매수인이 인수하는 것으로 계산된 보증금은 엄인석 70,000,000원과 박찬호 70,000,000원입니다. 합계는 140,000,000원입니다.

현재 최저매각가 1,661,000,000원은 보증금 합계 140,000,000원보다 큽니다. 제공된 유찰 시나리오의 낙찰가 역시 모두 140,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 보증금을 밑돌아 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다. 인수 산식이 실제로 적용된다는 전제에서는 낙찰가 + 140,000,000원이 실질취득가입니다.

위 실질취득가는 대항력 임차인 두 명의 보증금이 실제로 이번 매각 대상에 승계된다는 전제의 계산입니다. 점유층과 매각 대상의 불일치가 해소되지 않았으므로 확정 인수액으로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,661,000,000원 가정)

매각대금 1,661,000,000원에서 집행비용 19,010,000원과 이랜드월드 배당액 500,000,000원을 공제한 잔여액입니다. 임차인 두 명의 보증금 140,000,000원은 매각대금에서 배당하는 항목이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 당해세와 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하는 주상지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로가 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 9층입니다. 사용승인일은 2001.11.29.이며 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 조사되어 있습니다.
• 용도. 3층 301호는 판매 및 영업시설, 4층 401호는 체육시설, 5층은 근린생활시설 및 문화·집회시설, 6층부터 8층까지는 영화상영관, 9층은 영사실로 이용된 건물입니다.
• 영업상태. 경매 대상인 6층 601호는 영화상영관 1·2관으로 운영되었으나 현재 영업종료 상태입니다. 기존 영화관 영업을 전제로 한 수익성이나 임대수요를 그대로 인정해서는 안 됩니다.
• 토지규제. 일반상업지역, 도시지역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다. 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 매각일 현재 적용되는 지정 여부와 거래 요건을 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 영화상영관이라는 특수용도, 영업종료 상태, 2001년 사용승인 건물이라는 점을 함께 고려해야 합니다. 일반 근린생활시설이나 주거용 부동산과 같은 매수층을 기대하기 어렵고, 용도변경 가능성·공사비·임대수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위 확인. 사건 용도표기는 대지이고 주소는 오산시네마타운 6층 601호입니다. 실제 매각 목적물이 구분소유권인지, 대지권이 포함되는지, 등기부상 매각 대상의 범위를 먼저 확정하세요.
• 대항력 임차인 2명 확인. 엄인석 3층 301호와 박찬호 4층의 임대차 목적물 및 점유 범위가 6층 601호 매각에 영향을 미치는지 확인해야 합니다. 단순히 건물 내 임차인이라는 이유로 보증금을 인수하거나 무관하다고 단정해서는 안 됩니다.
• 명세서와 분배 산식 대조. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음과 예상배당 산식의 140,000,000원 인수 계산이 서로 다릅니다. 이 차이를 법원 기록으로 해소한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
• 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2022-2969호의 수익자, 임대차 체결 권한, 수탁자 동의, 관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다. 현재 등기명의자는 교보자산신탁주식회사입니다.
• 당해세·체납 확인. 오산시 압류 이력과 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액 및 당해세 여부를 확인하세요. 집행비용과 예상 잔여 배당액은 변동될 수 있습니다.
• 영업종료 시설 확인. 영화상영관 1·2관이 영업종료된 상태입니다. 기존 영화관으로 재운영할지, 다른 용도로 전환할지에 따라 시설 철거·인테리어·설비 비용이 달라집니다. 용도변경과 관련된 인허가 가능성을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,328,800,000원, 2회 유찰 시 1,063,040,000원으로 산정됩니다. 인수 산식이 그대로 적용된다면 실질취득가는 각각 1,468,800,000원과 1,203,040,000원입니다. 유찰로 최저가가 내려가도 임차인 인수 범위가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
• 현장 확인. 6층 601호의 현재 점유자, 출입 가능 여부, 내부 시설 및 영화관 설비 상태를 확인하세요. 건물 내 다른 층의 임차인과 6층의 실제 점유 상태를 분리해서 조사해야 합니다.
• 관리비 및 운영비. 장기 영업종료 시설의 관리비 체납, 공용부분 부담, 승강기·소방·전기설비 유지 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 문서를 서로 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 매각대상과 인수 범위가 먼저다”

수원지방법원 2025타경57467은 말소기준권리 자체만 보면 비교적 명확합니다. 2019년 11월 4일 이랜드월드 근저당권이 기준이고, 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권자 배당도 제공된 시나리오에서는 전액 충족됩니다.

하지만 이 사건을 단순한 후순위 권리 소멸형 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 2017년과 2018년에 전입한 대항력 임차인 2명의 보증금은 합계 140,000,000원입니다. 분배 산식대로라면 신건 기준 실질취득가는 1,801,000,000원입니다. 다만 두 임차인의 점유 장소는 3층과 4층이고 매각 대상은 6층 601호입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음이라고 기재되어 있어 인수액의 적용 범위를 확정하는 작업이 필요합니다.

여기에 교보자산신탁의 신탁원부, 국세·지방세 압류, 영화관 영업종료라는 용도상 문제까지 겹칩니다. 최근 실거래에 따른 가격 메리트도 확인되지 않은 상태입니다.

이 물건의 핵심은 16.61억이라는 최저가가 아닙니다. 6층 601호에 실제로 어떤 권리가 붙어 매각되는지, 3층·4층 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는지, 신탁원부상 임대차와 처분 관계가 어떻게 정리되는지입니다.

권리의 외형은 정리할 수 있지만, 인수 범위가 확정되기 전에는 입찰가를 정할 수 없는 물건입니다. 매각 대상과 임차권의 관계가 확인되지 않는다면 신건 응찰은 보류하는 것이 합리적입니다.