/ 140,800,000원
서울서부지방법원 2024타경1596. 서대문구 연희동 스카이뷰 지2층 비201호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가상 본건은 공부상 근린생활시설(학원)이지만 실제로는 통칭 B201·B202·B203·B204의 원룸형 4개호 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 전종국이며, 등기상 최초 권리는 2019.09.30 소유권보존과 같은 날 설정된 광주은행 근저당입니다. 이 근저당의 채권최고액은 3,120,000,000원이고 공동담보목록 제2019-559호가 기재돼 있습니다.
현재 최저가는 감정가 220,000,000원에서 2회 유찰된 140,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%까지 내려왔지만, 제공 자료에는 본건과 면적이 일치하는 실거래 표본이나 최근 거래금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 위반건축물·공부와 현황의 차이·임대차 미상 부분이 동시에 존재하므로 가격 판단은 현장 확인과 원본 서류 대조가 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 지2층비201호 (연희동,스카이뷰) |
| 용도 / 현황 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(학원) · 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 소유자 | 전종국 (단독소유) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상4층 · 사용승인일 2019.08.28 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이강언 / 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.09.30 광주은행 근저당권입니다. 현재 경매사건의 개시결정, 김현규의 후행 강제경매개시결정, 이강언의 주택임차권은 모두 이보다 뒤에 설정·등기돼 자료상 매각으로 소멸합니다. 2021년 한상규 가압류와 2022년 서울특별시411 압류, 과거 두 차례 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금 미상 2명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강언 | 2023.02.22 | 2023.02.22 | 40,000,000원 | 2024.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 전입일이 2019.09.30 말소기준권리보다 늦어 제공 자료에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이강언은 임차보증금 40,000,000원, 임대차계약일 2023.02.03, 전입·점유개시·확정일자 2023.02.22이며, 비201호 내 204호에 해당하는 18㎡에 대해 임차권등기가 돼 있습니다. 반면 유주현·노솔지는 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 배당 및 점유관계의 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 138,028,800원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 이강언 | 39,289,100원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,800,000원 가정에서 집행비용 2,771,200원을 제외한 138,028,800원이 광주은행 근저당에 배당되고 이후 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 총 채권액은 3,198,578,200원, 총 예상배당은 138,028,800원, 미배당은 3,060,549,400원이며 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·위반건축물 — 이 사건의 핵심 리스크
- 공부와 현황 불일치. 공부상 근린생활시설(학원)이지만 현황은 원룸형 4개호인 주택으로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 철근콘크리트조 주택일부 32㎡가 포함되고 PIT 부분을 주택 내부로 사용하고 있습니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 무단 대수선 및 용도변경에 따른 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 임대관계. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나 현황조사·매각물건명세서에는 임차인 3명이 확인됩니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상4층 건물이며 사용승인일은 2019.08.28입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 가능한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 토지면적은 489.0㎡, 공시지가는 2,975,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획상 제한사항이 확인됩니다.
- 거래자료. 스카이뷰는 7세대, 사용승인일 2019.08.28로 기재돼 있으나 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 무단 대수선·용도변경의 구체적 범위와 현재 시정 여부를 건축물대장 및 관할 행정자료로 대조하세요.
- 제시외 32㎡ 확인. PIT 부분을 포함한 제시외 건물이 실제 매각대상에 어떻게 포함되는지 매각물건명세서·감정평가 원본과 현장에서 확인하세요.
- 임차인 3명 현황 확인. 유주현·노솔지의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 점유 호실과 계약 내용을 확인하세요.
- 이강언 관계 확인. 임차권자이면서 현재 경매개시결정 채권자로 나타나는 이강언의 계약 및 채권관계를 원본 문서로 확인하세요.
- 배당표 재확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 2회 유찰로 최저가가 감정가 64%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.30 광주은행 근저당이 말소기준이고 후순위 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸해, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다.
공부상 학원인 공간이 현황 원룸형 4개호 주택으로 사용되고, PIT 부분까지 주택 내부로 편입됐으며, 건축물대장에는 무단 대수선·용도변경 위반건축물로 표시돼 있습니다. 임차인도 3명이 확인되고 이 가운데 2명은 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0이라는 이유만으로 단순 안전형으로 분류하기 어렵고, 건축·용도·점유관계 실사가 가격보다 먼저인 사건입니다. 감정가 220,000,000원에서 2회 유찰돼 140,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
