서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 지2층 비201호입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.09.30. 설정된 주식회사광주은행 근저당권이고 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 그 뒤의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차·점유자들의 전입도 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
하지만 등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가상 이 호실은 공부에는 근린생활시설(학원)로 되어 있으나 실제로는 원룸형 4개호(B201·B202·B203·B204)의 주택으로 이용 중입니다. PIT 부분도 주택 내부로 사용되고 있고, 제시외 건물 철근콘크리트조 주택 일부 32㎡가 포함됩니다. 건축물대장에는 무단 대수선 및 용도변경에 따른 위반건축물로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 지2층비201호 (연희동,스카이뷰) |
| 용도 / 현황 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(학원) · 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상4층 · 사용승인 2019.08.28 |
| 소유자 | 전종국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이강언 / 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 제시외 건물 | 철근콘크리트조 주택 일부 32㎡ 포함 |
| 건축물 현황 | 건축물대장상 위반건축물 · 무단 대수선 및 용도변경 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 광주은행 근저당
말소기준은 2019.09.30. 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 이후 2021년 한상규 가압류와 2022년 서울특별시411 압류는 이미 말소됐고, 2023년과 2024년의 앞선 강제경매개시결정도 각각 취하 후 말소되었습니다. 현재 남아 있는 2024.06.11. 및 2024.07.29. 강제경매개시결정과 2024.03.11. 이강언의 주택임차권은 모두 말소기준 뒤의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 4건 모두 말소기준 뒤
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이강언 | 2023.02.22 / 2023.02.22 | 40,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 | 2024.06.24 / 2024.06.24 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
이강언은 비201호 내 204호에 해당하는 18㎡ 부분에 관해 임차보증금 40,000,000원, 임대차계약일자 2023.02.03., 주민등록·점유개시·확정일자 2023.02.22.로 임차권등기가 되어 있고 2024.03.11. 배당요구가 접수되어 있습니다. 다만 전입·점유가 말소기준권리보다 뒤라 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가 64%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 140,800,000원으로 감정가 220,000,000원의 64%입니다. 스카이뷰는 7세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다.
다만 이 물건은 동일 면적의 최근 실거래 금액을 기준으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 수 있는 비교 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 공부상 용도와 실제 이용상태가 다르고 위반건축물 표시까지 있어, 단순 할인율보다 물건 자체의 법적·물리적 현황을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 138,028,800원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 이강언 | 39,289,100원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 3,198,578,200원, 총 배당액은 138,028,800원, 미배당액은 3,060,549,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 3,060,549,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 3,088,315,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 90,112,000원 | 88,089,984원 | 3,110,488,216원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지대이며, 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 완경사 사다리형 · 토지면적 489.0㎡ · 공시지가 2,975,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등으로 확인됩니다.
- 규모. 스카이뷰는 7세대이며 사용승인일은 2019.08.28.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 불일치 확인. 공부상 근린생활시설(학원)과 현황 주택(원룸형 4개호)의 차이를 현장에서 다시 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 무단 대수선 및 용도변경으로 건축물대장상 위반건축물로 표시된 상태를 관할 행정기관의 원본 자료와 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 철근콘크리트조 주택 일부 32㎡와 PIT 부분의 실제 범위·사용상태를 확인하세요.
- 임차·점유자 확인. 유주현·노솔지·이강언·주식회사 등 현재 점유관계와 실제 임대차 상태를 현장에서 대조하세요.
- 이강언 관계 확인. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나는 관계와 40,000,000원 임차보증금의 실질을 원본 문서로 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 64%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 가격과 물건 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “물건 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2019.09.30. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차·점유자들의 전입은 모두 그 뒤입니다. 현재 140,800,000원 매각가 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 보증금 문제는 두드러지지 않습니다.
반면 물건 자체에는 확인해야 할 항목이 겹칩니다. 공부상 근린생활시설을 원룸형 주택 4개호로 이용하고 있고, PIT 부분까지 주택 내부로 사용하며, 제시외 건물 32㎡가 포함되고, 건축물대장상 위반건축물 표시도 있습니다. 여기에 이강언은 임차권자와 경매 채권자의 지위가 함께 나타납니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰·인수 0원”만 보고 단순 저가 물건으로 접근하기보다, 용도·위반건축물·점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
