서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 4층401호입니다. 말소기준권리는 2019.09.30 광주은행 근저당권이며 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 이후 현재 경매개시결정과 임차권등기는 등기 순위상 말소기준권리 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 압류·가압류와 두 건의 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
다만 이 물건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차 관련 기재가 여러 건이고, 그중 일부는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 또한 감정평가상 공부는 근린생활시설(학원)이나 현황은 주택으로 이용되고 있고, 매각물건명세서에는 401호를 통칭 401·402·403·404호로 이용 중이라는 비고와 세대수 증가에 따른 위반건축물 표시가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 4층401호 (연희동,스카이뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(학원), 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 소유자 | 전종국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 256,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 경매 청구액 | 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2019.08.28 |
| 단지 규모 | 스카이뷰 · 7세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.09.30 광주은행
말소기준은 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 갑구의 2020~2022년 압류·가압류는 이미 등기부에서 말소됐고, 2023년과 2024년 초의 강제경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다. 현재 남아 있는 갑구 14번 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 김나연의 임차권등기도 2024.05.29 등기됐으며 말소기준권리 이후입니다.
② 임차관계 — ‘인수 0원’과 ‘확인 필요’는 별개
| 성명·기재명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 / - | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 / - | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김나연 | 2019.12.06 / 2019.12.06 | 110,000,000원 | 없음 | 2024.05.29 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 차권자 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2024.08.09 |
| 송명근 | 미상 / 미상 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 2024.10.08 |
| 이승미 | 2019.10.10 / 2019.10.10 | 120,000,000원 | 없음 | 2024.09.30 |
유주현·노솔지·김나연·이승미는 확인된 전입일이 모두 말소기준일 2019.09.30 이후이므로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 기사항전·차권자·송명근은 전입일이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 송명근은 보증금 50,000,000원과 배당요구가 확인되지만 전입일이 미상입니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 할인율은 확인할 수 없다
감정가는 401,000,000원, 현재 최저매각가는 256,640,000원으로 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 205,312,000원(51.2%), 4회 유찰 시 164,249,600원(40.96%)입니다.
다만 스카이뷰의 최근 낙찰금액과 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 36% 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다. 7세대 규모이고 동일 면적 일치 자료도 확인되지 않아, 가격 판단은 인근 다세대·현황 주택의 개별 거래와 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,392,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 252,247,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,159,289,100원 중 252,247,040원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 2,907,042,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있으며, 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 완경사 사다리형 · 토지면적 489.0㎡ · 공시지가 2,975,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 현황 차이. 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황은 주택으로 이용 중이며 PIT 부분도 주택 내부로 사용 중입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있고, 매각물건명세서에는 세대수 증가가 적시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. 기사항전·차권자·송명근의 전입일과 실제 점유관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 송명근 보증금. 50,000,000원과 배당요구일 2024.10.08이 확인되지만 전입일이 미상입니다.
- 호실 이용상태. 401호가 통칭 401·402·403·404호로 이용 중이라는 명세서 비고와 현장 구조를 직접 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 세대수 증가에 따른 위반건축물 표시의 원상복구·이행강제금·대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 차이. 공부상 근린생활시설(학원)과 현황 주택의 차이가 금융·세금·사용승인에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 최저가 256,640,000원이 시세보다 낮다고 가정하지 말고 인근 개별 거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 권리·현황 확정이 먼저
이 물건은 감정가 401,000,000원에서 두 번 유찰돼 256,640,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 명확하고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 전입일이 미상인 임차 기재, 공부와 현황의 용도 차이, 위반건축물 표시가 동시에 존재합니다. 여기에 현재 가격을 직접 비교할 최근 실거래값도 없습니다. 따라서 핵심은 “64%까지 떨어졌다”가 아니라, 미상 임차와 위반·용도 문제를 입찰 전에 확정할 수 있는가입니다.
