서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 4층 401호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설(학원), 현황 주택(원룸형 4개)이며, 매각물건명세서에는 401호를 통칭 401·402·403·404호로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 전종국이고, 2019.09.30 소유권보존과 같은 날 광주은행 근저당권이 설정됐습니다.

권리분석의 기준점은 분명합니다. 2019.09.30 광주은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 존속 중인 김나연의 임차권등기와 김현규의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 압류·가압류와 두 차례의 강제경매개시결정은 이미 해제·취하되어 등기부상 말소됐습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 점유관계가 완전히 닫혀 있지 않다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 점유 리스크는 별개

말소기준은 2019.09.30 광주은행 근저당권입니다. 등기에는 공동담보목록 제2019-559호가 기재되어 있고 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 현재 경매개시결정인 김현규의 권리와 2024.05.29 김나연 임차권등기는 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 서대문구·서울특별시의 압류, 한상규 가압류, 이혜경·윤현식의 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유자 — 확인된 4명은 후순위, 2명은 대항력 가능·미상

유주현·노솔지·김나연·이승미는 전입신고일이 모두 말소기준일인 2019.09.30보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 특히 등기된 임차권자 김나연도 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 2019.12.06으로 기준권리보다 뒤입니다. 반면 기사항전과 송명근은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 송명근은 보증금 50,000,000원과 배당요구 사실은 확인되지만 전입일이 미상이므로 ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 256,640,000원으로 감정가 401,000,000원의 64%이고 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건에서는 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

스카이뷰는 2019.08.28 사용승인된 7세대 규모이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 현재 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 공부와 현황의 용도 차이, 원룸형 4개호 이용, 위반건축물 표시가 함께 존재하므로 일반적인 주거용 집합건물과 같은 방식으로 감정가 할인율만 비교하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 256,640,000원 가정)

현재 배당모형에서는 집행비용 4,392,960원을 제외한 매각대금이 광주은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자 김현규와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 미배당액은 2,907,042,060원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 모형이므로 실제 배당과 달라질 수 있고, 전입일 미상 점유자의 권리관계도 별도로 확정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연세대학교 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편입니다.
• 이용상태. 공부상 근린생활시설(학원)이지만 현황은 주택 원룸형 4개호로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 401호를 통칭 401·402·403·404호로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있고 사유는 세대수 증가입니다. 감정평가에도 PIT 부분을 주택 내부로 사용하고 있다는 공부와의 차이가 기재되어 있습니다.
• 도로·토지. 남동측으로 노폭 약 4m 내외 막다른 도로와 접하며, 제1종일반주거지역·자연경관지구 등의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
• 규모. 스카이뷰는 7세대이며 사용승인일은 2019.08.28입니다. 현재 사건은 2회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 전입일 확인. 송명근·기사항전의 전입일을 확인해 말소기준 2019.09.30보다 앞서는지 반드시 대조해야 합니다. 앞선다면 인수위험 판단이 달라질 수 있습니다.
• 배당요구·임차권 순위 재확인. 김나연·송명근·이승미는 배당요구 사실이 있으므로 실제 배당표에서 임차보증금 순위와 배당액을 확인해야 합니다.
• 401호 실제 점유구조 확인. 401호를 통칭 401·402·403·404호로 이용 중인 상태이므로 각 공간의 실제 점유자와 명도 대상을 현장에서 일치시켜야 합니다.
• 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 세대수 증가에 따른 위반건축물 표시와 PIT 부분 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 감정가 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 현황 용도와 위반상태가 반영된 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
• 공동담보 근저당 확인. 광주은행 근저당권에는 공동담보목록 제2019-559호가 기재되어 있으므로 본건 배당관계는 실제 채권 및 공동담보 처리 결과와 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다

이 사건은 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2019.09.30 광주은행 근저당권 이후의 등기상 권리는 매각으로 정리되는 구조이고, 전입일이 확인되는 임차인 4명도 모두 기준권리보다 후순위라 대항력이 없습니다. 하지만 송명근·기사항전의 전입일이 미상이라 점유 리스크가 완전히 닫히지 않았고, 위반건축물·세대수 증가·공부상 근린생활시설과 현황 주택의 차이도 존재합니다.

현재 최저가는 감정가의 64%인 256,640,000원이지만, 최근 실거래와 직접 비교할 가격 근거가 확인되지 않는 상황에서 이 할인율만으로 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리의 기준점은 선명하지만, 임차관계·현황 용도·위반건축물 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건입니다.