서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 3층 302호입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.09.30. 주식회사광주은행 근저당권으로 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 공동담보목록 제2019-559호가 기재된 근저당으로, 이후 발생한 강제경매와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
하지만 권리의 선후만으로 이 물건을 단순하게 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 “302호를 통칭302, 306, 307, 308호로 이용중”이라고 기재되어 있고, 집합건축물대장상 위반건축물(세대수 증가)로 표기되어 있습니다. 감정평가에서도 공부상 근린생활시설(학원)이지만 현황은 주택인 원룸형 4개호로 이용 중이라고 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 3층302호 (연희동, 스카이뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(학원), 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 소유자 | 전종국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 324,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현규 / 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2019.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 광주은행 근저당
핵심은 모든 임차 관련 전입·임차권등기가 말소기준권리인 2019.09.30.보다 뒤라는 점입니다. 현황조사의 유주현은 2023.12.29., 노솔지는 2023.02.14. 전입으로 확인되며, 윤성인은 2022.02.21. 주민등록, 강수한은 등기부상 2022.01.24. 주민등록입니다. 따라서 확인되는 자료 기준으로 네 사람 모두 말소기준보다 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인원 4명
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 윤성인 | 2022.02.21 | 2023.12.13 | 30,000,000원 | 대항력 없음우선변제 후순위승계 없음 |
| 강수한 | 2022.01.24 | 2022.01.24 | 110,000,000원 | 대항력 없음우선변제 후순위승계 없음 |
윤성인은 임차보증금 30,000,000원, 강수한은 110,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 두 임차권 모두 2019년 말소기준권리 이후이고 등기상 매각으로 소멸합니다. 유주현·노솔지는 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 선순위 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
③ 가격 판단 — 80% 유찰가를 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 324,000,000원으로 감정가 405,000,000원의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 스카이뷰는 7세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회지만 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다.
따라서 현재 가격에 대해 “시세보다 싸다”는 판단은 할 수 없습니다. 3.24억원은 단지 감정가에서 1회 유찰된 금액일 뿐이며, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 위반건축물 표기, 다수 점유 관계까지 반영한 실제 시장가치는 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 324,000,000원 | 318,664,000원 | 2,840,625,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 259,200,000원 | 254,771,200원 | 2,904,517,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 207,360,000원 | 203,656,960원 | 2,955,632,140원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,336,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 318,664,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 광주은행 근저당에도 미치지 못해 후순위 신청채권자와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 광주은행 근저당은 공동담보목록이 기재되어 있으며, 표는 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 위반건축물·용도 리스크
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며 사유는 세대수 증가입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 근린생활시설(학원)이지만 현황은 주택인 원룸형 4개호로 이용 중입니다.
- 공간 분할. 매각물건명세서에는 302호를 통칭 302·306·307·308호로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 추가 사용부분. 감정평가에는 PIT 부분을 주택 내부로 사용하는 내용도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 7세대 규모의 소규모 집합건물이고 공부상 용도와 실제 이용이 달라, 일반적인 주거용 다세대와 동일하게 가격을 비교하기 어렵습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지대이며 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편으로 평가되었습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 전체 토지면적은 489㎡입니다.
- 공시지가. 2,975,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 임차 관련 인원이 4명이고 공간도 4개 호칭으로 이용 중이므로 각 점유자의 실제 점유 구역과 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 원인 확인. 세대수 증가와 원룸형 분할, PIT 사용 현황이 건축물대장과 어떤 관계인지 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 324,000,000원은 감정가의 80%일 뿐입니다. 비교 실거래가 확인되지 않으므로 유찰률을 시세 할인율로 해석하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차권 말소 확인. 윤성인 30,000,000원, 강수한 110,000,000원 임차권은 후순위 소멸 구조지만 매각물건명세서와 등기 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동성. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 종기 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 순서는 비교적 명확합니다. 2019년 광주은행 근저당이 말소기준이고, 확인되는 네 임차 관련 인원은 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 등기된 두 임차권 역시 후순위여서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 302호를 네 개 호칭으로 나누어 사용하고, 위반건축물·세대수 증가가 명시되어 있으며 공부상 근린생활시설과 현황 주택 이용도 다릅니다. 게다가 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 최저가 324,000,000원이 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다는 위반건축물 현황, 실제 점유, 그리고 3.24억원의 시장 적정성 검증입니다.
