* 실질취득 324,000,000원은 현재 배당 산정의 매수인 인수액 0원을 적용한 값입니다. 임차관계와 매각물건명세서 원본 확인 전 권리위험까지 0으로 확정하는 의미는 아닙니다.

서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 3층 302호 다세대 물건으로 감정가는 405,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 324,000,000원입니다. 등기상 소유자는 전종국이고, 말소기준권리는 2019.09.30 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록 제2019-559호가 기재돼 있습니다.

말소기준 뒤에는 여러 압류·경매개시결정과 임차권등기가 이어집니다. 과거 한상규 가압류와 서울특별시 압류, 국 압류, 이혜경·윤현식의 경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 김현규 경매개시결정과 윤성인·강수한 임차권은 말소기준권리 뒤에 자리합니다. 다만 등기 순서만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 현황조사상 유주현·노솔지가 추가로 확인되고, 위반건축물 및 세대수 증가 문제가 함께 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 빠르지만 점유관계가 복잡하다

말소기준은 2019.09.30 광주은행 근저당입니다. 윤성인 임차권은 2024.03.04, 강수한 임차권은 2025.03.11 등기돼 모두 말소기준보다 뒤입니다. 윤성인은 주민등록일 2022.02.21로 대항력이 없고, 유주현은 2023.12.29, 노솔지는 2023.02.14 전입으로 역시 말소기준 뒤입니다.

강수한은 임차보증금 110,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 등기문언에는 임대차계약일 2021.12.29, 주민등록일 2022.01.24, 점유개시일 2022.01.21, 확정일자 2022.01.24가 기재돼 있으나, 임차관계 판정은 보수적으로 대항력 가능·미상으로 두고 원본을 대조하는 것이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있지만, 입찰자는 이 불확실성을 별도 확인해야 합니다.

임차인 — 실제 임차인 4명

② 가격 구조 — 감정가 80%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다

현재 회차는 감정가 405,000,000원의 80%인 324,000,000원입니다. 1회 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 내려왔지만, 이 물건에는 위반건축물·세대수 증가·복수 임차인이라는 별도 위험이 있습니다. 실거래 비교 없이 단순히 ‘감정가 대비 20% 할인’이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해선 안 됩니다.

스카이뷰는 2019.08.28 사용승인, 7세대로 집계돼 있고 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 현재 회차가 1회 유찰 상태라는 점은 참고할 수 있지만, 개별 물건의 권리·건축물 리스크를 대신해 주는 가격 지표는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)

현재 산정에서는 매각대금 324,000,000원 중 집행비용 5,336,000원을 제외한 318,664,000원이 광주은행에 배당되고, 김현규 청구금액 39,289,100원은 배당되지 않습니다. 총 채권액 3,159,289,100원 대비 미배당액은 2,840,625,100원이며 소유자 잔여는 0원입니다.

당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다. 특히 윤성인·강수한의 임차보증금과 배당순위가 실제 배당표에 어떻게 반영되는지는 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연세대학교 서측 인근에 위치하고 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지대입니다. 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있으며, 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편입니다.
• 이용상태. 감정 이용상태에는 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택인 원룸형 4개호로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 공부상 근린생활시설과 현황 주거 이용이 다르고 PIT 부분을 주택 내부로 사용하고 있습니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 표시돼 있으며 매각물건명세서에는 세대수 증가가 기재돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외 막다른 도로와 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 2,975,000원/㎡입니다.
• 규제. 자연경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 강수한 임차관계 재확인. 임차보증금 110,000,000원 임차권등기가 존재합니다. 주민등록·점유·확정일자와 배당관계를 매각물건명세서 및 등기 원본으로 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
• 302·306·307·308호 점유 확인. 302호가 여러 통칭 호수로 이용 중이므로 실제 각 방의 점유자와 인도 대상자를 현장에서 구분해야 합니다.
• 위반건축물 내용 확인. 세대수 증가와 PIT 부분 주택 내부 사용이 원상회복·이행강제금·사용상 제약에 어떤 영향을 주는지 관할 행정기관 및 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차보증금 배당 확인. 윤성인 30,000,000원, 강수한 110,000,000원의 임차권등기가 있으므로 배당요구 및 실제 배당순위를 최종 배당표와 대조해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 현재 최저가 324,000,000원은 감정가의 80%이지만, 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고 위반건축물·명도 비용을 함께 반영해야 합니다.
• 회차 시나리오. 2회 유찰 시 259,200,000원, 3회 유찰 시 207,360,000원입니다. 가격 하락과 함께 미배당액은 각각 2,904,517,900원, 2,955,632,140원으로 증가합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0”만으로 안전형이라 부르기 어렵다

이 사건은 등기 순위만 보면 구조가 명확합니다. 2019.09.30 광주은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 유주현·노솔지·윤성인의 확인된 전입도 기준권리보다 늦습니다.

그러나 실제 입찰 판단에서는 다른 축이 더 중요합니다. 302호가 통칭 302·306·307·308호로 이용되고 있고 집합건축물대장상 위반건축물이며, 공부상 이용과 현황 이용도 다릅니다. 실제 임차인도 4명입니다. 강수한의 임차관계는 대항력 여부를 보수적으로 재확인해야 합니다. 따라서 감정가 405,000,000원에서 1회 유찰된 324,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 높게 평가할 사건은 아닙니다. 권리보다 현황·건축물·점유 확인이 선행돼야 하는 확인형 물건입니다.