서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 301호입니다. 등기상 소유자는 전종국이고, 말소기준은 2019.09.30. 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록 제2019-559호가 기재돼 있습니다. 이후 남아 있는 서대문구 압류, 주택임차권, 경매개시결정은 말소기준 뒤에 자리해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 현재 시뮬레이션상 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기보다 점유·이용상태와 건축물 현황에 있습니다. 임차인으로 확인된 사람은 유주현·노솔지·윤현식·차권자 4명이고, 매각물건명세서에는 301호를 통칭 301·303·304·305호로 이용 중이며 집합건축물대장상 위반건축물로 표기됐다는 내용이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 3층301호 (연희동,스카이뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(학원), 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 소유자 | 전종국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 259,840,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현규 / 39,289,100원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.30. 주식회사광주은행 근저당권 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.09.30. 광주은행 근저당권입니다. 한상규의 100,000,000원 가압류는 2021.05.12. 말소됐고, 서울특별시 관련 압류도 2022.09.28. 말소됐습니다. 현재 남아 있는 서울특별시서대문구 압류와 윤현식의 주택임차권, 김현규의 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 등기 순위만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 승계는 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤현식 | 2020.01.17 | 100,000,000원 | 2020.01.20 | 2023.06.28 | 없음 | 별도 확인 | 해당 없음 |
| 차권자 | 2019.11.20 | 100,000,000원 | 2019.11.20 | 2025.07.07 | 없음 | 별도 확인 | 해당 없음 |
네 사람 모두 전입일이 말소기준인 2019.09.30. 이후이므로 선순위 대항력 임차인으로 보증금을 매수인에게 승계시키는 구조는 아닙니다. 윤현식은 보증금 100,000,000원으로 2023.06.28. 주택임차권등기를 마쳤고, 차권자도 보증금 100,000,000원과 2019.11.20. 확정일자가 확인됩니다. 유주현·노솔지는 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력에 따른 인수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 64% 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 406,000,000원, 현재 최저매각가는 259,840,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 이 사건에서 확인되는 거래가격은 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
오히려 가격과 함께 봐야 할 것은 물건의 환금성 요소입니다. 스카이뷰는 전체 7세대이고 사용승인일은 2019.08.28.입니다. 감정평가상 공부는 근린생활시설(학원)인데 현황은 주택(원룸형 4개호)이며, 집합건축물대장상 위반건축물로 표시돼 있습니다. 이러한 요소는 일반적인 주거용 다세대보다 매수자 검토사항을 늘립니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,437,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 255,402,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,437,760원을 제외한 금액이 광주은행 근저당 배당에 투입돼 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 채권자 전체 미배당액은 2,903,886,860원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대이며 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(학원)이지만 현황은 주택(원룸형 4개호)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택 내부로 사용하고 있습니다.
- 건축물. 집합건축물대장상 사용승인일은 2019.08.28.이고, 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 토지·도로. 제1종일반주거지역의 완경사 사다리형 토지이며 남동측으로 노폭 약 4m 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 자연경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물 표시와 세대수 증가 내용을 원본 건축물대장 및 관할 행정청 기준으로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 주택 이용의 차이, PIT 부분 사용 상태를 현장과 공부에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인 4명의 각 점유 범위와 계약관계, 특히 301호를 통칭 301·303·304·305호로 이용 중인 현황을 확인해야 합니다.
- 윤현식 관계 확인. 임차권등기와 과거 경매 관련 권리관계를 함께 확인하고 보증금 지급 자료 및 임대차계약 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 406,000,000원 대비 현재 259,840,000원이라는 회차 할인만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 별도의 인근 실거래를 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수 0원이지만 당해세·최우선변제와 실제 채권액을 배당요구종기 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 ‘물건 상태와 가격 검증’
이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다. 확인된 임차인 4명 모두 말소기준인 2019.09.30. 이후 전입이고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 권리 인수가 없다는 사실과 좋은 경매물건이라는 평가는 별개입니다.
현재 최저가는 259,840,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 시세를 확인할 실거래 비교값이 없어 가격이 실제 시장보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 여기에 2회 유찰, 위반건축물 표기, 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 불일치, 다수 임차인 점유가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 비교적 단순하지만 물건 자체의 적법성·점유관계·환금성과 적정 입찰가 검증이 핵심인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
