서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 3층301호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 등기부상 소유자는 전종국이며, 말소기준권리는 2019.09.30 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고 공동담보목록 제2019-559호가 기재되어 있습니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 서대문구 압류, 윤현식의 주택임차권, 김현규의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리보다 물건의 현황을 더 꼼꼼히 확인해야 합니다. 감정요항표에는 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황은 주택(원룸형 4개)으로 이용 중이라고 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 301호를 통칭 301·303·304·305호로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 집합건축물대장에는 세대수 증가와 관련한 위반건축물 표기도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 3층301호 (연희동,스카이뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(학원) · 현황 주택(원룸형 4개) |
| 소유자 | 전종국 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 259,840,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 청구액 | 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.09.30 주식회사광주은행 근저당권입니다. 2023.05.17 서울특별시서대문구 압류, 2023.06.28 윤현식 주택임차권, 2024.07.29 김현규 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기부에는 2021.04.08 한상규 가압류와 2022.09.16 서울특별시411 압류도 있었지만 각각 2021.05.12, 2022.09.28 말소됐습니다.
② 임차인 — 4명 조사, 대항력 없음으로 분류
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤현식 | 2020.01.17 · 확정 2020.01.20 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
| 차권자 | 2019.11.20 · 확정 2019.11.20 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
유주현과 노솔지는 보증금이 확인되지 않았고, 윤현식과 차권자는 각각 100,000,000원의 보증금이 기재되어 있습니다. 네 사람 모두 전입일이 2019.09.30 말소기준권리보다 뒤로 분류되어 있어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 윤현식은 등기부상 주택임차권이 2023.06.28 설정되어 있으나 역시 말소기준권리 이후입니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 실거래 비교는 별도 확인
감정가는 406,000,000원, 현재 최저매각가는 259,840,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 64%로 제시되어 있습니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 259,840,000원 | 255,402,240원 | 2,903,886,860원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 207,872,000원 | 204,161,792원 | 2,955,127,308원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 166,297,600원 | 163,169,434원 | 2,996,119,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 259,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,437,760원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 255,402,240원 |
| 3. 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,437,760원과 주식회사광주은행에 255,402,240원이 배당되고, 김현규 신청채권에는 배당이 없는 시뮬레이션입니다. 총 미배당은 2,903,886,860원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 가능한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 공시지가 2,975,000원/㎡ · 토지면적 489.0㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.08.28이며, 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 규제·현황. 자연경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등 제한사항이 있고, 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원문 확인. 세대수 증가로 위반건축물 표기가 되어 있으므로 집합건축물대장과 위반 내용, 시정 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 근린생활시설(학원), 현황 주택(원룸형 4개)으로 기재되어 있어 이용 및 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 301호 이용범위 확인. 매각물건명세서에 301호를 통칭 301·303·304·305호로 이용 중이라고 기재되어 있으므로 실제 점유·구획 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 원문 대조. 유주현·노솔지는 보증금이 미상이고, 윤현식 관련 주의 메모도 있으므로 현황조사서·매각물건명세서·등기부를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로 별도 시세 조사가 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.30 주식회사광주은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 공부상 근린생활시설과 현황 주택이 다르고, 301호가 여러 호로 통칭 이용 중이라는 기재가 있으며, 집합건축물대장상 위반건축물 표기도 있습니다. 현재 최저가는 259,840,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 기준이 없어 가격 우위를 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 현황·건축물 위반·실제 시세 검증이 우선인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
