서울서부지방법원 2024타경1596. 서대문구 연희동 스카이뷰 1층 101호 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준은 2019년 9월 30일 설정된 주식회사광주은행 근저당권으로 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-559호에 연결돼 있고, 그 뒤에 설정된 현재 경매개시결정과 김현규의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 있습니다. 현재 최저가 257,280,000원을 전제로 한 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
하지만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 유주현·노솔지·김현규·전은혜가 확인되며, 그중 김현규와 전은혜는 대항력 판단에 필요한 전입관계가 명확하지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 김현규는 보증금 85,000,000원의 임차권등기권자이면서 현재 경매개시결정의 채권자와 동일인으로, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 1층101호 (연희동,스카이뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(학원) · 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 소유자 | 전종국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 257,280,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현규 / 39,289,100원 |
| 사용승인 | 2019.08.28 · 스카이뷰 7세대 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2019.09.30. 광주은행 근저당입니다. 2021년 한상규 가압류, 2022년 서울특별시 압류, 2023년 이혜경 강제경매, 2024년 윤현식 강제경매는 각각 이미 말소되거나 취하된 이력이 있습니다. 현재 진행 중인 2024.07.29. 김현규 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 분류입니다.
② 임차인·점유 관계 — ‘인수 0원’과 ‘대항력 확인’은 별개
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현규 | 전입일 미상 · 점유개시 2020.02.01 | 2020.01.20 | 85,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전은혜 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
유주현과 노솔지는 전입일이 2019.09.30. 말소기준보다 뒤라 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 김현규와 전은혜는 전입관계가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 김현규의 임차권등기는 2023.05.18. 접수됐고 등기상 보증금은 85,000,000원, 계약일은 2019.12.23., 점유개시는 2020.02.01., 확정일자는 2020.01.20.입니다.
③ 가격·회차 — 64%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 402,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 257,280,000원으로 감정가의 64%입니다. 하지만 이 자료에서 비교 가능한 동일 물건군의 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 36% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 257,280,000원 | 2,906,411,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 205,824,000원 | 2,957,146,636원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 164,659,200원 | 2,997,735,129원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 줄어 광주은행 등 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 이 숫자는 김현규·전은혜의 실제 대항력 여부 확인과 별개의 문제이므로, 원본 서류 확인 전에는 총취득비용을 확정적으로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,401,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 252,878,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 4,401,920원을 제외한 252,878,080원이 광주은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 김현규 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당은 2,906,411,020원이며 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 연희동 소재 연세대학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 대학가 주변 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 성산로를 통한 도심 접근이 가능한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 용도·현황. 공부상 근린생활시설(학원)이지만 현황은 주택 원룸형 4개호로 이용되고, PIT 부분도 주택 내부로 사용하고 있습니다.
- 건축물 상태. 집합건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있으며, 매각물건명세서에는 세대수 증가가 원인으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·자연경관지구 등이며 공시지가는 2,975,000원/㎡, 토지면적은 489.0㎡입니다.
- 환금성. 7세대 규모이고 공부상 용도와 현황 이용이 다르며 위반건축물 표기가 있어, 일반적인 정상 다세대와 같은 기준으로 환금성을 단정하기보다 실제 매수수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 원본 확인. 김현규·전은혜의 전입세대확인과 실제 점유개시일, 임대차계약서를 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 김현규 채권관계. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이므로 85,000,000원 임차보증금과 39,289,100원 청구채권의 발생 원인 및 관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 호수·현황 대조. 사건 주소는 1층 101호인데 감정요항 일부에는 지하2층 비201호 표현이 있습니다. 101·102·103·104호 사용 현황까지 포함해 대상 부동산을 현장에서 대조하세요.
- 위반건축물. 세대수 증가 및 PIT 주택 내부 사용과 관련한 원상복구 가능성, 이행강제금·행정상 제약 여부를 관할 기관과 건축물대장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 권역·유사 면적·유사 용도의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 가정은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기를 기준으로 다시 검토해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘현황 확인’이 먼저다
이 사건은 감정가 402,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 257,280,000원까지 내려왔습니다. 등기 순위만 보면 2019.09.30. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 김현규·전은혜의 대항력은 아직 미상이고, 김현규는 임차권자와 경매신청채권자 지위가 겹칩니다.
여기에 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 불일치, 원룸형 4개호 이용, 세대수 증가에 따른 위반건축물 표기, 호수 표현의 불일치까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 64%까지 내려왔다”가 아니라 임차관계와 현황·건축물 상태를 어디까지 원본으로 확정하느냐입니다. 비교 가능한 실거래 확인 없이 최저가만 보고 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
