서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰의 다세대 물건으로, 감정가 402,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 257,280,000원입니다. 말소기준권리는 2019.09.30. 설정된 주식회사광주은행 근저당권으로 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록 제2019-559호가 기재되어 있습니다. 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차권등기 김현규의 전입신고일이 확인되지 않고, 전은혜 역시 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
현황 자체도 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 101호를 통칭 101·102·103·104호로 이용 중이라고 적혀 있고, 감정요항표에는 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용하면서 원룸형 여러 호로 구분해 쓰고 있으며 PIT 부분도 주택 내부로 사용한다고 기재되어 있습니다. 집합건축물대장에는 위반건축물로 표기되어 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 1층101호 (연희동,스카이뷰) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 전종국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 257,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 사용승인 | 2019.08.28 |
| 단지 규모 | 스카이뷰 · 7세대 |
| 현황 이용 | 공부상 근린생활시설(학원) · 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 건축물대장 | 위반건축물 표기 · 세대수 증가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2019.09.30. 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 2021년 한상규 가압류와 2022년 서울특별시 압류는 이미 말소됐고, 2023년 이혜경 및 2024년 윤현식의 강제경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다. 현재 갑구 10번 김현규의 강제경매개시결정과 을구 2번 김현규 주택임차권은 말소기준권리 이후이므로 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 관계인 4명, 두 사람은 대항력 판정 미상
| 임차관계인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현규 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2020.02.01 · 주민등록일자 없음 | 2020.01.20 | 85,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.05.18 | 없음 |
| 전은혜 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.12.03 | 없음 |
실제 임차관계인은 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 유주현과 노솔지는 전입일이 2019.09.30. 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 김현규는 주민등록일자가 확인되지 않고, 전은혜 역시 전입신고일·확정일자·보증금이 명확하지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이 두 관계인을 확인하지 않은 상태에서 매수인 인수위험을 확정적으로 0원이라고 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,401,920원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 252,878,080원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 257,280,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 3,159,289,100원, 총 배당액은 252,878,080원, 미배당은 2,906,411,020원입니다. 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 64%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가의 64%인 257,280,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 205,824,000원(감정가 51%), 4회 유찰 시 164,659,200원(감정가 41%)입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭을 시세 할인으로 바꿔 해석할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지대이며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황은 주택으로 이용 중이며 원룸형 4개호로 구분되어 있습니다.
- 공부와의 차이. PIT 부분을 주택 내부로 사용하고 있으며 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 토지면적 489.0㎡ · 공시지가 2,975,000원/㎡입니다.
- 단지. 스카이뷰 7세대 · 사용승인 2019.08.28입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현규 대항력 원본 확인. 임대차계약 2019.12.23., 확정일자 2020.01.20., 점유개시 2020.02.01.이지만 주민등록일자가 없습니다. 선순위 대항력 여부를 원본으로 확정해야 합니다.
- 전은혜 임차관계 확인. 배당요구 2024.12.03.은 확인되나 전입신고일·확정일자·보증금이 명확하지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 유주현·노솔지 보증금 확인. 대항력은 자료상 없지만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다.
- 현황 호실 대조. 101호를 통칭 101·102·103·104호로 이용한다는 기재와 감정요항표의 별도 호수 표기를 등기·건축물대장·현장과 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 세대수 증가 및 PIT 부분 사용과 관련한 위반건축물 표기가 있으므로 시정 여부와 이용상 제약을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 402,000,000원 대비 최저가 257,280,000원이라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도의 실거래·매물 비교가 필요합니다.
- 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 매수인 부담을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차관계와 건물 현황이 먼저다
이 물건의 표면만 보면 감정가 402,000,000원에서 2회 유찰되어 257,280,000원까지 내려온 가격이 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 핵심은 가격표보다 임차관계와 현황입니다. 말소기준인 광주은행 근저당 이후 권리는 등기 순위상 소멸하고 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원을 제시하지만, 김현규와 전은혜는 대항력 판단이 완결되지 않았습니다.
여기에 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 차이, 원룸형 여러 호실 이용, PIT 부분 사용, 위반건축물 표기까지 겹칩니다. 최근 실거래 비교값도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 “가격은 내려왔지만 권리·현황 확인이 선행돼야 하는 C등급 검증형 물건”입니다. 임차관계와 위반건축물 현황이 원본에서 정리되기 전까지는 할인율만 보고 접근하지 않는 편이 적절합니다.
