💰 감정가 405,000,000원 📉 최저가 259,200,000원 · 64% 👥 실제 임차인 3명 🏚️ 현황 원룸형 4개호
서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 ‘스카이뷰’ 2층 202호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 소유자는 전종국이며, 말소기준은 2019.09.30. 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고 공동담보목록 제2019-559호가 기재돼 있습니다. 이후 현재 남아 있는 강제경매개시결정과 한민규의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다. 하지만 물건 자체는 단순한 ‘정상 다세대주택’으로 보면 안 됩니다. 감정요항상 공부상 근린생활시설(학원)인데 현황은 주택(원룸형 4개호)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 202호를 통칭 202·206·207·208호로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 집합건축물대장에도 세대수 증가에 따른 위반건축물로 표기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 2층202호 (연희동,스카이뷰) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전유면적 59.63㎡ |
| 공부 / 현황 이용 | 공부상 근린생활시설(학원) · 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 소유자 | 전종국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 259,200,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권 청구 | 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2019.08.28 |
| 총 세대수 | 7세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 광주은행 근저당
말소기준권리는 2019.09.30. 주식회사광주은행 근저당권입니다. 2021년 가압류, 2022년 두 차례 압류, 과거 전세권 및 임차권, 앞선 강제경매개시결정들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 남아 있는 2024.07.29. 강제경매개시결정과 2024.10.16. 한민규의 주택임차권은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 노솔지 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 한민규 | 2022.02.18 | 2022.02.18 | 100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
한민규는 보증금 100,000,000원, 전입·확정일자 2022.02.18., 배당요구일 2024.10.08.이며 2024.10.16. 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 그러나 전입 자체가 2019.09.30. 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 유주현과 노솔지는 보증금·확정일자가 확인되지 않지만, 각각 2023.12.29.와 2023.02.14. 전입으로 역시 말소기준보다 뒤라 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 259,200,000원으로 감정가 405,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 동일 면적의 최근 실거래 수치가 제시되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 이 물건은 특히 공부와 현황의 용도 차이, 원룸형 4개호 이용, 위반건축물이라는 요소가 있어 정상적인 다세대 실거래와 단순 비교하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,428,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 254,771,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
광주은행 금액은 등기부상 채권최고액 3,120,000,000원을 기준으로 한 배당 시나리오입니다. 현재 회차에서는 집행비용 4,428,800원을 제외한 254,771,200원이 광주은행에 배당되고, 신청채권자 김현규와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 대학가 주변 주거지대로 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편으로 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 토지면적은 489.0㎡, 공시지가는 2,975,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.08.28.이며 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 7세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 1.8회·매각률 0.0%입니다. 현황 이용과 공부가 다르고 위반건축물 표기까지 있어 일반적인 정상 다세대보다 매수층이 제한될 수 있는 요소가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장에 세대수 증가에 따른 위반건축물로 표기돼 있습니다. 위반 내용과 현재 상태를 원본 대장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 근린생활시설(학원), 현황은 주택(원룸형 4개호)이며 PIT 부분도 주택 내부로 사용 중입니다.
- 호실 이용 상태. 매각물건명세서상 202호를 통칭 202·206·207·208호로 이용 중입니다. 현장 점유구획과 실제 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 3명은 대항력이 없지만 현재 점유 상태와 퇴거 협의 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 동일 면적 실거래 수치 없이 시세 할인으로 단정하지 말고 현황 용도·위반 상태를 반영해 판단해야 합니다.
- 광주은행 공동담보. 근저당 채권최고액 3,120,000,000원과 공동담보목록 제2019-559호가 기재돼 있으므로 배당관계는 원본 배당요구·채권계산서를 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리 깨끗함과 물건 안전성은 별개”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2019.09.30. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 3명은 모두 그 뒤 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 공부상 근린생활시설인 공간을 현황 주택 원룸형 4개호로 사용하고 있고, 통칭 202·206·207·208호로 이용 중이며, 건축물대장에는 세대수 증가에 따른 위반건축물로 표시돼 있습니다. 현재 최저가가 감정가 405,000,000원의 64%인 259,200,000원까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래 수치 없이 이를 ‘시세보다 저렴하다’고 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원이지만, 용도·위반·점유 상태를 확인하지 않은 가격 판단은 위험한 물건입니다.
