서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 2층 202호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 등기상 소유자는 전종국이고 말소기준권리는 2019.09.30. 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록 제2019-559호가 기재돼 있습니다. 이후 현재 남아 있는 2024.07.29. 강제경매개시결정과 2024.10.16. 한민규의 주택임차권은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금은 계산상 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심 리스크는 등기 순위보다 현황과 공부의 불일치입니다. 감정평가에서는 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황은 주택, 원룸형 4개호로 이용 중이고, PIT 부분도 주택 내부로 사용한다고 적시했습니다. 매각물건명세서 비고에도 202호를 통칭 202·206·207·208호로 이용 중이며, 집합건축물대장상 위반건축물로 표시돼 있다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 2층202호 (연희동,스카이뷰) |
| 용도 / 현황 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(학원) · 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 소유자 | 전종국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 259,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 청구 | 김현규 · 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2019.08.28 |
| 단지 규모 | 스카이뷰 · 7세대 |
| 위반건축물 | 집합건축물대장상 위반건축물 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2019.09.30. 광주은행 근저당권입니다. 2021년 한상규 가압류, 2022년 국세 압류와 서울특별시 압류, 2023년과 2024년의 일부 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 김형수·김재희의 전세권과 이혜경의 주택임차권도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남은 한민규의 주택임차권은 전입일 2022.02.18.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유 확인이 중요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한민규 | 2022.02.18 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 유주현은 2023.12.29., 노솔지는 2023.02.14. 전입으로 모두 2019.09.30. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 대조할 필요가 있습니다.
한민규는 임차보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2022.01.27., 주민등록일과 확정일 2022.02.18., 점유개시일 2022.02.19.로 등기돼 있습니다. 배당요구는 2024.10.16. 신고됐으나 전입이 말소기준 이후이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 아닙니다.
③ 가격 — 64%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고는 못 한다
감정가는 405,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 259,200,000원으로 감정가의 64%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 259,200,000원입니다.
다만 스카이뷰의 동일 면적 실거래 평균·최근 12개월 거래·최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 공부상 용도와 실제 이용상태가 다르고 위반건축물까지 표시된 물건은 일반적인 정상 다세대 거래가격과 단순 비교하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,428,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 254,771,200원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,428,800원을 제외한 254,771,200원이 광주은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자 김현규와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자 총 미배당액은 2,904,517,900원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 현황·위반건축물 — 이 사건의 핵심 리스크
- 용도 차이. 공부상 근린생활시설(학원)이지만 감정평가 당시 현황은 주택, 원룸형 4개호로 이용 중입니다.
- 다중 이용. 매각물건명세서에는 202호를 통칭 202·206·207·208호로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 세대수 증가와 관련한 위반건축물 표기가 있습니다.
- 제시외 사용. 감정평가에는 PIT 부분을 주택 내부로 사용하고 있다고 기재돼 있습니다.
- 면적. 매물 기준 대상면적은 59.63㎡입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지대이며 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 토지면적은 489.0㎡, 공시지가는 2,975,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연경관지구·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 7세대 규모이고 공부·현황 차이와 위반건축물 표기가 있어 정상적인 다세대 물건보다 매수자 검토항목이 많습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력. 유주현·노솔지·한민규 모두 전입일이 2019.09.30. 말소기준보다 늦어 확인자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
- 미상 보증금. 유주현·노솔지는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구·최우선변제 여부를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 실점유자. 원룸형 4개호로 이용 중인 만큼 현황조사에 나타난 사람 외 실제 점유자가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 원본에서 위반 내용과 해소 가능성을 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 근린생활시설(학원)과 현황 주택의 차이가 대출·사용·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 유사 다세대·근린생활시설의 실제 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 확인된 세 임차인의 전입도 모두 그보다 늦어, 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 2회 유찰돼 최저가도 259,200,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
그러나 실거래 시세 자료가 없으므로 이 가격을 곧바로 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 불일치, 4개 원룸형 이용, PIT 부분 사용, 위반건축물 표기, 다수 점유자가 이 물건의 본질적인 난도입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 현황·행정 리스크는 높다입니다. 가격보다 먼저 위반건축물과 실제 점유 구조를 확인해야 하는 사건입니다.
