서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 4층 402호입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.09.30. 설정된 주식회사광주은행 근저당권으로 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록 제2019-559호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 전세권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
하지만 권리관계가 곧바로 이 물건의 안전성을 뜻하지는 않습니다. 매각물건명세서에는 402호를 통칭 405·406·407·408호로 이용 중이라고 적혀 있고, 집합건축물대장에는 세대수 증가에 따른 위반건축물로 표기돼 있습니다. 감정평가 이용상태도 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황은 주택, 원룸형 4개호라고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 4층402호 (연희동,스카이뷰) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 56.23㎡ |
| 소유자 | 전종국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 244,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2019.08.28 |
| 이용상태 | 공부상 근린생활시설(학원) · 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 위반건축물 | 표기 있음 · 세대수 증가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.09.30. 광주은행 근저당권입니다. 장인중의 주택임차권은 2021.12.30. 등기됐으나 2023.02.23. 이미 말소됐습니다. 같은 날 박하연 명의 전세금 100,000,000원의 전세권이 설정됐지만 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.07.29. 김현규의 강제경매개시결정 역시 후순위로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 확인 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜정 | 2020.11.10 | 2020.11.11 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인된 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 명 모두 전입일이 말소기준인 2019.09.30. 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 황혜정은 보증금 50,000,000원, 확정일자 2020.11.11., 배당요구일 2024.12.10.이 확인됩니다. 유주현·노솔지는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 실거래 기준은 없다
감정가는 382,000,000원, 현재 최저매각가는 244,480,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰된 상태지만, 이 사건에는 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,222,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 240,257,280원 |
| 3. 전세권 · 박하연 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,259,289,100원 중 예상 채권자 배당은 240,257,280원, 미배당은 3,019,031,820원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 권리보다 중요하다
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지대이며 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 토지면적 489.0㎡ · 공시지가 2,975,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 규모. 스카이뷰는 총 7세대로, 실거래 기반 가격 비교자료는 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 세대수 증가와 PIT 부분 주택 사용 상태가 현재도 유지되는지 건축물대장과 현장을 대조해야 합니다.
- 402호 실제 범위 확인. 통칭 405·406·407·408호 이용 상태와 등기상 402호 전유부분의 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 3명 점유 확인. 인수액은 0원으로 계산되지만 각 점유자의 실제 사용 호실과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 유주현·노솔지의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 244,480,000원은 감정가의 64%지만 비교 가능한 실거래가 없어 할인율만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 당해세와 임차인 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았으므로 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 사는가”가 더 중요하다
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2019.09.30. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입했습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리표가 아니라 현황에서 올라갑니다.
402호 하나가 통칭 405·406·407·408호의 원룸형 4개호로 이용되고 있고, 공부상 학원과 실제 주택의 용도가 다르며, 집합건축물대장에는 세대수 증가에 따른 위반건축물이 표시돼 있습니다. 게다가 동일 면적의 실거래 비교자료도 없어 244,480,000원이 시장가격보다 싼지 확인할 근거가 부족합니다. 권리는 인수 0원, 물건은 고위험 확인형. 이 사건은 할인율보다 건축물대장·현황·점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
