서울서부지방법원 2024타경1596. 서울 서대문구 연희동 스카이뷰 4층 402호입니다. 소유자는 전종국이고, 등기상 말소기준권리는 2019.09.30 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후의 권리 중 현재 남아 있는 박하연의 전세권과 2024.07.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석을 단순히 “인수 0원”으로 끝내기에는 확인할 사항이 있습니다. 현황조사에서 확인된 유주현·노솔지와 배당요구한 황혜정은 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없지만, 매각물건명세서에는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 별도로 나타납니다. 이 점유자는 대항력 유무를 현재 자료만으로 판정할 수 없으므로 원본 명세서와 주민등록 전입관계를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 4층402호 (연희동,스카이뷰) |
| 물건종류 / 현황 | 다세대 · 공부상 근린생활시설(학원), 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 전유면적 | 56.23㎡ |
| 소유자 | 전종국 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 244,480,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준권리는 2019.09.30 광주은행 근저당권입니다. 2021.04.08 한상규 가압류는 2021.05.12 말소됐고, 2022.09.16 서울특별시 압류도 2022.09.28 말소됐습니다. 2023.10.12과 2024.02.06의 강제경매개시결정 역시 각각 취하 후 말소됐습니다. 현재 경매와 관련해 남아 있는 2024.07.29 강제경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
을구에서는 장인중의 주택임차권이 2021.12.30 등기됐으나 2023.02.23 말소됐고, 같은 날 박하연 명의 전세권 100,000,000원이 설정됐습니다. 이 전세권 역시 2019.09.30 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 점유·임차관계 — 3명은 후순위, 1명은 판정 보류
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 해당 없음 |
| 황혜정 | 2020.11.10 / 2020.11.11 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 2024.12.10 |
③ 예상배당표 (매각가 244,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,222,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 240,257,280원 |
| 3. 전세권 · 박하연 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 광주은행 근저당 배당에 소진됩니다. 총 채권액 3,259,289,100원 중 240,257,280원이 배당되고, 미배당은 3,019,031,820원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건·이용상태 — 공부와 현황이 다르다
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황은 주택으로 이용 중이며 원룸형 4개호로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. PIT 부분을 주택 내부로 사용하고 있습니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2019.08.28입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 가능한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 토지면적은 489.0㎡입니다.
- 규제. 자연경관지구·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 규모. 스카이뷰는 7세대로 기재돼 있고, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금 미상 점유자의 주민등록 전입일, 임대차계약, 점유 시작 시점을 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 차이가 인허가·대출·사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 위반 내용과 시정명령·이행강제금 등 후속 부담 여부를 관할기관과 건축물대장에서 확인해야 합니다.
- 배당 착시 주의. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액은 0원이지만 미상 점유관계까지 자동으로 안전하다는 의미는 아닙니다.
- 가격 판단 보류. 동일 면적 실거래 자료가 없어 감정가 64%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
현재 최저가는 감정가의 64%인 244,480,000원이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 이 사건은 단순 할인율보다 점유관계와 건물 이용상태가 핵심입니다. 확인된 전입자 3명은 모두 후순위라 대항력이 없고, 박하연 전세권도 매각으로 소멸하지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 남아 있습니다. 여기에 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 불일치, PIT 부분 사용, 위반건축물 표기까지 겹칩니다.
따라서 이 물건은 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만 실물·점유 확인이 중요한 사건입니다. 동일 면적 실거래 자료도 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 입찰 전 미상 점유자의 대항력 여부와 위반건축물 상태를 먼저 해소하는 것이 핵심입니다.
