서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 201호입니다. 등기상 가장 먼저 주목할 권리는 2019.09.30 설정된 주식회사광주은행 근저당권으로, 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록 제2019-559호가 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 그 뒤에 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서상 확인되는 사람 가운데 최진옥은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 자체도 일반적인 주거용 집합건물과는 차이가 큽니다. 사건 용도 표시는 창고이지만, 감정평가서상 공부는 근린생활시설(학원), 현황은 주택(원룸형 4개호)로 이용 중입니다. 또 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있고 그 사유로 세대수 증가가 적시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차관계·현황 이용·건축물대장 상태를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 2층201호 (연희동,스카이뷰) |
| 소유자 | 전종국 · 단독소유 |
| 용도 / 현황 | 창고 · 공부상 근린생활시설(학원) · 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 259,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2019.08.28 |
| 단지 규모 / 대상면적 | 스카이뷰 7세대 · 59.16㎡ |
| 건축물대장 | 위반건축물 표기 · 세대수 증가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.09.30 광주은행
말소기준은 2019.09.30 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이지만 공동담보목록 제2019-559호가 기재되어 있으므로 이 금액을 이 호실 하나의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 2021년 한상규 가압류와 2022년 서울특별시 압류는 이미 말소되었고, 2023년·2024년 일부 강제경매개시결정도 취하 후 말소되었습니다. 2024.07.29 김현규의 강제경매개시결정은 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
송정욱의 주택임차권등기도 2023.08.31 설정되어 등기 순위 자체는 말소기준보다 뒤입니다. 송정욱의 전입신고일은 2022.03.01, 확정일자는 2022.02.28, 보증금은 100,000,000원이고 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 그러나 최진옥은 전입신고일이 확인되지 않으므로 별도로 봐야 합니다.
② 임차관계 — 4명 중 1명은 대항력 판정 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송정욱 | 2022.03.01 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진옥 | 미상 | 70,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 406,000,000원, 현재 최저매각가는 259,840,000원으로 2회 유찰·감정가 64% 회차입니다. 이후 시나리오는 3회 유찰 시 207,872,000원, 4회 유찰 시 166,297,600원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 수 있는 동일 물건군 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 스카이뷰는 7세대이며 대상면적은 59.16㎡이고, 면적 매칭도 성립하지 않은 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리·건축물 현황까지 확인한 뒤 별도의 시세 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,437,760원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 255,402,240원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,437,760원을 제외한 255,402,240원이 광주은행 근저당권 배당으로 계산되고, 김현규 청구액과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 2,903,886,860원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 최진옥의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 현황·위반건축물 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 이용상태. 사건 용도 표시는 창고이며, 감정평가서상 공부는 근린생활시설(학원), 현황은 주택 원룸형 4개호입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있고 비고에 세대수 증가가 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 근린생활시설이나 현황은 주거용 다세대 형태로 이용 중이며, PIT 부분도 주택 내부로 사용하고 있습니다.
- 위치. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 가능한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 대 489.0㎡ · 공시지가 2,975,000원/㎡ · 완경사 사다리형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최진옥 전입일 확인. 보증금 70,000,000원 임차인의 전입신고일이 미상입니다. 대항력 여부가 확정되기 전에는 인수 0원을 절대적인 값으로 보지 마세요.
- 실제 점유구조 확인. 명세서의 201·203·204·205호 이용 표기와 감정평가서의 B201·B202·B203·B204 표기를 현장에서 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 세대수 증가 및 PIT 부분의 주택 내부 사용 상태를 건축물대장과 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 창고, 공부는 근린생활시설(학원), 현황은 주택입니다. 대출·사용·처분 조건에 영향을 줄 수 있는 부분을 사전 확인하세요.
- 공동담보 확인. 광주은행 근저당은 채권최고액 3,120,000,000원이며 공동담보목록 제2019-559호가 기재되어 있습니다. 다른 공동담보와 실제 채권관계를 원본으로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 64% 회차라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 주변 실거래·임대수익·현황가치를 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 권리와 현황’이 먼저다
이 사건의 등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.30 광주은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 유주현·노솔지·송정욱도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 최진옥은 전입일 미상이고, 물건은 위반건축물 표기가 있으며 사건 용도·공부상 용도·현황 이용도 서로 다릅니다. 최저가가 259,840,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기 어려운 이유입니다. 이 물건은 “싸게 내려왔는가”보다 “무엇을 실제로 인수하고, 어떤 상태의 공간을 취득하는가”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
