서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 201호 사건입니다. 사건상 용도는 창고로 표시돼 있지만 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설(학원), 현황 주택(원룸형 4개호)입니다. 감정요항에는 PIT 부분까지 주택 내부로 사용하고 있고, 건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “406,000,000원짜리가 259,840,000원으로 떨어졌다”는 가격 문제보다 실제 이용형태와 법적·물리적 현황을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
등기 권리의 기준점은 2019.09.30 설정된 광주은행 근저당입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고 공동담보목록 제2019-559호가 기재돼 있습니다. 이후 송정욱의 주택임차권등기와 김현규의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 다만 등기 소멸 여부와 별개로, 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유자들의 실제 점유 범위와 최진옥의 대항력 여부는 입찰 전 별도로 끝내야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 2층201호 (연희동,스카이뷰) |
| 용도 / 현황 | 창고 · 공부상 근린생활시설(학원) · 현황 주택(원룸형 4개호) |
| 소유자 | 전종국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 259,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2019.08.28 |
| 단지 규모 | 스카이뷰 · 7세대 |
| 건축물 현황 | 건축물대장상 위반건축물 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 그러나 점유관계는 별도
말소기준은 2019.09.30 광주은행 근저당권입니다. 2021.04.08 한상규 가압류는 2021.05.12 말소됐고, 2022.09.16 서울특별시 압류도 2022.09.28 말소됐습니다. 이혜경의 2023.10.12 강제경매개시결정은 2024.01.12, 윤현식의 2024.02.06 강제경매개시결정은 2024.02.23 각각 취하에 따라 말소됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 김현규의 2024.07.29 강제경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
송정욱의 주택임차권은 2023.08.31 등기됐고 보증금은 100,000,000원입니다. 임대차계약일 2022.02.27, 확정일자 2022.02.28, 주민등록일 2022.03.01로 모두 2019.09.30 말소기준보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 배당요구도 2023.08.31 접수돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 4명
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노솔지 | 2023.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송정욱 | 2022.03.01 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 최진옥 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 사유가 없고, 실제 임차인·점유자는 4명으로 봐야 합니다. 유주현·노솔지·송정욱은 전입일이 2019.09.30 말소기준 뒤라 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 최진옥은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않으므로, 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 201호인데 여러 호실로 쓰인다 — 점유 범위 확인이 필수
매각물건명세서 비고에는 “201호를 통칭201,203,204,205호로 이용중임”이라고 기재돼 있습니다. 감정요항에서는 현황을 주택 원룸형 4개호로 설명합니다. 송정욱의 임차권등기에는 전유부분 중 도면 표시 부분 21㎡(203호)가 기재돼 있습니다.
따라서 명도 대상과 실제 점유 구획을 단순히 “201호 한 세대”로 보면 안 됩니다. 각 점유자가 어느 구획을 사용하는지, 임차계약이 매각 대상 전체에 미치는 범위가 어디까지인지, 현재 각 호실의 실제 사용상태가 어떻게 되는지를 현장에서 대조해야 합니다.
④ 가격 — 64% 할인보다 ‘비교시세 부재’가 먼저
현재 최저매각가는 259,840,000원으로 감정가 406,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 207,872,000원, 4회 유찰 시 166,297,600원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 같은 면적을 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 스카이뷰는 7세대이고 대상 면적은 59.16㎡이나 면적 매칭도 성립하지 않았습니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.8회지만 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 64%이므로 싸다”는 결론은 금지하고, 실제 주거·근린·창고 용도와 위반건축물 상태를 반영한 별도 시세조사가 선행돼야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 259,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,437,760원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 255,402,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 총 채권액은 3,159,289,100원, 채권자 배당액은 255,402,240원, 미배당은 2,903,886,860원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 259,840,000원 | 255,402,240원 | 2,903,886,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 207,872,000원 | 204,161,792원 | 2,955,127,308원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 166,297,600원 | 163,169,434원 | 2,996,119,666원 | 0원 |
광주은행 채권최고액 자체가 매각가를 크게 웃돌아 어느 시나리오에서도 매각대금 대부분이 선순위 근저당권에 배당되고, 신청채권자 김현규의 청구금액 39,289,100원은 현재 시나리오에서 배당되지 않습니다. 낙찰가가 더 낮아지면 미배당은 더 커지지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지대이며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 489.0㎡, 완경사 사다리형, 공시지가 2,975,000원/㎡입니다.
- 환금성. 스카이뷰는 7세대이고 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.8회입니다. 최근 낙찰금액과 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 가격 환금성은 별도 조사해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최진옥 대항력 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 현재는 대항력 가능·미상입니다. 인수 0원 판단의 핵심 확인사항입니다.
- 호실별 점유 현황 확인. 201호가 통칭 201·203·204·205호로 이용되고 있으므로 유주현·노솔지·송정욱·최진옥의 실제 점유 위치와 계약 범위를 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 위반건축물 표기와 PIT 부분의 주택 내부 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 문제 확인. 사건상 창고, 공부상 근린생활시설(학원), 현황 주택이라는 차이가 금융·취득·사용·처분에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 64%만으로 저가라고 판단하지 말고, 현황과 동일한 용도의 실제 거래·임대수익·수선 및 원상회복 부담을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 확인해야 할 것이 많다
현재 최저가 259,840,000원은 감정가의 64%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건을 가격 할인형 물건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 사건상 용도는 창고인데 공부상 근린생활시설, 현황은 원룸형 주택이고, 위반건축물 표기와 PIT 부분 사용까지 존재합니다. 실제 임차인·점유자는 4명이며 그중 최진옥은 아직 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
등기상 말소구조와 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 미상임차와 물건 자체의 위반·용도 리스크가 해소되기 전까지는 인수 0원을 최종 안전판으로 볼 수 없습니다. 게다가 비교 가능한 실거래가 없어 259,840,000원이 실제 시세보다 싼지 확인할 근거도 부족합니다. 결론은 권리 순위보다 현황 확인이 어려운 물건, 가격 판단은 보류입니다.
