서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 지1층 비101호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 등기상 소유자는 전종국이고, 가장 앞선 담보권은 2019.09.30. 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 이후 경매개시결정·압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만으로 끝내기 어렵습니다. 이경준·이동혁의 임차권등기는 모두 말소기준일보다 늦은 전입일이 확인되어 대항력 없음으로 정리되지만, 현황조사상 유주현·노솔지가 별도로 확인되고, 이름이 ‘제비’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경1596 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 지1층비101호 (연희동,스카이뷰) |
| 용도 | 다세대 · 현황 주택 이용 |
| 소유자 | 전종국 |
| 감정가 / 최저가 | 796,000,000원 / 636,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 39,289,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2019.08.28 |
| 공시지가 | 2,975,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차 현황은 별도 점검
말소기준은 2019.09.30. 광주은행 근저당입니다. 2024.07.29. 김현규의 강제경매개시결정과 2025.01.31. 서대문구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 이경준·이동혁의 주택임차권 역시 각각 2024.02.19., 2024.08.14. 등기됐고 전입일도 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유주현 | 2023-12-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노솔지 | 2023-02-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경준 | 2021-09-28 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동혁 | 2020-03-20 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제비 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이경준은 보증금 100,000,000원, 이동혁은 보증금 10,000,000원의 임차권등기가 확인되며 두 사람 모두 배당요구 사실이 확인됩니다. 하지만 전입일이 2019.09.30. 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 이 표의 보증금을 중복 합산할 사정도 확인되지 않습니다.
③ 건축물 현황 — 공부와 실제 이용이 다르다
감정요항표에는 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황은 주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 또 집합건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있고, 무단 대수선 및 용도변경 내용이 비고에 적혀 있습니다.
감정요항표의 이용상태에는 원룸형 4개호로 기재된 내용도 있어, 비고의 비101~비108 이용 내용과 현황 표현이 일치하지 않습니다. 따라서 호실 수와 실제 점유 범위는 현장 확인 없이 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 636,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,768,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 3,120,000,000원 | 628,032,000원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 김현규 | 39,289,100원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
광주은행 금액은 채권최고액 기준입니다. 현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 2,531,257,100원이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 636,800,000원 | 628,032,000원 | 2,531,257,100원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 509,440,000원 | 501,945,600원 | 2,657,343,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 407,552,000원 | 401,076,480원 | 2,758,212,620원 | 0원 |
배당 계산상 유찰이 반복돼도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 광주은행 등 채권자의 미배당액은 커집니다. 광주은행 근저당은 공동담보가 설정된 채권최고액 기준이므로, 이 숫자만으로 이 부동산의 실제 채무잔액을 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 636,800,000원이고 감정가 796,000,000원의 80%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 한 차례 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 가능한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연경관지구, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.08.28., 도시가스 개별난방과 승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 7세대 규모이고 공부상 근린생활시설과 현황 주택 이용이 달라 일반적인 다세대 거래와 동일하게 보기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자 확인. ‘제비’로 기재된 점유자의 전입일·보증금·실제 신원을 매각물건명세서 원문과 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 현황 점유자 확인. 유주현·노솔지의 보증금과 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 호실 구획 대조. 비101~비108 이용이라는 비고와 원룸형 4개호라는 감정요항표 내용을 현장·도면과 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단 대수선 및 용도변경의 구체적 범위와 원상회복·이행강제금 관련 상태를 건축물대장에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 근린생활시설(학원)과 현황 주택 이용의 차이가 매수 후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실거래 별도 확인. 최근 거래가가 확인되지 않아 최저가 636,800,000원의 시장가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 승부처
이 사건의 등기상 말소구조는 명확한 편입니다. 2019.09.30. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차권 2건은 모두 후순위이며 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 대항력 가능·미상 점유자, 보증금이 확인되지 않은 현황 점유자, 공부와 다른 주택 이용, 위반건축물, 서로 다른 호실 이용 표현이 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “한 번 유찰돼 636,800,000원까지 내려왔다”는 가격 자체가 아니라, 실제 누가 어디를 점유하고 있는지, 비101호가 어떤 형태로 구획되어 있는지, 위반건축물의 범위가 무엇인지를 입찰 전에 확정하는 것입니다. 최근 실거래 근거도 없으므로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 수도 없습니다.
