서울서부지방법원 2024타경1596. 연희동 스카이뷰 지1층 비101호입니다. 등기상 소유자는 전종국이고, 말소기준권리는 2019.09.30 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원으로 현재 최저매각가 636,800,000원을 크게 웃돕니다. 이후의 강제경매개시결정·압류와 임차권등기는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

권리보다 더 주의할 부분은 물건의 실제 이용상태입니다. 감정요항표는 공부상 근린생활시설(학원)이지만 현황은 주택으로 이용 중이라고 적고 있으며, 건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있다고 명시합니다. 또한 PIT 부분을 주택 내부로 사용하는 내용도 있어, 입찰 전 건축물대장·현황·원상회복 가능성 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 광주은행 근저당

말소기준권리는 2019.09.30 을구 1번 광주은행 근저당입니다. 2024.07.29 김현규의 강제경매개시결정과 2025.01.31 서대문구 압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 이경준·을구 3번 이동혁의 주택임차권도 각각 2021.09.28, 2020.03.20 전입으로 말소기준일 뒤에 있어 제공된 판정상 대항력이 없고, 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 점유 구조 확인 필요

유주현·노솔지는 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입일 자체가 2019.09.30 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 이경준은 보증금 100,000,000원, 이동혁은 10,000,000원의 임차권등기를 갖고 있으나 역시 전입일이 말소기준권리 뒤입니다.

③ 가격 판단 — 20% 내려왔지만 ‘싼지’는 확인되지 않았다

감정가는 796,000,000원, 현재 최저매각가는 636,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 1회 유찰됐지만, 가격 메리트를 판단할 동일·유사 면적 실거래 자료가 제공되지 않았고 부동산 시세 자료에서도 대상 면적 179.42㎡가 매칭되지 않았습니다. 따라서 “20% 할인됐으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.

스카이뷰는 7세대 규모이고, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 현재가 이미 1회 유찰 상태인 만큼 가격만 볼 것이 아니라, 위반건축물·현황 주택 사용과 함께 실제 매매 가능성 및 금융 취급 여부를 같이 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 636,800,000원 가정)

현재 회차 가정에서 광주은행 근저당만으로도 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 3,159,289,100원 중 채권자 예상배당은 628,032,000원이고, 미배당은 2,531,257,100원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 이용상태·위반건축물 — 이 사건의 핵심 리스크

• 공부와 현황 차이. 공부상 근린생활시설(학원)이지만 현재는 주택으로 이용 중입니다.
• 위반건축물. 감정요항표에서 건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있다고 명시합니다.
• PIT 사용. PIT 부분을 주택 내부로 사용하고 있어 제시외 사용 부분이 있습니다.
• 점유 구조. 매각물건명세서상 비101호를 비101호부터 비108호까지로 통칭 이용 중입니다.
• 현황 이용. 감정요항표에는 현황 주택 원룸형 4개호 이용으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연세대학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 성산로를 통한 도심 접근이 가능한 편입니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외 막다른 도로와 접합니다.
• 토지. 완경사 사다리형, 제1종일반주거지역이며 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 자연경관지구·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 규모. 스카이뷰는 7세대이며 사용승인일은 2019.08.28입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 건축물대장 원본 확인. 위반건축물의 정확한 위반 내용과 시정명령·이행강제금 여부를 확인하세요.
• 공부·현황 대조. 근린생활시설에서 주택으로 이용 중인 상태가 인허가·전입·대출에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
• PIT 부분 확인. 주택 내부로 사용 중인 PIT 부분의 실제 면적과 철거·원상회복 가능성을 확인하세요.
• 점유자 직접 확인. 유주현·노솔지의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으므로 현장 및 매각물건명세서 최종본을 대조하세요.
• 호실 구조 확인. 비101호 통칭 이용 상태와 실제 출입구·원룸 구획·점유자를 현장에서 확인하세요.
• 시세 별도 검증. 동일 조건 실거래가 확인되지 않아 현재 최저가 636,800,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
• 금융 가능 여부. 공부상 용도와 현황 이용이 다른 물건은 금융기관의 담보평가·대출 취급을 사전에 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 명확합니다. 2019.09.30 광주은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권과 경매·압류는 매각으로 정리되며 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 불일치, 위반건축물 표기, PIT 부분 사용, 복수 호실 형태의 실제 점유 구조입니다.

현재 최저가는 감정가의 80%까지 내려왔지만 동일 조건 실거래 근거가 없어 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 안전하다”보다 “원상회복·적법성·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 한다”가 더 정확한 결론입니다. 권리 인수는 낮지만 물건 자체의 확인 항목이 많아, 현장·건축물대장·매각물건명세서의 최종 대조 없이 가격만 보고 접근하기에는 부담이 큰 사건입니다.