인천지방법원 2024타경564178. 주안동 대명아파트 2층 202호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 2억3,700만원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 1억1,613만원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 말소기준권리와 점유관계의 불일치입니다.

등기에는 2016년 8월 17일 신선새마을금고 근저당 1억3,296만원이 설정됐으나, 이 근저당은 2021년 8월 13일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 태백농업협동조합 명의의 43억2,000만원 근저당이 새로 설정됐고, 2024년 7월 29일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 따라서 현재 등기만 놓고 보면 2021년 근저당을 기준으로 선후관계를 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 기준으로 보면 안 된다

2021년 근저당 이후의 국세 압류, 미추홀구 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 2022년 12월 6일에는 2018년 10월 1일 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무 및 등록 말소 처리 여부 역시 입찰 전 원본에서 확인해야 합니다.

② 202호 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력은 ‘가능·미상’

202호의 실제 점유·임차인은 임성규 1명입니다. 전입일은 2017년 2월 16일로, 현재 등기상 남아 있는 2021년 8월 13일 근저당보다 빠릅니다. 주거 이용도 확인되므로, 점유가 계속되고 있다면 매수인에게 대항할 가능성을 배제할 수 없습니다.

다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수도 없고, 반대로 인수액을 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으며, 이 경우 실질취득액은 최저가 116,130,000원보다 커집니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 비교 면적이 다르다

대명아파트 실거래 표본은 전용 49.77~49.93㎡이고, 대상 물건 면적은 65.24㎡입니다. 동일 면적이 아니므로 거래가 비교는 참고 수준으로만 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 6건의 평균은 148,666,666원, 표시된 최신 거래는 130,000,000원입니다.

최저가 116,130,000원은 최근 12개월 평균의 78.1%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.2% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 대상 물건과 거래 표본의 면적이 일치하지 않고, 보증금 승계 가능성까지 남아 있어 현재 단계에서 확정적인 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)

채권 합계 4,452,960,000원 중 113,704,180원이 배당되고, 미배당은 4,339,255,820원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 2016년 근저당의 말소 사실과 위 배당순위가 충돌하므로 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로, 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 사용승인일은 2016.08.11입니다. 위생·급배수·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 주차. 감정평가 기재상 대명아파트는 70세대, 주차 54대이며 용적률은 730.72%입니다.
• 도로. 남동측 약 34m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래는 확인되지만 대상 65.24㎡와 거래 표본 49㎡대가 달라 직접 비교의 신뢰도가 낮습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2016년 근저당의 2021.08.13 말소와 같은 날 설정된 2021년 근저당의 선후관계를 등기부 원본으로 대조하세요.
• 202호 임대차 확인. 임성규의 보증금, 실제 점유 지속 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
• 실질취득액 산정. 승계 보증금이 확인되기 전에는 116,130,000원을 총 취득원가로 보지 마세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 경매 매각 후 등록 말소·의무 승계 여부를 관할 기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 배당표 불일치. 말소된 신선새마을금고 근저당에 배당되는 계산은 법원 기록의 실제 채권자·배당순위와 반드시 대조하세요.
• 면적 보정. 실거래 표본은 49㎡대이고 대상은 65.24㎡이므로 단순 총액 비교 대신 동일 면적 거래를 추가 확인하세요.
• 용도 확인. 공부상 다세대와 감정평가상 오피스텔 이용이 일치하는지 건축물대장·현장 이용상태를 확인하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비와 점유자 명도 조건을 관리주체 및 현장조사로 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 권리순위가 먼저다

최저가 1억1,613만원은 최근 12개월 실거래 평균의 78.1%로 내려왔습니다. 숫자만 보면 관심을 가질 만한 가격입니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보고 접근할 유형이 아닙니다.

2016년 근저당은 이미 말소됐고, 현재 남은 2021년 근저당보다 202호 점유자의 전입이 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계액은 미상이며, 배당 계산도 등기상 말소 내역과 충돌합니다. 따라서 현 단계의 결론은 “가격은 낮아졌지만 총 취득원가는 아직 모른다”입니다. 임차보증금과 실제 말소기준을 확인해 인수액이 0원으로 확정될 때에만 최저가의 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.