인천지방법원 2024타경564178. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔인 3층 301호입니다. 전유면적은 68.46㎡이며, 철근콘크리트구조 15층 건물로 2016.08.11 사용승인을 받았습니다. 표면적으로는 두 번 유찰되어 감정가 241,000,000원에서 118,090,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차권 잔액 인수 가능성입니다.
등기 흐름을 보면 2016.08.17 동인천새마을금고 근저당권은 2021.08.13 해지로 말소됐고, 같은 날 태백농업협동조합 명의의 근저당권 4,320,000,000원이 새로 설정됐습니다. 김성환은 그보다 앞선 2019.05.20 확정일자를 받고 2019.06.19 전입·점유를 시작했으며, 2023.08.16 보증금 63,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 3층301호 (주안동, 대명아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 전유면적 / 층 | 68.46㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 118,090,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 선순위 임차가 남는다
② 301호 임차관계 — 확인된 63,000,000원과 확인되지 않은 점유
| 성명 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성환 | 제3층 제301호 68.46㎡ 전부 | 2019.06.19 | 63,000,000원 2019.05.20 | 대항력 有 명세서 인수 명시 | 배당요구 2023.08.16 | 잔액 인수 미배당분 매수인 부담 |
| 윤정애 | 301호 | 2020.08.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 2021 근저당보다 전입이 앞섬 | 미상 | 별도 확인 보증금과 점유관계 확인 필요 |
김성환의 보증금은 금액과 확정일자, 전입일이 확인됩니다. 반면 윤정애는 301호 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 윤정애를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 2021.08.13 새 근저당보다 전입이 앞서는 만큼 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다. 김성환 보증금 외에 추가 인수액이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 79.4% 할인처럼 보여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
대명아파트의 최근 거래는 전용 49.77~49.93㎡ 표본이고, 경매 대상은 68.46㎡이므로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 79.4%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리 위험까지 반영한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77~49.93㎡ | 6건 | 148,666,666원 |
최근 12개월 평균은 148,666,666원, 최신 거래는 130,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 6.2% 상승했습니다. 최저가 118,090,000원만 놓으면 최근 평균의 79.4%지만, 김성환 보증금 전액 인수 시 181,090,000원으로 최근 평균의 121.8%가 됩니다. 윤정애의 미상 보증금까지 더해질 수 있으므로 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,453,260원 |
| 1. 근저당 · 동인천새마을금고 | 145,080,000원 | 115,636,740원 |
| 2. 근저당 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 매각가 118,090,000원에서 집행비용 2,453,260원과 근저당 배당을 적용한 기초 가정입니다. 그러나 2016년 근저당의 2021.08.13 말소와 김성환 임차권의 선순위 가능성이 반영되지 않았으므로, 임차보증금 배당 및 인수액을 판단하는 최종 배당표로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이나 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2016.08.11 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·승강기와 기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 대지·도로. 3필지 일단지의 부정형 토지이며 남동측 약 34m, 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역이며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 감정평가 기재상 70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%의 고밀도 건물입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회이며, 대상 면적과 일치하는 실거래 표본은 확인되지 않습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 4번 임차권의 미배당 잔액 인수 문구와 배당요구 종기, 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
- 2016년 근저당 말소 확인. 2021.08.13 해지 말소된 권리를 현재 말소기준으로 전제하면 임차 순위가 왜곡됩니다. 말소등기와 2021년 신규 근저당의 순위를 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 윤정애 임대차 확인. 전입일은 2020.08.26이나 보증금·확정일자·점유승계 관계가 확인되지 않습니다. 현황조사서와 임대차계약서, 주민등록 세대열람을 대조해야 합니다.
- 김성환과 윤정애의 관계 확인. 임차권등기 후 새로운 점유자가 들어온 것인지, 동일 임대차의 가족·전차인·점유보조자인지에 따라 명도와 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
- 입찰가가 아니라 실질취득 상한 설정. 최저가 118,090,000원 외에 김성환 보증금 최대 63,000,000원과 윤정애 관련 미상액을 별도로 반영해야 합니다.
- 시세 표본 면적 점검. 확인된 실거래는 49㎡대로 대상 68.46㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 이용상태의 거래와 임대수익 자료를 추가 확인해야 합니다.
- 기계식 주차·관리비. 주차 54대 규모와 기계식 주차장 이용 가능 여부, 장기수선·공용관리비 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국 명의 압류가 있으며 금액은 확인되지 않습니다. 당해세와 법정기일에 따라 임차인 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미확정” 물건
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 최근 12개월 거래 평균의 79.4%입니다. 그러나 김성환 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 있고, 2020.08.26 전입한 윤정애의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 확인된 보증금 63,000,000원만 전액 인수해도 실질취득은 181,090,000원으로 최근 평균의 121.8%가 됩니다.
또한 비교 거래는 대상 68.46㎡보다 작은 49㎡대 표본이어서, 최저가가 낮다는 사실만으로 시세 차익을 단정할 수 없습니다. 두 번 유찰된 오피스텔 이용 물건에 임차권 잔액 인수와 미상 점유가 겹친 구조이므로, 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 김성환의 실제 배당액, 윤정애의 임대차 실체, 조세채권의 순위를 확정하는 데 있습니다.
