인천지방법원 2024타경564178. 주안동 대명아파트 5층 502호로, 사건상 물건종류는 다세대이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 244,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,584,000원, 감정가의 약 24.0% 수준입니다. 표면 가격만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 502호 점유관계에서는 말소기준일보다 앞선 전입자가 확인돼 가격보다 권리확정이 먼저입니다.
말소기준권리는 2021.08.13 설정된 태백농업협동조합 근저당권 4,320,000,000원입니다. 이후 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 502호 김은규의 전입일은 2018.10.01로 그보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하는 것도, ‘인수 0원’으로 계산하는 것도 모두 성급합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 5층502호 (주안동,대명아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 김정호 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 58,584,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 3,877,996,350원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 태백농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인일 | 2016.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유권리는 별도 확인
2016년 설정됐던 구월남촌새마을금고 근저당권 132,960,000원은 2021.08.13 해지로 말소됐습니다. 같은 날 태백농업협동조합이 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2024.06.14 국 압류와 2024.10.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.07.29에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 502호 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은규 | 502호 · 주거 | 2018.10.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오현식 | 502호 · 주거 | 2022.02.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
502호에서 확인되는 점유자는 2명입니다. 이 가운데 권리분석의 핵심은 김은규입니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 58,584,000원에 낙찰받는다고 해서 매수인의 총 부담을 58,584,000원으로 고정할 수 없습니다. 보증금이 확인되고 대항력과 배당 여부가 정리돼야 실질취득비용도 확정할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 39.4%라는 숫자만 믿지 말 것
대명아파트 실거래는 최근 12개월 6건 평균 148,666,666원, 최신 거래는 2025.12의 130,000,000원입니다. 현재 최저가 58,584,000원은 최근 12개월 평균의 39.4%입니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세는 +6.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 148,666,666원 |
다만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 비교 대상 실거래 면적은 49.77~49.93㎡이고, 가격자료상 대상 면적은 65.24㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 39.4%라는 수치는 참고지표일 뿐, 502호가 실제 시세의 39.4%에 매수 가능하다는 뜻이 아닙니다. 더구나 김은규의 인수 가능 보증금도 미상이라 가격 할인폭을 확정적인 투자 메리트로 가점할 수 없습니다.
④ 사건 배당 시뮬레이션 (매각가 58,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,454,512원 |
| 인수 · 양의인 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 57,129,488원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
사건 배당 시뮬레이션은 양의인(204호)의 보증금 70,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 그러나 본 리포트의 대상 주소는 502호이므로, 이 70,000,000원을 502호 김은규의 보증금으로 보거나 502호 실질취득비용에 그대로 더해서는 안 됩니다. 502호 인수액은 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로, 주변은 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 위생·급배수·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 34m 도로, 북동측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
- 건축. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 사용승인일은 2016.08.11입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 김은규 보증금 확인. 2018.10.01 전입이므로 보증금·점유 지속 여부·확정일자와 배당관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 놓지 마세요.
- 오현식 점유관계 확인. 2022.02.07 전입으로 대항력은 없지만, 현재 실제 점유자와 명도 상대가 누구인지 확인해야 합니다.
- 호수별 관계 분리. 사건 배당 시뮬레이션에는 204호 양의인의 70,000,000원 인수액이 잡혀 있습니다. 이를 502호 인수액과 혼동하지 말고 해당 호수와 권리관계를 구분해 원본을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 서류에서 확인하세요.
- 실거래 면적 차이. 비교 거래는 49.77~49.93㎡이고 가격자료상 대상 면적은 65.24㎡입니다. 148,666,666원을 동일면적 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 약 24.0%까지 내려온 만큼 권리·점유·용도와 시장 매수층을 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·원본 대조. 미납 관리비, 당해세 등 실제 부담과 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 인수액이 먼저다”
이 물건은 감정가 244,000,000원에서 네 번 유찰돼 58,584,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 148,666,666원과 비교하면 숫자상으로는 매우 낮습니다. 하지만 502호 김은규의 2018.10.01 전입이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않는다는 점이 결론을 바꿉니다. 지금은 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없고, 따라서 39.4%라는 할인율도 그대로 투자수익으로 읽어서는 안 됩니다.
오현식은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없는 것으로 조사됐지만, 김은규의 보증금과 권리관계가 정리되지 않는 한 매수인 승계 위험은 열려 있습니다. 게다가 비교 실거래 면적도 대상 면적과 일치하지 않습니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용은 아직 미정. 4회 유찰 자체를 매력으로 보지 말고, 502호 선순위 점유자의 보증금과 인수액이 확정되는 순간에야 비로소 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
