인천지방법원 2024타경564178. 주안동 대명아파트 5층 503호, 62.64㎡ 전부가 대상입니다. 공부상 사건 용도는 다세대이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 234,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 114,660,000원, 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 가격표가 아니라 정서현의 주택임차권입니다.
2016년 설정된 신선새마을금고 근저당은 2021년 8월 13일 말소됐고, 같은 날 태백농업협동조합의 근저당이 새로 설정됐습니다. 정서현은 그보다 앞선 2016년 11월 11일 전입했고, 2016년 11월 4일 확정일자를 받았습니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 5층 503호 (주안동, 대명아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 62.64㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 · 사용승인 2016.08.11 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위 근저당 뒤에 임차인이 올라선 구조
최초 근저당은 2016년 8월 17일 신선새마을금고 명의로 설정됐지만, 2021년 8월 13일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서는 같은 날 설정된 태백농업협동조합 근저당이 기준이 되고, 2016년에 전입·확정일자를 갖춘 정서현이 그보다 앞섭니다. 태백농업협동조합의 근저당은 2024년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 본 호수 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정서현 제5층 제503호 62.64㎡ 전부 | 전입 2016.11.11 확정 2016.11.04 | 71,400,000원 65,000,000원 → 68,000,000원 → 71,400,000원 | 있음 2024.11.12 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 없음 미배당 잔액 인수 |
현황조사에는 건물 내 다른 호수의 전입자가 다수 확인되지만, 503호의 실제 임차인은 정서현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인이므로 보증금은 중복 합산할 문제가 없습니다.
현재 최저가는 보증금보다 43,260,000원 높아 산술상 전액 변제 여지는 있습니다. 다만 세금, 집행비용과 실제 배당순위가 최종 확정되지 않았고, 현재 제시된 배당표에는 임차권 배당이 반영돼 있지 않습니다. 따라서 인수액 0원으로 단정할 수 없으며, 배당요구 종기 내 신고 내용과 매각물건명세서 원문을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘실질취득’은 달라진다
최근 거래 표본은 전용 49.77~49.93㎡로, 대상 62.64㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단순 평균을 대상 호수의 확정 시세로 사용할 수는 없지만, 최저가와 인수 위험이 어느 수준인지 가늠하는 참고선으로 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 148,666,666원 |
최근 12개월 평균은 148,666,666원, 최신 거래는 130,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 기간보다 6.2% 높아 하락 추세 데이터는 아닙니다. 인수액이 0원이라면 최저가는 최근 평균의 77.1%, 최신 거래의 88.2%로 낮습니다.
그러나 보증금이 전액 미배당되면 실질취득액 186,060,000원은 최근 평균의 125.2%, 최신 거래의 143.1%가 됩니다. 게다가 거래 표본의 면적이 대상보다 작아 직접 비교에도 한계가 있습니다. 결국 가격 메리트는 임차권 배당액이 확인된 뒤에만 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 |
| 1. 근저당 · 신선새마을금고 | 132,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 근저당 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 가정은 집행비용 2,405,240원과 근저당 배당만 반영한 수치입니다. 등기상 신선새마을금고 근저당은 2021.08.13 말소됐고, 대항 가능한 정서현 임차권의 배당도 반영되지 않았으므로 법률상 최종 배당표로 사용할 수 없습니다. 당해세와 최우선변제도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 주거용 시세만 적용하면 안 됩니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물·주차. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·승강기·기계식 주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 34m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정서현 배당액 확인. 보증금 71,400,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 입찰가에 예상 인수액을 더해 최근 거래와 비교하세요. 최저가만으로 할인율을 계산하면 안 됩니다.
- 2016년 근저당 말소 대조. 신선새마을금고 근저당의 2021.08.13 말소와 현재 유효한 근저당 순위를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소·승계 및 임대의무 관련 처리 여부를 관할기관과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 용도 확인. 다세대 등기와 오피스텔 이용상태가 금융·세금·전입 및 환금성에 미치는 영향을 검토하세요.
- 면적 불일치 시세. 거래 표본은 49.77~49.93㎡이고 대상은 62.64㎡입니다. 동일 면적 거래나 개별 감정자료로 보완해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 인도 일정 및 명도비용을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 234,000,000원에서 114,660,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 정서현은 2016년부터 전입·확정일자를 갖췄고, 선순위였던 2016년 근저당은 2021년에 말소됐습니다. 매각물건명세서도 이 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
전액 배당되면 실질취득액은 114,660,000원이지만, 전액 미배당이면 186,060,000원입니다. 후자는 최근 12개월 평균 148,666,666원을 웃돌고, 비교 거래의 면적도 대상과 다릅니다. 여기에 2회 유찰, 오피스텔 이용, 민간임대주택등기까지 겹칩니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 입찰 보류가 우선입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 정서현에게 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 남느냐입니다.
