123,970,000원
인천지방법원 2024타경564178. 인천 미추홀구 주안동 대명아파트 5층 501호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 253,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 123,970,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49%이고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 “권리 깨끗한 반값 물건”으로 보면 위험합니다. 데이터상 말소기준은 2016.08.17. 인천서부새마을금고 근저당이지만, 등기 흐름에는 2021.08.13. 해당 근저당의 말소등기가 함께 표시됩니다. 같은 날 채권최고액 4,320,000,000원의 새 근저당이 설정됐고, 대상 501호 점유자 강요한의 전입일은 2021.02.16.입니다. 따라서 배당 계산의 인수액 0원과 별개로, 실제 말소기준권리와 점유자의 대항력 판단을 원본 문서로 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 5층501호 (주안동, 대명아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 501호 |
| 시세 조회 대상면적 | 68.46㎡ · 비교 거래 면적과 불일치 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 민간임대주택등기 | 2018.10.01. 민간임대주택 등록 · 2022.12.06. 등기 |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원, 기준권리는 재확인
② 점유·임차 조사 — 대상 501호는 강요한
조사 목록에는 보증기관 대위·승계 신고가 없으며, 조사상 점유자 24명이 기재돼 있습니다. 이 가운데 분석 대상인 501호 점유자는 강요한 1명입니다. 전입일은 2021.02.16.이고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 아래의 대항력 “없음” 표시는 2016.08.17. 권리를 말소기준으로 적용한 결과이므로, 앞서 본 근저당 말소등기와 함께 재검증해야 합니다.
| 호수 | 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 송교헌 | 2021.07.05 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 201호 | 송봉헌 | 2019.01.07 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 202호 | 임성규 | 2017.02.16 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 203호 | 김인중 | 2022.06.22 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 204호 | 양의인 업무시설 사업자등록 | 2019.08.02 | 70,000,000원 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 301호 | 김성환 | 2019.06.19 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 301호 | 윤정애 | 2020.08.26 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 302호 | 박한성 | 2016.10.26 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 303호 | 김명숙 | 2016.12.19 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 305호 | 박슬아 | 2021.04.14 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 401호 | 박영주 | 2016.12.19 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 402호 | 이애정 | 2017.03.06 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 405호 | 김경국 | 2020.03.03 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 501호 | 강요한 분석 대상 호수 | 2021.02.16 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 502호 | 김은규 | 2018.10.01 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 502호 | 오현식 | 2022.02.07 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 503호 | 정서현 | 2016.11.11 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 504호 | 이지용 | 2020.01.21 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 505호 | 이성용 | 2021.04.02 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 601호 | 한선 | 2019.08.30 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 602호 | 손해옥 | 2016.09.09 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 603호 | 유영재 | 2020.11.05 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 604호 | 이성훈 | 2016.10.21 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
| 605호 | 최석주 | 2021.08.02 | 미상 | 없음* | 미상 | 아님 |
* 2016.08.17. 근저당을 말소기준으로 적용한 조사상 판정입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 점유자는 원본 서류와 실제 임대차관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 맞지 않는다
대명아파트 거래정보에는 전용 49.77~49.93㎡ 거래 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 147,428,571원, 최근 12개월 6건 평균은 148,666,666원이며, 최신 거래는 2025.12. 130,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 6.2% 높아 하락 추세로 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.77~49.93㎡ | 7건 | 147,428,571원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77~49.93㎡ | 6건 | 148,666,666원 |
최저가 123,970,000원은 전체 평균의 84.1%, 최근 12개월 평균의 83.4%이고 최신 거래 130,000,000원보다 낮습니다. 그러나 시세 조회 대상면적 68.46㎡와 실거래 면적 49.77~49.93㎡가 일치하지 않으므로, 이 비율만으로 대상 501호가 “시세보다 싸다”고 확정하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,535,580원 |
| 1. 근저당 · 인천서부새마을금고 | 133,920,000원 | 121,434,420원 |
| 2. 근저당 · 태백농업협동조합 2024.07.29. 농업협동조합자산관리회사로 이전 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 4,453,920,000원 | 4,332,485,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액은 3,877,996,350원이나, 제시 배당순서에서는 신청채권자 배당액이 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 123,970,000원 | 121,434,420원 | 4,332,485,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 86,779,000원 | 84,816,978원 | 4,369,103,022원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 60,745,299원 | 59,251,884원 | 4,394,668,116원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근이며, 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인일은 2016.08.11.이며, 위생·급배수·승강기·기계식 주차장설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단지의 부정형 토지이며, 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 도로. 남동측 노폭 34m 내외 도로와 북동측 노폭 8m 내외 도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,591,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 세대수 표기. 감정요항표에는 70세대·주차 54대·용적률 730.72%로, 거래정보에는 45세대로 표시돼 건축물대장과 관리현황 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2016.08.17. 근저당이 2021.08.13. 말소된 등기 흐름과 실제 매각물건명세서의 기준권리 표시를 대조하세요.
- 501호 점유관계 확인. 강요한의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 상태와 매각 후 의무의 존속·말소, 행정처분 가능성을 관할 기관에 확인하세요.
- 동일면적 시세 확인. 68.46㎡ 대상 물건과 49.77~49.93㎡ 거래를 동일한 시세로 보지 말고, 같은 면적·같은 이용상태의 거래와 임대료를 별도로 조사하세요.
- 기계식 주차 확인. 실제 이용 가능 여부, 유지비, 고장·교체 이력과 주차 배정 조건을 확인하세요.
- 체납 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 전기·수도 및 기타 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 서로 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “가격은 검토 가능, 권리는 아직 보류”
최저가 123,970,000원은 최근 12개월 거래 평균 148,666,666원의 83.4%이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 6.2% 높아 하락 추세로 나타나지 않습니다. 가격 숫자만 보면 검토할 여지가 있습니다.
그러나 비교 거래 면적이 대상면적과 다르고, 2016년 말소기준 근저당과 2021년 말소등기의 관계, 501호 점유자 강요한의 미상 보증금, 민간임대주택등기가 해결되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 49%이므로 싸다”가 아니라, 원본 확인을 통과했을 때만 가격 검토가 가능한 물건입니다. 결론은 가격 검토, 권리 보류입니다.
