인천지방법원 2024타경564178. 주안동 대명아파트 4층 401호로, 등기상 용도 표시는 다세대이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 246,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 120,540,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “감정가의 절반”만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 등기부상 박영주 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있기 때문입니다.
권리의 기준점도 표면적인 2016년 근저당만 보면 안 됩니다. 신선새마을금고의 2016.08.17 근저당권은 2021.08.13 해지로 말소됐고, 같은 날 태백농업협동조합 명의의 4,320,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 박영주 임차인은 2016.12.19 전입·점유했고 확정일자도 2016.12.09 및 2018.11.21이므로, 현재 살아 있는 2021년 근저당보다 앞선 임차권으로 보아야 매각물건명세서의 인수 문구와 일치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 4층401호 (주안동, 대명아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 · 사용승인 2016.08.11 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.14 |
| 시세 비교 대상면적 | 68.46㎡ · 비교 실거래 49.77㎡~49.93㎡로 면적 불일치 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 살아 있는 임차권
② 임차인 분석 — 401호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 계약·전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 박영주 주택전부 · 임차권등기 | 계약 2016.12.08 / 2018.11.10 전입·점유 2016.12.19 확정일자 2016.12.09 / 2018.11.21 배당요구 2025.01.02 | 2016년 65,000,000원 2018년 68,000,000원 | 대항력 有 우선변제 가능 미배당 잔액 승계 |
임차권등기에는 두 차례 계약이 함께 기재돼 있습니다. 2016년 계약 보증금은 65,000,000원, 2018년 후속 계약 보증금은 68,000,000원입니다. 두 금액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않고, 후속 계약의 68,000,000원을 현재 배당·승계 판단 기준으로 보는 것이 합리적입니다. 보증기관 대위변제나 승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명이며, 동일 건물의 다른 호실 점유자는 401호 보증금에 합산하지 않습니다.
③ 회차별 임차권 승계 — 4회 유찰부터 구조가 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 합계 | 임차권 미배당 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 120,540,000원 | 118,052,440원 | 0원 | 120,540,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 84,378,000원 | 82,459,196원 | 0원 | 84,378,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 59,064,599원 | 57,601,436원 | 10,398,564원 | 69,463,163원 |
현재 회차의 채권자 배당 합계 118,052,440원은 후속 임차보증금 68,000,000원을 충분히 커버합니다. 3회 유찰 시에도 82,459,196원으로 전액 변제가 가능합니다. 그러나 4회 유찰 시나리오에서는 배당 합계가 57,601,436원으로 줄어 보증금보다 10,398,564원 부족합니다. 이 경우 매수인의 실질취득은 59,064,599원에 승계액을 더한 69,463,163원으로 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 총취득비용은 후속 임차보증금 68,000,000원 부근에 집행비용이 더해지는 구조로 수렴합니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 다르다
대명아파트 실거래 표본은 49.77㎡~49.93㎡이고, 이 물건의 시세 비교 대상면적은 68.46㎡로 서로 맞지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 81.1%라는 수치만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하면 안 됩니다. 아래 거래는 가격 흐름을 참고하는 용도입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77㎡~49.93㎡ | 6건 | 148,666,666원 |
현재 최저가 120,540,000원은 최근 12개월 평균 148,666,666원의 81.1%이고, 최신 거래 130,000,000원보다도 9,460,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래보다 6.2% 상승해 하락 추세로 보기는 어렵습니다. 다만 비교 거래의 면적이 더 작고, 대상 호실과 동일 면적의 거래가 아니므로 이 차이를 곧바로 할인 이익으로 환산할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 2. 근저당 · 신선새마을금고 | 133,920,000원 | 118,052,440원 |
| 3. 근저당 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,453,920,000원, 채권자 배당 합계 118,052,440원, 미배당 4,335,867,560원, 소유자 잔여 0원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로, 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 등기상 다세대이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 대지·도로. 3필지 일단의 부정형 토지이며 남동측 약 34m, 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 주차. 감정평가 기재상 70세대에 주차 54대로, 차량 이용 시 실제 주차 여건을 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 현재액. 임차권등기에 기재된 65,000,000원과 68,000,000원이 갱신 전후 금액인지, 현재 반환채권이 68,000,000원인지 원문으로 확인하세요.
- 배당순위 재확인. 2016년 신선새마을금고 근저당은 2021.08.13 말소됐으므로 실제 배당표에서 제외되는지 법원 기록과 등기부를 대조하세요.
- 배당 전액 여부. 박영주 임차권이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 낙찰가만이 아니라 예상 배당액까지 함께 계산해야 합니다.
- 4회 유찰 경계선. 59,064,599원 회차에서는 10,398,564원 승계 가능성이 생겨 실질취득이 69,463,163원으로 올라갑니다.
- 면적 불일치. 실거래 표본은 49.77㎡~49.93㎡, 시세 비교 대상면적은 68.46㎡입니다. 동일 면적·유사 층의 별도 거래를 확인하세요.
- 용도 확인. 등기상 다세대와 실제 오피스텔 이용상태의 차이가 대출·세금·임대수요에 미치는 영향을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 임대의무 관련 행정사항을 확인하세요.
- 명도·점유. 임차권등기 후 실제 점유가 종료됐는지, 호실 내부 점유자가 별도로 존재하는지 현황을 재확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 대상이 있는지 관리주체와 법원 서류로 확인하세요.
맺으며 — 현재 가격보다 ‘배당 경계선’이 중요하다
이 물건은 감정가 246,000,000원에서 120,540,000원까지 내려와 표면적인 할인율은 큽니다. 현재 회차에서는 68,000,000원 임차보증금을 전액 배당할 수 있어 인수 0원으로 정리될 가능성이 있습니다. 그러나 권리가 깨끗해서 0원이 되는 것이 아니라, 매각대금이 충분해서 조건부로 0원이 되는 것입니다.
특히 2016년 근저당이 말소됐다는 사실을 놓치면 박영주 임차권을 후순위로 오판하게 됩니다. 반대로 4회 유찰까지 가격만 기다리면 임차보증금 미배당 10,398,564원이 발생해 실질취득은 69,463,163원으로 고정되는 인수형 구조가 시작됩니다. 시세 표본 역시 면적이 일치하지 않아 81.1%라는 숫자만으로 강한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 현재 회차는 조건부 검토 가능, 추가 유찰은 임차권 승계액을 함께 계산해야 하는 사건입니다.
