인천지방법원 2024타경564178. 인천 미추홀구 주안동 대명아파트 3층 303호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 230,000,000원, 두 차례 유찰된 최저매각가는 112,700,000원입니다. 표면상으로는 감정가에서 117,300,000원 낮아진 물건이지만, 등기 순서를 다시 맞추면 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리와 303호 점유자의 선후관계입니다.
등기부에는 2016.08.17 인천서부새마을금고 근저당권이 설정됐으나 2021.08.13 해지를 원인으로 말소됐고, 같은 날 태백농업협동조합 명의의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이 새 근저당권은 2024.07.29 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소된 2016년 근저당을 기준으로 삼는 것과, 현재 남아 있는 2021년 근저당을 기준으로 삼는 것은 303호 임차인의 법적 지위를 정반대로 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 3층303호 (주안동, 대명아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 대상 면적 | 62.64㎡ |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인일 | 2016.08.11 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당 말소가 핵심 변수
2024.06.14 기흥세무서장 압류와 2024.10.07 임의경매개시결정은 2021년 근저당 이후의 권리입니다. 2022.12.06에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 경매로 인한 각 등기의 처리와 임대사업자 관련 의무의 존속 여부도 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
② 303호 임차인 — 실제 점유자 1명, 승계액은 미상
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명숙 | 303호 | 2016.12.19 | 2016.12.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
본건 303호 조사상 점유자는 김명숙 1명입니다. 전입일과 확정일자는 모두 2016.12.19로 확인되지만, 보증금과 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 2016년 근저당이 유효한 말소기준권리라면 후순위이나, 해당 근저당이 2021년에 말소된 사실을 반영하면 전입일이 현재 남은 2021년 근저당보다 빠릅니다.
③ 시세 비교 — 75.8%이지만 비교 면적이 다르다
대명아파트 거래자료 중 확인된 7건은 전용 49.77~49.93㎡이고, 본건 대상 면적은 62.64㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세가 아니라 참고 표본으로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77~49.93㎡ | 6건 | 148,666,666원 |
최근 12개월 거래평균은 148,666,666원, 확인된 거래 범위는 130,000,000원~163,000,000원입니다. 최저가 112,700,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%, 130,000,000원 거래의 약 86.7%입니다. 최근 거래평균은 이전 표본보다 6.2% 높은 흐름으로, 하락 추세 자료는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 인천서부새마을금고 | 132,072,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,452,072,000원 중 110,322,200원이 배당되는 가정이며, 미배당액은 4,341,749,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 4,341,749,800원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 4,375,002,020원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 4,398,243,014원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로, 주위는 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 303호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 대지·도로. 3필지 일단지의 완경사지대 부정형 토지이며, 남동측 약 34m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고 토지거래계약 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 건물 규모. 감정요항표상 70세대, 주차 54대, 용적률 730.72%이며 사용승인일은 2016.08.11입니다.
- 환금성. 오피스텔 이용 물건이고 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.5회여서, 아파트와 같은 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.08.17 근저당의 2021.08.13 말소 효력과 2021.08.13 신규 근저당의 정확한 접수 순서를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 303호 점유 지속 여부. 김명숙이 2016.12.19부터 현재까지 실제 점유를 계속했는지 전입세대열람·현황조사·점유관계로 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 보증금, 계약기간, 갱신 여부, 임대인, 배당요구 여부를 확인한 뒤 예상 인수액을 계산해야 합니다.
- 배당표 재작성. 말소된 근저당에 배당하는 가정과 김명숙의 임차보증금을 반영하지 않은 가정을 그대로 입찰가 산정에 사용하면 안 됩니다.
- 실질취득액 기준. 응찰 판단은 최저가 112,700,000원이 아니라 최저가와 미배당 보증금을 합한 금액으로 해야 합니다.
- 시세 면적 대조. 확인된 거래는 49.77~49.93㎡이고 본건 대상 면적은 62.64㎡이므로 전용·공급면적 기준을 원본에서 맞춰야 합니다.
- 이용 용도 확인. 공부상 다세대와 실제 오피스텔 이용의 차이가 대출·세금·임대·매도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 기계식 주차·관리비. 주차설비 이용 가능 여부와 공용부분 관리비 체납을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 매각 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 미확인 보증금
이 물건은 감정가 230,000,000원에서 최저가 112,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래평균 148,666,666원보다 낮아 보이지만, 비교 표본의 면적이 본건과 일치하지 않고 303호 김명숙의 보증금도 확인되지 않았습니다.
특히 2016년 인천서부새마을금고 근저당이 2021년에 말소된 사실을 반영하면, 현재 남은 최초 근저당보다 김명숙의 2016.12.19 전입·확정일자가 앞설 수 있습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미배당액은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
가격은 낮아졌지만 취득원가는 아직 확정되지 않았습니다. 보증금과 점유 지속 여부를 확인해 인수액을 0원으로 확정하기 전까지는 입찰보다는 권리 원본 확인이 우선입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 말소된 근저당 뒤에 남는 임차인의 지위입니다.
