인천지방법원 2024타경564178. 인천 미추홀구 주안동 대명아파트 4층 402호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 2억 4,200만원이 3회 유찰을 거쳐 최저가 약 8,301만원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 그러나 권리분석에서는 물건 가격보다 해당 호수에 남을 임차보증금의 존재와 규모가 먼저입니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 8월 13일 설정된 태백농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞서 402호 이애정의 전입일이 2017년 3월 6일로 확인됩니다. 선순위 전입이라는 중요한 단서가 있지만, 실제 임차관계와 점유·보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 대항력의 법적 성립이나 인수액을 단정할 수 없습니다. 이 불확실성이 가격 할인보다 더 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입했다

등기상 구조는 비교적 분명합니다. 기존 신선새마을금고 근저당권은 2021년 8월 13일 말소됐고, 같은 날 설정된 태백농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후의 국세 압류 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2024년 7월 29일 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.

하지만 말소기준 근저당권이 소멸하는 것과 그보다 앞선 임차인의 대항력이 사라지는 것은 다른 문제입니다. 특히 402호 이애정의 전입은 근저당 설정 이전입니다. 임대차와 실제 점유, 대항력의 성립·유지, 보증금 및 배당 여부를 확인해야 인수 여부가 결정됩니다.

② 임차인 분석 — 402호 이애정의 보증금이 핵심

해당 매각 대상인 402호와 직접 연결된 전입·점유 관련자는 이애정 1명입니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 관련 정보가 확인됩니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인할 수 없어 실제 우선변제 및 승계 위험을 확정할 수 없습니다.

대항력은 전입일만으로 최종 판정되지 않습니다. 실제 임대차관계, 주택 인도, 점유 및 대항력 유지 여부 등을 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 정보가 확인되지 않으므로 우선변제권도 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 61.9%라는 숫자의 한계

대명아파트의 최근 확인된 실거래는 2026년 8월 134,000,000원입니다. 비교 거래는 전용 64.35㎡, 3층이며, 분석 대상의 비교 기준 면적은 65.24㎡입니다. 면적대는 유사하지만, 실제 확인된 거래가 단 1건이므로 시세의 안정적인 평균이나 가격 추세를 판단하기에는 표본이 부족합니다.

최저가 83,006,000원은 확인된 최근 거래 134,000,000원의 61.9%입니다. 명목 가격의 차이는 50,994,000원입니다. 그러나 이 차이가 곧 매수인의 이익이나 안전마진은 아닙니다. 선순위 임차보증금의 인수 규모가 확인되지 않았기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,006,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 기초 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 근저당권 채권자에게 나머지가 배당되는 형태입니다. 다만 402호 선순위 임차인의 권리와 배당관계가 확정되지 않아 실제 배당 순서 및 금액은 달라질 수 있습니다.

위 근저당권 채권액은 공동담보 채권최고액 기준이며, 해당 호수에 확정적으로 귀속되는 채무액을 의미하지 않습니다. 근저당권에 대한 81,111,892원 배당은 임차인 선순위 권리 및 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 반영하지 않은 기초 추정치입니다. 402호의 인수금은 미상이며 204호 보증금 70,000,000원은 제외했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 안전해지는 것은 아니다

현재부터 추가 유찰될 경우 최저가가 내려가는 시나리오입니다. 아래 금액은 어디까지나 입찰 시작 가격이며, 매수인이 최종 부담할 취득원가는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천기계공업고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 무난한 편으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 사건상 다세대 물건이며 실제 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 용도 표시와 실제 이용상태 차이에 따른 임대차 및 금융·환금성 문제를 검토해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물이며, 2016.08.11 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·승강기 및 기계식 주차장 설비가 조사됐습니다.
• 토지·도로. 대명아파트 건부지는 3필지 일단지이며, 남동측 약 34m, 북동측 약 8m 도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있어 실제 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 확인되는 유사면적 거래는 1건뿐이며, 관련 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 거래 표본이 적고 용도 및 권리 이슈가 있으므로 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 확인 순서가 중요하다

• 402호 이애정의 임대차 원본. 임대차계약서, 계약기간, 임대인·임차인, 보증금액, 증액 및 갱신 내역을 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않으면 취득원가도 확정되지 않습니다.
• 대항력 성립·유지 여부. 2017.03.06 전입 사실 외에 실제 인도·점유와 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다. 선순위 전입일만으로 인수 보증금을 단정해서는 안 됩니다.
• 확정일자·배당요구. 우선변제권 성립 여부, 배당요구 및 배당액을 확인해야 합니다. 실제 인수금은 미배당 보증금의 존부와 규모에 따라 달라집니다.
• 호실별 권리 구분. 204호 양의인의 70,000,000원 보증금과 다른 호실 전입자는 402호의 보증금으로 처리하면 안 됩니다. 현재 매각 대상과 관련된 권리만 구분해서 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 태백농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2021-1417호 및 채권양도 관계를 확인하고, 대상 호실의 매각 범위와 배당관계를 검증해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 의무. 등록 현황, 임대의무기간, 임대차계약 및 경매에 따른 지위·의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 특별매각조건. 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 16,601,200원을 준비해야 합니다.
• 관리비·세금·명도. 관리비 체납, 당해세 및 법정 우선채권, 점유자 인도·명도 비용을 점검해야 합니다.
• 시세 재확인. 비교 거래 1건만으로 134,000,000원을 확정 시세로 보기는 어렵습니다. 해당 호실과 유사한 실제 이용상태·면적·층·권리조건을 기준으로 추가 확인이 필요합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 및 배당 관련 서류를 직접 대조하고 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 가격이 아니라, 미상인 인수금이 문제다”

이 물건의 가장 강렬한 숫자는 감정가 242,000,000원 대비 최저가 83,006,000원, 즉 34.3%입니다. 최근 확인된 134,000,000원 거래와 비교해도 명목 낙찰가가 낮습니다. 그러나 그것만으로 좋은 경매 물건이라고 할 수 없습니다.

매각 대상 402호의 이애정은 근저당 설정 이전에 전입한 것으로 확인되며, 보증금과 확정일자 및 우선변제 관계가 불분명합니다. 임차인의 대항력이 성립하고 미배당 보증금을 인수해야 한다면 낙찰가가 낮더라도 총취득원가가 크게 높아질 수 있습니다. 더구나 3회 유찰된 다세대·오피스텔 이용 물건이고, 시세 표본도 단 1건입니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 선확인입니다. 402호의 실제 임대차보증금, 대항력, 배당 여부를 확인하여 실질취득원가를 산출한 다음에야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 그 전에는 최저가 8,301만원을 기준으로 수익성을 계산하거나 추가 유찰만을 기대하는 전략을 권하기 어렵습니다. 낮은 가격은 확인된 사실이지만, 낮은 취득원가는 아직 확인되지 않았습니다.