인천지방법원 2024타경564178. 인천 미추홀구 주안동 대명아파트 4층 402호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정 당시에는 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 2016.08.11 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물이며, 대상 면적은 65.24㎡입니다. 명칭에 ‘아파트’가 들어가지만 일반적인 공동주택 아파트로 단정하기보다 다세대·오피스텔 이용 물건으로 접근해야 합니다.

감정가 242,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 118,580,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 거래 평균 148,666,666원보다 30,086,666원 낮습니다. 다만 거래 사례는 전용 49.77~49.93㎡이고 대상은 65.24㎡로 면적이 일치하지 않으며, 더 중요한 문제는 402호 점유자의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 최종 부담액을 계산할 수 없다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 2016년 근저당을 기준으로 보면 안 된다

대상 402호에는 이애정이 2017.03.06 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 날짜는 말소된 2016년 근저당보다는 늦지만, 현재 남아 있는 2021.08.13 근저당보다는 약 4년 빠릅니다. 실제 주거 점유와 주민등록이 계속 유지됐다면 선순위 임차인으로 대항력을 인정받을 가능성이 있습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력·우선변제·인수금액을 확정할 수 없는 상태입니다.

② 대상 호실 점유관계 — 인수액이 계산되지 않는다

현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있으나, 본 경매 대상 402호의 직접적인 권리판단 대상은 402호 점유자 이애정입니다.

또한 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 원인에는 2018.10.01 민간임대주택 등록과 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 의무가 기재돼 있습니다. 경매 매각에 따른 말소·지위승계 여부와 등록 상태는 입찰 전에 등기부, 매각물건명세서 및 관할 행정기관을 통해 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 79.8%지만 비교 면적이 다르다

대명아파트의 확인된 거래는 전용 49.77~49.93㎡ 사례입니다. 대상 402호의 면적은 65.24㎡이므로 동일 면적 직접 비교가 아닙니다. 최근 12개월 평균은 148,666,666원, 전체 7건 평균은 147,428,571원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.2% 상승했습니다.

최저가 118,580,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%, 전체 평균의 80.4%입니다. 2025.12 거래 중 130,000,000원과 비교하면 11,420,000원 낮습니다. 그러나 해당 거래들은 대상보다 약 15㎡ 작은 면적이고, 대상 호실에는 보증금 미상의 선순위 가능 점유자가 있으므로 최저가가 시세보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

④ 회차별 가격과 배당 개요

낙찰대금을 118,580,000원으로 가정하면 집행비용 추정액은 2,460,120원이고, 남는 116,119,880원은 우선순위 채권에 배당되는 구조입니다. 2016년 근저당은 말소됐으므로 실제 배당순위는 2021년 근저당과 그 양수인인 농업협동조합자산관리회사를 기준으로 다시 확인해야 합니다.

배당표는 매각가 118,580,000원 가정입니다. 당해세, 최우선변제, 점유자의 실제 보증금과 배당요구 여부에 따라 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로, 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 34m 도로, 북동측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
• 건물. 2016.08.11 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기와 기계식 주차장설비가 있습니다.
• 주차·밀도. 감정요항표에는 70세대·주차 54대·용적률 730.72%로 기재돼 있어 주차 여유와 고밀도 건물 특성을 확인해야 합니다.
• 용도·환금성. 공부상 다세대이나 오피스텔로 이용 중이며 일반적인 아파트보다 실수요층과 대출조건이 제한될 수 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고 토지거래계약 허가구역 표기가 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2016년 신선새마을금고 근저당의 2021.08.13 말소등기와 2021년 태백농협 근저당의 존속 상태를 등기부 원본으로 대조하세요.
• 402호 보증금 확인. 이애정의 임대차계약서, 보증금, 전입 유지, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 ‘입찰가 + 미배당 임차보증금 + 체납 관리비·명도비용’으로 계산하세요.
• 매각물건명세서 대조. 인수되는 임차권과 특별매각조건, 민간임대주택등기의 처리 내용이 명확히 기재됐는지 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록 유지 여부, 임대의무기간, 매각 후 지위승계 또는 말소 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
• 국세 압류. 기흥세무서장 압류와 관련한 당해세 여부 및 법정기일을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
• 용도·대출. 공부상 다세대와 오피스텔 이용상태가 금융기관의 담보평가·대출한도·취득세 판단에 미치는 영향을 확인하세요.
• 면적이 다른 거래 사례. 49.77~49.93㎡ 거래가를 65.24㎡ 대상 호실의 확정 시세로 그대로 적용하지 마세요.
• 주차와 관리비. 기계식 주차장 운용 상태, 주차 가능 차량 규격, 공용부분 관리비 체납을 관리주체에 확인하세요.
• 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.14이므로 매각·변경·유찰 여부를 법원 사건기록에서 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다

이 물건은 감정가 242,000,000원에서 118,580,000원까지 내려와 표면상 할인 폭이 큽니다. 최근 12개월 거래 평균 148,666,666원보다도 낮고 거래 추세는 6.2% 상승했습니다. 그러나 비교 거래의 면적이 대상과 다르고, 402호 점유자 이애정의 전입일이 실질 말소기준인 2021년 근저당보다 빠릅니다.

보증금과 배당요구 여부를 모르는 상태에서는 인수액을 0원으로 계산할 수 없으며, 대항력이 인정되면 낙찰가 외에 미배당 보증금을 떠안을 수 있습니다. 따라서 결론은 가격은 관심 대상이지만 권리는 확인 전 보류입니다. 2016년 근저당 말소 사실과 402호 임대차 원본을 확인해 실질취득가를 확정한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.