인천지방법원 2024타경564178. 주안동 대명아파트 6층 601호를 대표 주소로 하는 다세대 물건이며, 감정평가상 이용 상태는 오피스텔입니다. 감정가 253,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 123,970,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균보다 낮습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준권리의 연속성입니다.
등기 흐름에는 2016.08.17 송북새마을금고 근저당 133,920,000원이 최초 기준권리로 표시돼 있습니다. 그런데 이 근저당은 2021.08.13 해지로 말소됐고, 같은 날 태백농업협동조합 앞으로 채권최고액 4,320,000,000원의 근저당이 새로 설정됐습니다. 새 근저당의 채무자는 소유자 김정호가 아니라 상진종합건설주식회사입니다. 최초 근저당이 실제로 말소됐다면, 임차인의 대항력 판단 기준은 2021년 근저당으로 이동할 수 있으므로 2021.08.13 이전 점유자를 일률적으로 “대항력 없음”이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 6층 601호 (주안동, 대명아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 오피스텔 이용 · 비교 대상면적 68.46㎡ |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 · 사용승인일 2016.08.11 · 승강기·기계식 주차장 |
| 별도 등기 | 2018.10.01 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.06 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당의 말소를 놓치면 안 된다
2021년 근저당은 2024.06.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 같은 회사가 경매를 신청했습니다. 2024.06.14 기흥세무서장의 압류와 2024.10.07 경매개시결정은 후순위입니다. 다만 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무기간과 임대료 증액기준의 적용 상태도 별도로 확인해야 합니다.
② 점유자 분석 — 601호 한선의 보증금이 핵심
현황조사에는 201호부터 605호까지 21개 호실·24명이 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 표시는 없으며, 본 주소인 601호에는 한선이 2019.08.30 전입하고 같은 날 확정일자를 받은 것으로 기재돼 있습니다. 보증금과 배당요구 여부는 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 금액으로 확정할 수 없습니다.
| 호실 | 성명 | 전입·등록일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 송교헌 | 2021.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 201호 | 송봉헌 | 2019.01.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 202호 | 임성규 | 2017.02.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 203호 | 김인중 | 2022.06.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 204호 | 양의인 업무시설 사업자등록 | 2019.08.02 | 미상 | 70,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 301호 | 김성환 | 2019.06.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 301호 | 윤정애 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 302호 | 박한성 | 2016.10.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 303호 | 김명숙 | 2016.12.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 305호 | 박슬아 | 2021.04.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 401호 | 박영주 | 2016.12.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 402호 | 이애정 | 2017.03.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 405호 | 김경국 | 2020.03.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 501호 | 강요한 | 2021.02.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 502호 | 김은규 | 2018.10.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 502호 | 오현식 | 2022.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 503호 | 정서현 | 2016.11.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 504호 | 이지용 | 2020.01.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 505호 | 이성용 | 2021.04.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 601호 | 한선 | 2019.08.30 | 2019.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 602호 | 손해옥 | 2016.09.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 603호 | 유영재 | 2020.11.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 604호 | 이성훈 | 2016.10.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 605호 | 최석주 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 가능·미상 표시는 2016년 근저당이 2021.08.13 말소된 등기 흐름을 기준으로 한 보수적 판정입니다. 2021.08.13 이전 전입자는 22명이며, 보증금·점유 지속 여부·배당요구·임대차계약 내용을 확인해야 최종 판단할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 수치상 낮지만, 동일 면적 거래가 아니다
대명아파트 실거래 자료에는 49.77㎡~49.93㎡ 거래 7건이 확인됩니다. 반면 비교 대상면적은 68.46㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 대비 83.4%라는 수치는 참고할 수 있으나, 이를 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 7건 | 147,428,571원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 148,666,666원 |
최신 거래는 2025.12의 130,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 148,666,666원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.2% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 최저가 123,970,000원은 최근 12개월 평균의 83.4%지만, 대상면적과 실거래 면적이 다르고 임차보증금 인수 가능성도 남아 있어 현재 금액을 확정 실질취득가로 사용할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,535,580원 |
| 1. 근저당 · 송북새마을금고 | 133,920,000원 | 121,434,420원 |
| 2. 근저당 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 총 채권액은 4,453,920,000원, 채권자 배당액은 121,434,420원, 미배당액은 4,332,485,580원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2016년 송북새마을금고 근저당의 2021.08.13 해지 말소와 임차인 순위가 반영되는 방식은 원본 배당순위와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 123,970,000원 | 121,434,420원 | 4,332,485,580원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 86,779,000원 | 84,816,978원 | 4,369,103,022원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 60,745,299원 | 59,251,884원 | 4,394,668,116원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근이며, 주위는 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 34m 내외 도로, 북동측으로 폭 8m 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기·위생·급배수·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역이며 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당 사항이 없습니다.
- 환금성. 49.77㎡~49.93㎡ 거래는 130,000,000원~163,000,000원에 확인되지만, 대상면적 68.46㎡와 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2016.08.17 송북새마을금고 근저당이 2021.08.13 실제 말소됐는지, 2021년 근저당이 기준권리가 되는지 확인해야 합니다.
- 601호 한선 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지, 배당요구 여부와 매각물건명세서의 인수 문구를 확인해야 합니다.
- 조사 범위 확인. 대표 주소는 601호이나 현황조사에는 201호 외 다수 호실 점유자가 함께 기재돼 있으므로 실제 경매 대상과 호실별 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 204호 보증금. 양의인의 업무시설 사업자등록일은 2019.08.02이고 보증금은 70,000,000원입니다. 해당 호실이 매각 범위에 포함되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준의 현재 적용 상태 및 경매 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세. 현재 실거래 표본은 49㎡대이고 대상면적은 68.46㎡이므로 같은 면적·같은 이용형태 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 기흥세무서 압류와 미납 관리비, 당해세 및 공용부분 체납액을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 보증금이 먼저다
현재 최저가 123,970,000원은 감정가의 49%이고 최근 12개월 실거래 평균의 83.4%입니다. 가격표만 보면 관심을 가질 수 있는 구간입니다. 그러나 2016년 최초 근저당은 2021.08.13 해지로 말소됐고, 같은 날 4,320,000,000원의 새 근저당이 설정됐습니다. 본 주소 601호의 한선은 그보다 앞선 2019.08.30 전입·확정일자를 갖고 있지만 보증금은 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건은 “인수 0원이라 싼 물건”이 아니라, 인수액이 아직 확정되지 않은 물건으로 보아야 합니다. 한선의 보증금과 실제 기준권리를 확인해 인수 위험이 0원으로 확정된 뒤에야 123,970,000원을 실질취득가로 놓고 시세를 비교할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격은 관심, 권리는 보류입니다.
