인천지방법원 2024타경564178. 인천 미추홀구 주안동 대명아파트 6층 602호로, 물건종류는 다세대이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 244,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 119,560,000원으로 감정가의 49%입니다. 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,473,840원을 제외한 117,086,160원을 선순위 근저당권에 배당하고, 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산합니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래 평균 148,666,666원보다 29,106,666원 낮고, 제공된 최신 거래 130,000,000원보다도 10,440,000원 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 6.2% 상승한 것으로 집계됐습니다. 그러나 실거래 표본은 전용 49.77~49.93㎡로, 본건 전용 65.24㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 80.4%라는 수치는 가격 참고선이지 동일면적 적정가의 확정치가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 6층602호 (주안동, 대명아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 65.24㎡ · 오피스텔로 이용 중 · 15층 건물 내 6층602호 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 사용승인 / 규모 | 2016.08.11 · 감정요항표상 70세대 · 주차 54대 · 용적률 730.72% |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 119,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 2016년 기준권리와 2021년 말소등기 확인
갑구에는 2022.12.06 민간임대주택등기가 있고, 2024.06.14 국의 압류, 2024.10.07 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 을구 3번 근저당권은 2024.07.29 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 압류와 경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됐지만, 민간임대주택등기의 처리와 기준권리 확정은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유관계 — 본건 602호는 손해옥
현황조사에는 건물 각 호실의 점유 신고자 24명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 본건 602호 신고자는 손해옥입니다. 손해옥의 전입일과 확정일자는 모두 2016.09.09이고 보증금은 확인되지 않았습니다. 제공된 판정은 2016.08.17 기준일 이후 전입으로 대항력 없음이지만, 앞서 확인한 근저당권 말소기재 때문에 기준권리 확정 전에는 대항력 결론을 최종 확정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송교헌 | 201호 | 2021.07.05 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 송봉헌 | 201호 | 2019.01.07 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 임성규 | 202호 | 2017.02.16 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 김인중 | 203호 | 2022.06.22 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 양의인 | 204호 · 업무시설 사업자등록 | 2019.08.02 | 70,000,000원 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 김성환 | 301호 | 2019.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 윤정애 | 301호 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 박한성 | 302호 | 2016.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 김명숙 | 303호 | 2016.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 박슬아 | 305호 | 2021.04.14 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 박영주 | 401호 | 2016.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 이애정 | 402호 | 2017.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 김경국 | 405호 | 2020.03.03 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 강요한 | 501호 | 2021.02.16 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 김은규 | 502호 | 2018.10.01 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 오현식 | 502호 | 2022.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 정서현 | 503호 | 2016.11.11 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 이지용 | 504호 | 2020.01.21 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 이성용 | 505호 | 2021.04.02 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 한선 | 601호 | 2019.08.30 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 손해옥 | 602호 | 2016.09.09 | 미상 | 2016.09.09 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 유영재 | 603호 | 2020.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 이성훈 | 604호 | 2016.10.21 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
| 최석주 | 605호 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 면적이 다르다
제공된 대명아파트 거래는 전용 49.77~49.93㎡ 7건입니다. 본건 전용 65.24㎡와 면적이 일치하지 않으므로 직접 비교에는 한계가 있습니다. 가격 판단은 전체 평균 147,428,571원보다 최근 12개월 평균 148,666,666원과 최신 거래 130,000,000원을 우선해 살펴봤습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77~49.93㎡ | 6건 | 148,666,666원 |
현재 최저가 119,560,000원은 최근 12개월 평균의 80.4%이고, 최신 거래 130,000,000원의 약 92%입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 6.2% 상승한 점도 가격에는 우호적입니다. 다만 본건은 비교 표본보다 전용면적이 크고 오피스텔로 이용 중이며, 동일면적 거래가 확인되지 않아 현재 최저가를 곧바로 시세보다 19.6% 저렴한 확정 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,473,840원 |
| 1. 근저당 · 인천서부새마을금고 | 132,996,000원 | 117,086,160원 |
| 2. 근저당 · 태백농업협동조합 | 4,320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,452,996,000원 중 117,086,160원이 배당되고 미배당액은 4,335,909,840원입니다. 신청채권자 청구액 3,877,996,350원에 대한 예상배당은 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 119,560,000원 | 117,086,160원 | 4,335,909,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 83,692,000원 | 81,785,544원 | 4,371,210,456원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 58,584,400원 | 57,129,881원 | 4,395,866,119원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로 업무시설, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 공부상 물건종류는 다세대이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기· 기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 34m 도로와 북동측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,591,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인일은 2016.08.11입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 본건도 이미 2회 유찰됐고, 오피스텔 이용·기계식 주차장·면적 불일치 거래표본을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2016.08.17 근저당권과 2021.08.13 말소등기, 같은 날 설정된 4,320,000,000원 근저당권의 관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 602호 임대차 확인. 손해옥의 보증금과 배당요구 여부를 확인하고, 2016.09.09 전입·확정일자의 대항력과 우선변제 순위를 최종 판단하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 매각물건명세서와 관할 기관에서 확인하세요.
- 같은 면적 시세. 전용 65.24㎡와 일치하는 거래·임대 사례가 없어, 49.77~49.93㎡ 거래 평균만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 오피스텔 이용. 다세대 등기와 실제 오피스텔 이용 상태를 대조하고 전입·사업자등록·대출 가능 범위를 확인하세요.
- 명도와 관리비. 본건 점유자와 인도 시기, 공용부분 관리비 체납, 기계식 주차장 유지비를 확인하세요.
- 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 관련 적용 여부를 관할청에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰일 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리확정이 먼저다”
최저가 119,560,000원은 감정가의 49%이고, 최근 12개월 거래 평균 148,666,666원의 80.4%입니다. 제공된 최신 거래 130,000,000원보다도 낮아 가격상 완충 여지는 있습니다. 최근 거래 추세가 6.2% 상승한 점도 불리하지 않습니다.
그러나 이 물건의 결론을 가격만으로 내려서는 안 됩니다. 분석상 말소기준인 2016년 근저당권에 2021년 말소등기가 존재하고, 본건 602호 손해옥의 전입·확정일자는 2016.09.09이지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 실거래 표본 또한 본건보다 작은 면적입니다. 따라서 가격은 검토 가능, 권리는 조건부. 등기 원본에서 기준권리와 임차인 순위를 확정해 매수인 인수 0원이 유지되는지 확인한 뒤에야 현재 최저가의 실질적인 매력을 평가할 수 있습니다.
