인천지방법원 2024타경582404. 인천 중구 북성동1가 오션테라스 1층 101호입니다. 감정평가 이용상태는 소매점 용도·공실로 기재되어 있고 건물은 2023.05.10 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사월미하이랜드입니다. 2023.09.22 진접농업협동조합이 채권최고액 4,560,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 밖 임차·점유 관계입니다. 현황조사에는 4건이 확인되고, 그중 주식회사 아트상상플랫폼·심정애와 주식회사 상상아트·이덕성은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 (주)월미산업개발·강원석은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 1층 101호 (북성동1가,오션테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 101호 · 감정평가서상 소매점 용도 · 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 · 사용승인일 2023.05.10 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,118,000,000원 / 547,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
말소기준은 2023.09.22 을구 1번 진접농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당권은 2025.11.11 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 순위의 출발점은 그대로입니다. 말소기준 이후 설정된 중구 압류, 국민건강보험공단 압류, 디에스투자증권의 경매개시결정, 서울보증보험 가압류 425,000,000원, 국 압류, 인천관광공사의 경매개시결정 및 이후 중구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 알려진 인수 1,500만원, 미상 1건
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 | 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
말소기준일인 2023.09.22보다 먼저 전입한 두 임차인은 보증금 합계 15,000,000원에 대해 대항력이 있고 우선변제권이 없는 것으로 계산돼, 현재 회차 배당에서는 배당액 0원·매수인 인수 15,000,000원으로 반영됩니다. 반면 주식회사 아이씨오·이환익은 2024.08.29 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 547,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,878,200원 |
| 인수 · 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 539,941,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 디에스투자증권 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 5,432,141,044원 중 539,941,800원이 배당되고, 미배당은 4,892,199,244원입니다. 대항력 임차인 2건의 보증금 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 알려진 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 547,820,000원 | 539,941,800원 | 4,892,199,244원 | 15,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 383,474,000원 | 377,305,364원 | 5,054,835,680원 | 15,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 268,431,799원 | 263,873,754원 | 5,168,267,290원 | 15,000,000원 |
현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 사실만으로 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 최근 실거래 비교치가 제시되지 않은 데다, 대항력 임차인 2건의 보증금은 회차가 내려가도 매수인 부담으로 남고, 별도로 보증금·전입일 미상 점유자까지 있습니다. 따라서 가격 판단은 최저가 자체가 아니라 낙찰가 + 알려진 인수액 + 미상 점유자 위험을 함께 보아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 북성동1가 월미도선착장 북동측 인근으로, 주변에는 상업용부동산·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 1층 101호는 감정평가서상 소매점 용도로 공실상태입니다. 건물에는 위생설비·급배수시설·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 남측 및 동측 도로를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,857,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. (주)월미산업개발·강원석의 전입일·보증금·실제 점유 범위를 매각물건명세서와 현장에서 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 2건. 아트상상플랫폼·심정애 10,000,000원, 상상아트·이덕성 5,000,000원의 보증금 인수 조건을 낙찰가 계산에 포함해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가서는 공실로 기재하지만 현황조사에는 여러 임차·점유자가 확인됩니다. 실제 인도 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 알려진 인수 15,000,000원과 미상 점유자 위험을 낙찰가에 더해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 물건은 감정가 1,118,000,000원에서 현재 547,820,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 다릅니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2건의 보증금 15,000,000원은 매수인 인수이고, 전입일·보증금이 모두 확인되지 않은 점유자 1건은 대항력 가능·미상입니다. 감정평가의 공실 기재와 현황조사 결과도 서로 맞지 않습니다.
현재 확인되는 실질취득은 최저가 547,820,000원에 알려진 인수액 15,000,000원을 더한 562,820,000원입니다. 그러나 이것이 최종 상한은 아닙니다. 미상 점유자의 보증금과 대항력 여부가 확인되기 전까지는 추가 부담 가능성을 열어둬야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “누가 어떤 권리로 실제 점유하고 있는가”입니다.
