인천지방법원 2024타경582404. 인천 중구 북성동1가 ‘오션테라스’ 2층 201호입니다. 데이터상 용도 표기는 대지이고, 감정평가서 이용상태는 의원 용도이나 사무실로 이용 중입니다. 주변은 상업용부동산, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 섞인 월미도선착장 북동측 인근 상업권입니다. 이 물건은 “최저가가 감정가 그대로라 싸다”가 아니라, 낙찰가에 별도 인수 보증금을 더한 실질취득과 보증금 미상 점유자를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
말소기준은 2023.09.22 을구 1번 근저당권입니다. 이후 압류, 경매개시결정, 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 쪽은 단순하지 않습니다. 2023.07.11, 2023.08.04 전입 임차인 2명은 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 표시되어 있고, 보증금 10,000,000원과 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 2층 201호 (북성동1가,오션테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가서 상 기호(2) 의원 용도, 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,002,000,000원 / 1,002,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 등기 열람 | 2026.07.02 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.09.22 근저당
을구 1번 근저당권의 채권최고액은 4,560,000,000원이고, 2025.11.11 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이전 등기가 있습니다. 매각대금 1,002,000,000원 가정 배당표상 근저당 배당은 989,580,000원에 그치며, 후순위 디에스투자증권, 서울보증보험, 인천관광공사는 배당 0원으로 잡혀 있습니다. 권리 말소 구조만 보면 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 인수와 미상 점유는 별도입니다.
② 임차인·인수 — 실제 임차인 5명, 중복 승계 없음
tenants 데이터의 is_subrogation과 is_guarantor는 모두 false입니다. 따라서 보증기관 대위·승계 중복신고로 보지 않고, 실제 임차인·점유자 5명으로 봅니다. 확정적으로 계산된 매수인 인수액은 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 합계 15,000,000원입니다. 다만 전입일·보증금이 모두 비어 있는 점유자 2건은 대항력 가능·미상으로만 봐야 하고, 대항력 있음으로 단정하면 안 됩니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 → 매각물건명세서 보완 필요 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 / 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이전 → 보증금 전액 매수인 인수 가능성 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 / 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이전 → 보증금 전액 매수인 인수 가능성 |
| 월미 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 주거 사용 표시 · 전입신고일 미상 · 보증금 미상 → 매각물건명세서 보완 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 1,002,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,420,000원 | 약 매각가의 1.2% 추정 |
| 인수. 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 → 매수인 인수 |
| 인수. 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 → 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 989,580,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 디에스투자증권 주식회사 | 223,570,522원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 425,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권 총액 5,432,141,044원 중 배당액은 989,580,000원, 미배당은 4,442,561,044원입니다. 매수인 인수 15,000,000원은 배당으로 소멸하지 않고 별도 부담으로 표시되어 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수 15,000,000원은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,002,000,000원 | 989,580,000원 | 4,442,561,044원 | 15,000,000원 | false |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 801,600,000원 | 791,184,000원 | 4,640,957,044원 | 15,000,000원 | false |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 641,280,000원 | 632,467,200원 | 4,799,673,844원 | 15,000,000원 | false |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 월미도선착장 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가서상 기호(2)는 의원 용도이나 사무실로 이용 중입니다. notes에도 “감정평가서 상 사무실로 이용 중임”이 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이며, 사용승인일자는 2023.05.10입니다. 위생설비, 급배수시설, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “없음”이고, 위반건축물 플래그는 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 먼저 계산. 현재 회차 기준 최저가 1,002,000,000원에 확정 인수 15,000,000원을 더한 1,017,000,000원이 출발점입니다.
- 미상 점유자 확인. (주)월미산업개발, 강원석 및 월미는 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 있음으로 단정하지 말고, 매각물건명세서 보완과 현장 확인이 필요합니다.
- 대항력 임차인 2명. 아트상상플랫폼, 심정애와 상상아트, 이덕성은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 데이터상 용도는 대지이고, 이용상태는 의원 용도·사무실 이용입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본의 임대차·점유 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가”보다 “실질취득 + 미상 점유”
이 사건은 후순위 권리 말소 구조만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 임차인 표를 펼치면 결론이 달라집니다. 확정 인수 보증금 15,000,000원이 있어 현재 회차 실질취득은 최소 1,017,000,000원이고, 보증금·전입일 미상 점유자 2건이 남아 있습니다. 제공 데이터에 실거래 자료가 없으므로 최저가만 보고 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 권리는 말소 가능, 점유·인수는 불확정. 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득과 미상 점유 해소 여부에서 갈립니다.
