인천지방법원 2024타경582404. 오션테라스 2층 201호입니다. 사건 표기는 대지이고 감정평가상 해당 호는 의원 용도이며 현재 사무실로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2023.09.22. 진접농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 4,560,000,000원입니다. 이후 인천광역시 중구 압류, 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국 압류, 인천관광공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 임차·점유 관계는 실제 임차인 5명이고, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 주식회사 아트상상플랫폼·심정애와 주식회사 상상아트·이덕성은 각각 2023.07.11., 2023.08.04. 전입으로 말소기준 2023.09.22.보다 앞섭니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않으며, 배당표상 두 보증금 10,000,000원과 5,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 2층 201호 (북성동1가, 오션테라스) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 감정평가상 의원 용도, 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,002,000,000원 / 490,980,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 말소기준 | 2023.09.22. 근저당권 · 진접농업협동조합 · 채권최고액 4,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 인수는 별도
말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.11.에는 2023.09.22. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 등기부상 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아니지만, 말소기준보다 앞선 점유·임차관계는 등기 소멸과 별개로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 확인 인수 15,000,000원
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 | 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 월미 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 — 49% 유찰을 ‘시세 할인’으로 해석하면 안 된다
현재 최저매각가는 490,980,000원으로 감정가 1,002,000,000원의 49%입니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 49%를 시세 대비 할인율로 바꿔 말할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건에서는 “감정가 대비 많이 내려왔다”와 “시세보다 싸다”를 구분해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확인 인수 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 490,980,000원 | 15,000,000원 | 4,948,470,844원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 343,686,000원 | 15,000,000원 | 5,094,066,648원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 240,580,199원 | 15,000,000원 | 5,195,728,968원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 490,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,309,800원 |
| 인수 · 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 483,670,200원 |
| 경매개시결정 · 디에스투자증권 주식회사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,309,800원을 제외한 483,670,200원이 근저당권에 배당되고, 신청채권자 디에스투자증권 주식회사와 서울보증보험 주식회사, 인천관광공사는 예상배당 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월미도선착장 북동측 인근이며 주변에 상업용부동산, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일자는 2023.05.10.입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 해당 호는 의원 용도이며 사무실로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 장방형 토지로 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 828.8㎡, 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역에 해당하고, 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 도로. 남측 및 동측 도로를 이용하며 토지 특성은 평지·가로장방·소로각지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 확인. (주)월미산업개발·강원석과 월미의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다.
- 확인 인수 15,000,000원 반영. 주식회사 아트상상플랫폼·심정애 10,000,000원, 주식회사 상상아트·이덕성 5,000,000원은 현재 배당 계산상 매수인 인수입니다.
- 시세 오판 금지. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도·점유상태 확인. 감정평가상 의원 용도이고 사무실로 이용 중이므로 현장 이용상태와 각 점유자의 실제 사용 범위를 대조해야 합니다.
- 채권 미배당 규모 확인. 현재 회차에서도 총 채권 미배당은 4,948,470,844원이고 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
맺으며 — “49% 유찰보다 임차관계를 먼저 본다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 1,002,000,000원에서 최저가 490,980,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 시세 비교자료가 없으므로 그 49%를 곧바로 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 더 중요한 것은 권리입니다. 말소기준 이후 등기는 대부분 소멸하지만, 말소기준 전 전입한 대항력 임차인 2명의 보증금 15,000,000원이 현재 매수인 인수로 계산되고, 전입일·보증금 미상 점유도 남아 있습니다. 현재 확인 가능한 실질취득은 505,980,000원이지만, 미상 임차관계가 정리되지 않은 상태에서는 이 숫자 역시 최종 부담액으로 확정할 수 없습니다. 등기 후순위보다 임차인 확인이 먼저인 사건입니다.
