인천지방법원 2024타경582404. 월미도선착장 북동측 인근 오션테라스 3층 301호 사건입니다. 등기상 말소기준은 2023.09.22. 진접농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 4,560,000,000원입니다. 이후 디에스투자증권의 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국 및 국민건강보험공단 압류, 인천관광공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
현황조사에는 4명의 점유 관계가 확인됩니다. 이 중 주식회사 아트상상플랫폼·심정애는 2023.07.11., 주식회사 상상아트·이덕성은 2023.08.04. 전입해 모두 2023.09.22. 말소기준권리보다 앞섭니다. 각각 보증금 10,000,000원과 5,000,000원이고 우선변제권은 확인되지 않아 배당표상 보증금 전액 15,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 주식회사 아이씨오·이환익은 2024.08.29. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 3층 301호 (북성동1가, 오션테라스) |
| 용도 | 대지 · 감정평가 이용상태에 소매점·의원·사무실·창고·공실 기재 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 746,000,000원 / 365,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.22. 진접농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
등기부만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 2023년의 신탁등기들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 그러나 임차권은 별도입니다. 말소기준일인 2023.09.22.보다 먼저 전입한 두 임차인의 보증금 합계 15,000,000원은 배당을 받지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있어, 등기부의 후순위 권리가 깨끗하다는 사실만으로 인수 0원 사건으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 4명, 2명 인수·1명 미상
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 | 2,300,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 인수 없음 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 746,000,000원이고 현재 최저매각가는 365,540,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 하지만 확인된 대항력 임차인 보증금 15,000,000원을 더한 현재 실질취득은 380,540,000원입니다.
또한 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 높은지 판정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 단정해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 주변은 상업용부동산·오피스텔·근린생활시설이 혼재하고, 이용상태도 소매점·의원·사무실·창고·공실이 함께 기재돼 있어 실제 환금성은 용도와 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 365,540,000원 | 15,000,000원 | 380,540,000원 | 5,072,518,604원 |
| 3회 유찰 · 34% | 255,877,999원 | 15,000,000원 | 270,877,999원 | 5,180,645,337원 |
| 4회 유찰 · 24% | 179,114,599원 | 15,000,000원 | 194,114,599원 | 5,256,334,049원 |
각 회차 실질취득은 해당 회차 매각가에 현재 확인된 인수액 15,000,000원을 더한 값입니다. 미상 점유자의 보증금은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 365,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,917,560원 |
| 인수 · 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 359,622,440원 |
| 3. 경매개시결정 · 디에스투자증권 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,917,560원을 제외한 359,622,440원이 근저당권 배당에 사용되고, 총 채권 미배당액은 5,072,518,604원입니다. 신청채권자 디에스투자증권의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월미도선착장 북동측 인근에 위치하며 주변에는 상업용부동산·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일자는 2023.05.10.입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며 토지면적은 828.8㎡, 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역에 해당하며 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가서에는 공실 상태가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 2명. 아트상상플랫폼·심정애 10,000,000원, 상상아트·이덕성 5,000,000원은 현재 배당계산상 매수인 인수입니다.
- 미상 점유자 확인. (주)월미산업개발·강원석은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 365,540,000원이 아니라 확인된 인수를 포함한 380,540,000원을 최소 기준으로 봐야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 상업용·근린시설 시세 검증이 필요합니다.
- 이용상태 확인. 감정평가에는 소매점·의원·사무실·창고·공실 등 여러 이용상태가 기재돼 있으므로 실제 301호의 현황과 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않아 실제 배당순위와 잔액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 인수·점유 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 746,000,000원에서 현재 365,540,000원까지 내려와 표면상 할인폭이 큽니다. 그러나 확인된 대항력 임차인 2명의 보증금 15,000,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 380,540,000원입니다. 더 중요한 것은 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유자가 별도로 있다는 점입니다.
따라서 이 물건을 단순히 “감정가의 49%”라는 이유로 싸다고 평가할 수 없습니다. 비교 실거래도 없어 가격 우위가 확인되지 않았고, 이용상태 역시 상업용·근린시설 중심입니다. 후순위 등기는 소멸하지만 임차인 인수는 남는다. 현재 단계에서는 확정 인수 15,000,000원과 미상 점유자의 권리를 먼저 확인한 뒤, 실질취득액을 기준으로 별도 시세를 대조하는 접근이 필요합니다.
