인천지방법원 2024타경582404. 등기상 집합건물인 오션테라스 3층 303호입니다. 사건 표기는 대지이며, 감정 요항상 건물은 제1종근린생활시설 부지에 놓여 있고 소매점·의원 용도의 호실들로 구성된 상업용 성격입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 326,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 159,740,000원까지 내려온 사실 자체가 아니라, 매각대금 밖에서 매수인이 떠안을 임차보증금과 아직 판정하지 못한 임차인입니다.
말소기준권리는 2023.09.22. 진접농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤의 경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국 압류, 인천관광공사 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 중 주식회사 아트상상플랫폼·심정애는 2023.07.11., 주식회사 상상아트·이덕성은 2023.08.04. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 이 두 임차인의 보증금 합계 15,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 3층 303호 (북성동1가, 오션테라스) |
| 물건종류 / 이용성격 | 집합건물 · 사건 표기 대지 · 상업용 부지 / 감정 요항상 소매점·의원 용도 건물 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 159,740,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.22. 진접농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 임차보증금은 별개
말소기준인 근저당권은 2025.11.11. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준일 자체는 2023.09.22.로 유지됩니다. 근저당은 공동담보목록 제2023-1536호가 기재돼 있고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,036,360원을 제외한 156,703,640원이 근저당에 배당돼 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 그중 1명은 판정불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 | 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 인수 가능 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 인수 가능 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명입니다. 이 가운데 주식회사 아이씨오·이환익은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 아트상상플랫폼·심정애와 주식회사 상상아트·이덕성은 말소기준보다 먼저 전입했고, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 없이 보증금 각각 10,000,000원과 5,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가 159,740,000원이 실제 지출 전부가 아니다
현재 회차의 최저매각가는 159,740,000원입니다. 여기에 데이터상 확정적으로 인수되는 임차보증금 15,000,000원을 더하면 실질취득은 174,740,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가 111,818,000원에서는 126,818,000원, 4회 유찰 시 매각가 78,272,600원에서는 93,272,600원이 됩니다. 다만 전입일·보증금 미상의 임차인이 있어 이 값들을 최종 부담액으로 단정할 수는 없습니다.
실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 시세 비교가 아니라, 우선 현재 확인된 인수액과 미상 임차인 리스크를 반영한 총취득비용을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,036,360원 |
| 인수 · 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 156,703,640원 |
| 3. 경매개시결정 · 디에스투자증권 주식회사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 5,432,141,044원 중 156,703,640원이 배당되고, 미배당은 5,275,437,404원으로 계산됩니다. 매수인이 인수하는 15,000,000원은 매각대금 배당과 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 북성동1가 월미도선착장 북동측 인근이며, 주변에 상업용부동산·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2023.05.10.입니다. 위생·급배수시설과 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 828.8㎡ 장방형 평지로 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 지목은 대·토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역 등에 해당하고 소로1류·소로2류 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정 요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 상업용·근린생활시설 성격의 집합건물이고 실거래 비교자료가 없어, 실제 매수수요와 가격 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 우선 확인. (주)월미산업개발·강원석의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 추가 인수액을 판정할 수 없습니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가서상 공실 기재와 현황조사상 임차인 4명 기재가 상충하므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 인수액을 낙찰가와 합산. 현재 확인된 15,000,000원은 배당으로 없어지는 돈이 아니라 매수인 부담으로 계산된 금액입니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.11.11. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기 상태와 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 관련 배당 변동 확인. 국과 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있고, 제공된 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 용도·이용상태 확인. 건물은 소매점·의원 용도의 호실들로 평가돼 있으므로 303호의 실제 이용상태와 허용 용도를 원본 감정평가서에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리 미확정이 먼저다
이 사건은 감정가 326,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 159,740,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인된 대항력 임차인 2명의 보증금 15,000,000원을 더하면 데이터상 실질취득은 174,740,000원입니다. 더 중요한 것은 이 금액조차 최종값이 아니라는 점입니다. 전입일과 보증금이 모두 미상인 임차인이 1명 남아 있어 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 임차관계는 별도의 문제입니다. 감정평가서상 공실이라는 기재와 현황조사의 임차인 4명 기재까지 엇갈립니다. 실거래 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 가격보다 먼저 임차인, 임차인보다 먼저 실제 점유와 원본 확인. 이 물건은 그 순서를 지켜야 하는 권리분석형 사건입니다.
