인천지방법원 2024타경582404. 인천 중구 북성동1가 ‘오션테라스’ 3층 303호입니다. 등기부상 집합건물이고, 감정요항표는 주변을 상업용부동산·오피스텔·각종 근린생활시설이 섞인 지역으로 설명합니다. 이용상태 자료에는 소매점, 의원, 사무실, 창고, 공실이 함께 등장하므로, 이 물건을 아파트처럼 단순 주거물건으로 보면 안 됩니다. 말소기준은 2023.09.22 진접농업협동조합 근저당권이고, 이후 강제경매·가압류·압류·추가 경매개시는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유입니다. 매각물건명세서 비고에는 “감정평가서 상 공실임”이라고 되어 있으나, 현황조사에는 임차인 4명이 잡혀 있습니다. 이 중 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애와 주식회사 상상아트, 이덕성은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 분류됩니다. 배당요구·확정일자가 없어 배당으로 빠지는 구조가 아니라, 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 3층 303호 (북성동1가,오션테라스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 감정 이용상태상 소매점·의원·사무실·창고·공실 혼재 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 점유 인수는 남는다
등기부 권리만 보면 말소기준인 진접농업협동조합 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 갑구 6번 디에스투자증권 주식회사 강제경매개시결정, 갑구 7번 서울보증보험 주식회사 가압류, 갑구 8번 국 압류, 갑구 9번 인천관광공사 강제경매개시결정, 갑구 10번 국민건강보험공단 압류가 뒤에 붙어 있습니다. 다만 경매로 소멸하는 등기권리와 임차인 대항력 인수는 별개입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 4명, 대항력 2명 + 미상 1명
보증기관 승계·대위 신고자는 없습니다. 따라서 현황조사상 표기된 점유자는 모두 실제 임차인 또는 실제 점유자로 보아 따로 확인해야 합니다. 특히 보증금·전입일이 비어 있는 점유자는 대항력 유무를 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 임차인·점유자 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 | 2,300,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,364,000원 |
| 인수. 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수. 주식회사 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 320,636,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 디에스투자증권 주식회사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 326,000,000원 기준으로도 근저당권자에게 320,636,000원만 배당되고, 채권자 총 미배당은 5,111,505,044원으로 계산됩니다. 매수인 인수액 15,000,000원은 배당표 밖에서 실질취득가에 더해 보아야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월미도선착장 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용부동산·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로 기재되어 있으며, 사용승인일자는 2023.05.10입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수시설, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이고, 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 제공되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 신건 최저가 326,000,000원이 아니라, 인수 15,000,000원을 더한 341,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애와 주식회사 상상아트, 이덕성의 임대차계약, 보증금, 점유 유지 여부, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. (주)월미산업개발, 강원석은 전입신고일·보증금이 미상입니다. 이 부분은 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 공실 문구 과신 금지. 감정평가서상 공실이라는 비고와 현황조사 임차인 내역이 충돌합니다. 현장 확인 없이 명도 난도를 낮게 잡으면 안 됩니다.
- 후순위 채권 미배당. 채권자 총 미배당 5,111,505,044원이 계산되어 있어 이해관계인 이의, 배당 관련 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “공실”보다 “현황조사 임차인”을 먼저 봐야 한다
이 물건의 핵심은 등기부 말소가 아니라 점유입니다. 말소기준권리 이후 등기권리들은 경매로 정리되지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 2명의 보증금 15,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 여기에 전입신고일·보증금 미상 점유자까지 남아 있어, 권리분석 난도는 낮지 않습니다. 결론은 분명합니다. 신건 최저가 326,000,000원이 아니라 실질취득 341,000,000원, 그리고 미상 점유 리스크까지 보고 판단해야 하는 물건입니다.
