🏷️ 최저가 393,470,000원 ⚖️ 확정 인수 15,000,000원 💰 실질취득 408,470,000원 ⚠️ 대항력 미상 1건
393,470,000원
인천지방법원 2024타경582404. 월미도선착장 북동측 인근 ‘오션테라스’ 3층 304호입니다. 사건 용도 표기는 대지이며, 감정요항표상 토지는 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 건물은 2023.05.10 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물이고, 평가대상 호들은 소매점·의원 용도로 공실·사무실·창고 이용상태가 혼재합니다.
등기상 말소기준은 2023.09.22 진접농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,560,000,000원이고 공동담보목록 제2023-1536호가 기재되어 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국 압류 및 추가 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 물건의 핵심은 후순위 등기보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 3층 304호 (북성동1가, 오션테라스) |
| 용도 | 대지 · 감정요항표상 토지 제1종근린생활시설 부지 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 803,000,000원 / 393,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.22 진접농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준 이후 등기권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 2025.11.11에는 2023.09.22 설정된 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리 이전이 말소기준일을 새로 만드는 것은 아니므로 기준일은 여전히 2023.09.22입니다.
임차인·점유관계
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 / 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 / 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
현황조사상 확인되는 임차·점유관계는 4건입니다. 이 가운데 2건은 대항력이 확인되고, 1건은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며, (주)월미산업개발·강원석은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 이 건은 반드시 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 803,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 393,470,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 현재 회차에서 매수인이 확정적으로 떠안는 보증금 15,000,000원을 더하면 실제 자금부담은 408,470,000원입니다.
| 현재 회차 | 393,470,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
|---|---|
| 확정 인수 | 15,000,000원 |
| 실질취득(확정) | 408,470,000원 |
| 추가 위험 | (주)월미산업개발·강원석의 전입일·보증금 미상 → 인수 가능성 미상 |
| 3회 유찰 시 | 275,429,000원 · 감정가 34% · 확정 인수 15,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 192,800,300원 · 감정가 24% · 확정 인수 15,000,000원 |
여기서 가장 중요한 것은 시세 비교 자료가 없다는 점입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율 자체는 확인할 수 있어도, 현재 실질취득 408,470,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 특히 상업용 부동산·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 월미도 인근 특성을 감안하면 “49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 393,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,308,580원 |
| 인수 · 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 387,161,420원 |
| 3. 경매개시결정 · 디에스투자증권 주식회사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 393,470,000원에서는 집행비용 6,308,580원을 제외한 387,161,420원이 근저당권에 배당되고, 신청채권자 이하 후순위 채권은 배당받지 못하는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 5,044,979,624원입니다. 대항력 임차인 보증금 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 북성동1가 월미도선착장 북동측 인근으로, 주변에 상업용부동산·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2023.05.10입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 남측·동측 도로를 이용합니다. 토지면적은 828.8㎡, 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역에 포함되고, 소로1류 및 소로2류에 접합니다.
- 용도상태. 감정평가 대상은 소매점·의원 용도가 포함되며 공실·사무실·창고 이용상태가 혼재합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교가격이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 상업용 성격의 물건인 만큼 임대수익·공실·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 인수. 아트상상플랫폼·심정애 10,000,000원, 상상아트·이덕성 5,000,000원 등 합계 15,000,000원을 낙찰가와 별도로 자금계획에 반영해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. (주)월미산업개발·강원석은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 계약서·사업자등록·실점유 시점 및 보증금을 확인하기 전에는 인수 15,000,000원이 최종 금액이라고 단정하면 안 됩니다.
- 점유현황 재확인. 감정평가상 공실 표기와 현황조사의 임차·점유관계가 서로 다릅니다. 현장 방문과 최신 매각물건명세서 확인이 중요합니다.
- 감정가 할인율 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다. 감정가 대비 비율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당구조 확인. 근저당 채권최고액 4,560,000,000원이 공동담보목록과 함께 기재되어 있고, 현재 회차에서도 총 미배당액이 5,044,979,624원입니다. 배당 자체보다 말소·인수 관계를 중심으로 보아야 합니다.
- 회차별 자금계획. 3회 유찰 시 275,429,000원, 4회 유찰 시 192,800,300원으로 최저가는 내려가지만 확정 인수 15,000,000원과 미상 임차 위험은 별도로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수관계다
이 물건은 감정가 803,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 393,470,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석 결과는 단순하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 2건의 보증금 15,000,000원이 매수인에게 넘어가므로 현재 회차의 확정 실질취득은 408,470,000원입니다.
더 중요한 것은 (주)월미산업개발·강원석의 전입일과 보증금이 미상이라는 점입니다. 이 점유관계가 선순위로 확인되면 실질 인수액은 지금 계산한 15,000,000원보다 커질 수 있습니다. 감정평가상 공실 표기와 현황조사 결과도 서로 엇갈립니다.
따라서 결론은 “유찰로 가격은 많이 내려왔지만, 아직 권리확인이 끝난 물건은 아니다”입니다. 등기 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만 임차인 인수는 별개입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 408,470,000원의 실질취득가가 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 가격은 관심, 권리는 보수적으로. 미상 임차관계를 해소한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
