인천지방법원 2024타경582404. 월미도선착장 북동측 인근 오션테라스 4층 403호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가서 비고에는 창고 등으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 등기부상 소유자는 주식회사월미하이랜드이며, 2023년 소유권보존 이후 신탁과 신탁말소를 거쳐 2023.09.22 진접농업협동조합의 채권최고액 4,560,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
후순위에는 디에스투자증권 주식회사의 강제경매개시결정, 서울보증보험 주식회사의 425,000,000원 가압류, 국과 국민건강보험공단의 압류, 인천관광공사의 별도 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 임차관계입니다. 실제 조사된 임차인은 4명이고, 이 가운데 2명은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 분석됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 4층 403호 (북성동1가, 오션테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가서상 창고 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 148,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 말소기준 | 2023.09.22 진접농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,560,000,000원 · 공동담보목록 제2023-1536호 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2023.09.22 진접농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 강제경매, 가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.11에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 채권최고액 4,560,000,000원은 공동담보목록이 기재된 근저당 금액입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 | 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 |
주식회사 아이씨오·이환익은 2024.08.29 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)월미산업개발·강원석은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 임차관계는 단순히 ‘인수 없음’으로 처리하면 안 되고 대항력 가능·미상, 추가 승계금액 미상으로 남겨야 합니다.
② 가격 구조 — 49%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가는 303,000,000원, 현재 최저매각가는 148,470,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 대항력 있는 두 임차인의 보증금 15,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 현재 회차의 확정 실질취득액은 163,470,000원입니다. 여기에 보증금과 전입일이 미상인 임차관계가 하나 더 남아 있어 최종 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
다음 회차가 진행될 경우 데이터상 3회 유찰 시 매각가는 103,929,000원, 4회 유찰 시 72,750,300원입니다. 하지만 확정 인수액 15,000,000원은 각 회차에서도 그대로 반영되고, 미상 임차 위험 역시 해소됐다는 자료가 없습니다. 즉 유찰로 낙찰가가 내려가도 권리 확인의 필요성은 줄어들지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,878,580원 |
| 인수 · 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 145,591,420원 |
| 3. 경매개시결정 · 디에스투자증권 주식회사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,878,580원을 제외한 145,591,420원이 말소기준 근저당에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 5,432,141,044원 중 배당액은 145,591,420원이고, 미배당액은 5,286,549,624원입니다. 대항력 있는 두 임차인의 보증금 15,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 북성동1가 월미도선착장 북동측 인근이며, 주변에 상업용부동산·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 이용. 감정평가서상 본건은 창고 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이고 사용승인일은 2023.05.10입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 및 동측 도로를 이용 중입니다.
- 토지. 장방형 토지로 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 828.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역이며, 소로1류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 건축·공부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 위생설비·급배수시설·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차 2명. 주식회사 아트상상플랫폼·심정애 10,000,000원, 주식회사 상상아트·이덕성 5,000,000원은 현재 배당계산상 전액 매수인 인수입니다.
- 미상 임차관계 우선 확인. (주)월미산업개발·강원석은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 최저가 대신 실질취득 기준. 현재 최저가 148,470,000원에 확정 인수액 15,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 163,470,000원입니다.
- 시세 확인 필수. 비교 가능한 실거래 자료 없이 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 용도·점유 확인. 감정평가서상 창고 등으로 이용 중이고 임대관계가 복수로 조사돼 실제 점유구획과 명도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 4,560,000,000원에는 공동담보목록 제2023-1536호가 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인 전입·보증금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 미상 임차를 먼저 본다”
이 물건은 감정가 303,000,000원에서 2회 유찰돼 148,470,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 다릅니다. 등기상 후순위 권리는 정리되더라도 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 2명의 보증금 15,000,000원이 확정 인수되고, 전입일·보증금이 미상인 임차관계도 하나 남아 있습니다.
따라서 현재 회차의 기준점은 최저가 148,470,000원이 아니라 최소 실질취득 163,470,000원 + 추가 미상 인수 가능성입니다. 여기에 비교 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싼지도 확인되지 않았습니다. 등기 후순위는 소멸하지만 임차 리스크는 남는다. 이 사건은 유찰 횟수보다 미상 임차관계를 해소한 뒤 실질취득액과 시장가격을 대조하는 것이 먼저입니다.
