인천지방법원 2024타경582404. 월미도선착장 북동측 인근 오션테라스 2층 203호입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.09.22. 진접농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 4,560,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국 압류, 인천관광공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
현황조사상 주식회사 아트상상플랫폼·심정애는 2023.07.11., 주식회사 상상아트·이덕성은 2023.08.04. 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 각각 보증금 10,000,000원과 5,000,000원, 우선변제권 없이 대항력이 있어 배당으로 회수되지 않는 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 현재 최저매각가 236,180,000원만을 취득원가로 보면 안 되고, 확인된 금액만 기준으로도 251,180,000원 이상을 실질취득가로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 2층 203호 (북성동1가, 오션테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가서상 창고 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 236,180,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 223,570,522원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인일 | 2023.05.10 |
| 토지 | 828.8㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 공시지가 1,857,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 임차가 핵심
2023.05.26. 소유권보존 후 하나자산신탁 명의 신탁이 설정됐다가 말소됐고, 2023.06.16. 농협은행주식회사 명의 신탁 역시 이후 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.09.22. 진접농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.11.11. 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
말소기준 이후의 강제경매개시결정·가압류·압류는 등기상 매각으로 소멸하지만, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다. 무엇보다 선순위 임차보증금은 등기 후순위 채권의 소멸과 별개로 매수인 인수 위험을 만듭니다.
② 임차인 — 확정 인수 1,500만원 + 미상 위험
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 | 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 매수인 인수 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 매수인 인수 |
③ 가격 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가 482,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 236,180,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
또한 입찰가와 별도로 확인된 인수 보증금 15,000,000원이 붙습니다. 현재 회차만 보면 확인분 실질취득가는 251,180,000원 이상이고, 3회 유찰 시에는 180,326,000원 이상, 4회 유찰 시에는 130,728,200원 이상입니다. 세 회차 모두 미상 점유자의 보증금이 별도로 확인되면 실제 총액은 더 올라갑니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인분 실질취득 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 236,180,000원 | 15,000,000원 | 251,180,000원 이상 | 5,200,067,564원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 165,326,000원 | 15,000,000원 | 180,326,000원 이상 | 5,269,929,608원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 115,728,200원 | 15,000,000원 | 130,728,200원 이상 | 5,318,833,039원 |
④ 예상배당표 (매각가 236,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,106,520원 |
| 인수 · 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 상상아트, 이덕성 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 232,073,480원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 디에스투자증권 주식회사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 4,106,520원을 제외한 232,073,480원이 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 채권 총 미배당은 5,200,067,564원입니다. 대항력 임차보증금 15,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 중구 북성동1가 월미도선착장 북동측 인근이며, 주변에 상업용부동산·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2023.05.10입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 해당 물건은 창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 장방형 토지로 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 남측 및 동측 도로를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역이며, 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확인분 실질취득가. 현재 회차는 최저가 236,180,000원에 확정 인수 15,000,000원을 더한 251,180,000원 이상을 기준으로 판단해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. (주)월미산업개발·강원석은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 가능성과 보증금 규모를 확인하기 전에는 인수액 상한을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 임차인. 주식회사 아트상상플랫폼·심정애 10,000,000원, 주식회사 상상아트·이덕성 5,000,000원은 우선변제권 없이 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말아야 합니다. 실거래 시세 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수 범위다
이 물건은 감정가 482,000,000원에서 2회 유찰돼 236,180,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 법원경매의 실질 취득원가는 최저가 하나로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 2명의 보증금 15,000,000원이 그대로 인수되고, 별도 점유자의 대항력과 보증금은 아직 확정되지 않았습니다.
따라서 현재 회차의 확인분 실질취득가는 최소 251,180,000원 이상이며, 미상 점유자까지 대항력이 인정되면 더 높아질 수 있습니다. 동시에 실거래 시세 근거가 없어 이 금액이 시장가보다 낮다고 평가할 수도 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차·인수 위험은 남아 있는 사건입니다. 이 건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 미상 임차관계의 확정과 최종 실질취득가 계산입니다.
