인천지방법원 2024타경582404. 인천 중구 북성동1가 오션테라스 2층 203호입니다. 등기부상 집합건물이고, 제공 데이터의 용도 표시는 대지, 감정평가서 이용상태는 의원 용도·창고 등 이용으로 나타납니다. 아파트처럼 단순 주거형으로 보면 안 되고, 월미도선착장 북동측 인근의 상업용부동산·오피스텔·근린생활시설 혼재지 물건으로 보아야 합니다. 감정가와 최저가는 모두 482,000,000원인 신건입니다.
권리의 출발점은 2023.09.22 설정된 진접농업협동조합 근저당권 4,560,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 강제경매·가압류·압류·추가 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 문제는 등기 권리가 아니라 점유자입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입 임차인 2명이 있고, 보증금·전입일이 모두 미상인 점유자도 있어 낙찰 후 인수·명도 리스크가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 2층 203호 (북성동1가, 오션테라스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 감정평가서 상 의원 용도, 창고 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 482,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 등기부 발급 | 2026.07.02 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.09.22 근저당
말소기준은 2023.09.22 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국 압류, 인천관광공사 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.11.11 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있으나, 이는 기존 말소기준권리의 이전입니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 15,000,000원 + 미상 1건
제공 데이터상 보증기관 승계·대위변제 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인 4명입니다. 이 중 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애와 주식회사 상상아트, 이덕성은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 내역은 확인되지 않아, 배당이 아니라 매수인 인수로 보는 것이 보수적입니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 / 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 아님 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 / 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 482,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,220,000원 |
| 인수. 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수. 주식회사 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 474,780,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 디에스투자증권 주식회사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 매각대금은 집행비용 7,220,000원과 선순위 근저당권 배당 474,780,000원으로 소진됩니다. 확인 임차인 보증금 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 분리되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 중구 북성동1가 소재 “월미도선착장” 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용부동산 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가서상 의원 용도, 창고 등으로 이용 중이라는 비고가 있습니다. 주거용 아파트가 아니라 근린·업무·창고성 이용 리스크를 확인해야 합니다.
- 설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이며, 사용승인일자는 2023.05.10입니다. 위생설비, 급배수시설, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지면적은 828.8㎡, 공시지가 1,857,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 없음으로 제공되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 482,000,000원이 아니라 확인 인수 15,000,000원을 더한 497,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 미상 임차인 확인. (주)월미산업개발, 강원석은 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 유무, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다.
- 대항력 임차인 2명. 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 10,000,000원과 주식회사 상상아트, 이덕성 5,000,000원은 전입이 말소기준보다 앞서 매수인 인수 가능성이 표시되어 있습니다.
- 우선매수권. 제공 데이터의 명세서 비고와 notes에는 전세사기피해자 우선매수권 문구가 없습니다.
- 용도 확인. 감정평가서 상 창고 등 이용 중이라는 비고가 있으므로, 실제 사용 가능 업종·공실 여부·명도 난도를 현장 확인해야 합니다.
- 체납 확인. 상가성 집합건물은 관리비·공용부분 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 전에는 응찰가를 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — 신건보다 ‘점유 리스크’가 먼저다
이 물건은 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 신건이라는 말이 안전을 뜻하지 않습니다. 말소기준 이후 등기권리는 정리되더라도, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 15,000,000원은 매수인이 실질적으로 떠안을 가능성이 큽니다. 따라서 판단 기준은 482,000,000원이 아니라 497,000,000원입니다. 더 중요한 것은 보증금·전입신고일 미상 점유자 1명입니다. 이 부분이 확정되지 않으면 인수총액이 닫히지 않습니다. 결론은 단순합니다. 가격보다 먼저 임차인, 유찰보다 먼저 명세서 보완입니다.
