인천지방법원 2024타경582404. 인천 중구 북성동1가 ‘오션테라스’ 4층 404호입니다. 등기상 물건은 집합건물이고, 데이터상 용도 표시는 대지로 들어와 있으나 감정 이용상태에는 소매점·의원·사무실·창고·공실 등 근린생활시설성 이용이 함께 확인됩니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용 집합건물 성격으로 접근해야 합니다.
권리의 기준점은 2023.09.22 진접농업협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 권리보다 임차인입니다. 현황조사상 전입자가 4건 확인되고, 그중 2건은 말소기준보다 전입일이 빠릅니다. 이 두 임차인의 보증금 합계 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 4층 404호 (북성동1가, 오션테라스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 / 감정 이용상태: 소매점·의원·사무실·창고·공실 등 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 768,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당, 그러나 임차인은 따로 본다
등기상 말소기준은 을구 1번 진접농업협동조합 근저당권입니다. 갑구 6번 압류, 갑구 7번 강제경매개시결정, 갑구 8번 서울보증보험 가압류, 갑구 9번 국 압류, 갑구 10번 인천관광공사 강제경매개시결정, 갑구 11번 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 매수인이 떠안을 수 있는 위험은 등기부가 아니라 말소기준 전 전입 임차인에서 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 그중 2명은 대항력 있음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 소멸형 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필수 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 | 2,300,000원 | 있음 | 미상 | 인수 10,000,000원 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 미상 | 인수 5,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 768,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,080,000원 |
| 인수. 임차인 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수. 임차인 주식회사 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 757,920,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 디에스투자증권 주식회사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 768,000,000원 가정 시 집행비용 10,080,000원을 차감한 757,920,000원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 채권자는 미배당입니다. 대항력 임차인 보증금 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격·채권 구조 — 후순위 미배당이 큰 물건
현재 회차 기준 채권 총액은 5,432,141,044원, 채권자 총 배당은 757,920,000원, 미배당은 4,674,221,044원입니다. 신청채권자 디에스투자증권 주식회사의 청구금액 223,570,522원도 현재 배당표에서는 0원으로 표시됩니다. 서울보증보험 주식회사 가압류 425,000,000원, 인천관광공사 관련 항목도 후순위 미배당입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 768,000,000원 | 15,000,000원 | 783,000,000원 | 4,674,221,044원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 614,400,000원 | 15,000,000원 | 629,400,000원 | 4,826,285,044원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 491,520,000원 | 15,000,000원 | 506,520,000원 | 4,947,936,244원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월미도선착장 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용부동산·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제1층 제101호 외 9개호로 표시되어 있고, 사용승인일자는 2023.05.10입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 소매점, 의원, 사무실, 창고, 공실이 함께 기재되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 감정평가서상 공실임이 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역 등으로 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 대항력 있는 임차인 2명은 인수 15,000,000원으로 잡혀 있고, 전입일·보증금 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 임차인들의 확정일자와 배당요구가 데이터에 없으므로 우선변제 여부를 단정하면 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 변동 가능성이 있습니다.
- 용도 확인. 데이터상 용도는 대지로 표시되지만 감정 이용상태는 근린생활시설성 이용입니다. 실제 404호의 용도·공실·점유상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 회차는 최저가 768,000,000원이 아니라 인수 15,000,000원을 더한 783,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “신건 7.68억”보다 중요한 것은 인수와 미상 점유자
이 물건은 등기상으로는 2023.09.22 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 현황조사상 임차인 4건이 확인되고, 그중 2명은 말소기준 전 전입으로 대항력 있음입니다. 배당표도 이들의 보증금 합계 15,000,000원을 매수인 인수로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 768,000,000원이 아니라 실질취득 783,000,000원입니다. 여기에 전입일·보증금 미상 점유자가 남아 있어, 원본 명세서와 현장 점유 확인 전에는 공격적으로 볼 수 없습니다. 등기는 정리되지만 임차인 리스크는 남는 물건입니다.
