인천지방법원 2024타경582404. 월미도선착장 북동측 인근의 오션테라스 4층 404호입니다. 등기상 말소기준은 2023.09.22 진접농업협동조합 근저당권이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 난도는 등기보다 점유관계에서 올라갑니다. 현황조사에는 실제 임차인·점유자 4명이 확인되고, 그중 2명은 말소기준일보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.
특히 주식회사 아트상상플랫폼·심정애의 보증금 10,000,000원과 주식회사 상상아트·이덕성의 보증금 5,000,000원은 우선변제권이 확인되지 않아 배당으로 회수되는 구조가 아니라 매수인이 인수할 가능성이 있는 금액으로 계산돼 있습니다. 따라서 최저매각가 376,320,000원만 보는 것이 아니라, 최소 15,000,000원을 더한 391,320,000원을 확인 실질취득액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 4층 404호 (북성동1가, 오션테라스) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 감정평가상 소매점·의원 용도 호실이 포함된 집합건물 · 상업용 부지 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 376,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인 | 2023.05.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도
말소기준권리는 2023.09.22 설정된 진접농업협동조합의 채권최고액 4,560,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.11.11 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 인천광역시 중구 압류, 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국세 압류, 인천관광공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 — 확인 인수 15,000,000원 + 미상 위험
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 | 2,300,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
실제 점유자는 4명입니다. 주식회사 아이씨오·이환익은 2024.08.29 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 아트상상플랫폼·심정애와 주식회사 상상아트·이덕성은 각각 2023.07.11, 2023.08.04 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 합계 15,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
더 중요한 것은 (주)월미산업개발·강원석입니다. 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 배제할 수도 없습니다. 따라서 현 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 봐야 하며, 확인 실질취득액 391,320,000원은 최종 상한이 아니라 현재 확인된 최소 수준입니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자보다 실질취득액을 본다
감정가 768,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 376,320,000원, 감정가의 49%입니다. 겉으로는 절반 이하까지 내려온 가격이지만, 확인된 대항력 임차인 보증금 15,000,000원을 합치면 매수인이 부담하는 확인 실질취득액은 391,320,000원입니다.
실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 전입일·보증금이 미상인 점유자의 인수 여부가 정리되지 않아, 실제 취득비용은 현재 계산보다 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 376,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,068,480원 |
| 인수 · 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 370,251,520원 |
| 3. 경매개시결정 · 디에스투자증권 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,068,480원을 제외한 370,251,520원이 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 채권 총액 5,432,141,044원 중 370,251,520원만 배당돼 미배당액은 5,061,889,524원입니다. 대항력 임차인 보증금 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 북성동1가 월미도선착장 북동측 인근으로, 주변에는 상업용부동산·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2023.05.10입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며 토지면적은 828.8㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 용도·환금성. 감정 이용상태에는 소매점·의원·사무실·창고·공실 호실이 혼재합니다. 주거용 아파트처럼 단순한 환금성을 전제하기보다 상업용 수요와 실제 호실 이용상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 376,320,000원이 아니라 확인 인수액을 포함한 최소 391,320,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 미상 점유자 확인. (주)월미산업개발·강원석의 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력과 추가 인수액을 매각물건명세서 및 원자료로 확인해야 합니다.
- 점유현황 재확인. 감정평가상 공실 기재와 현황조사상의 다수 점유가 서로 다릅니다. 실제 사용·점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자. 대항력 임차인 2명의 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시상 대지이고 감정평가상 상업용 호실 이용이 혼재하므로, 404호의 실제 용도·점유·영업상태를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 임차인 확인이 먼저다
이 사건은 감정가 768,000,000원에서 최저가가 376,320,000원까지 떨어져 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 확인된 대항력 임차인 보증금 15,000,000원이 더해져 최소 실질취득액은 391,320,000원이고, 전입일과 보증금이 미상인 점유자까지 남아 있습니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 점유관계는 아직 닫히지 않았습니다. 실거래 시세자료도 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 단계의 결론은 가격보다 임차인 확인이 우선입니다. 미상 점유자의 보증금과 대항력이 해소되기 전까지는 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
