인천지방법원 2024타경582404. 등기 형태는 집합건물이고 사건 용도 표시는 대지입니다. 감정평가상 해당 건물은 제1종근린생활시설 부지 위의 상업용 집합건물로, 평가 대상 호실군은 소매점·의원 용도이며 공실·사무실·창고 등으로 이용되는 상태가 기재돼 있습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순히 ‘감정가 몇 %’만으로 가격을 비교하기 어려운 물건입니다.
등기 권리의 기준은 2023년 9월 22일 설정된 진접농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,560,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 강제경매, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 0원이 되는 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 2건이 있어 보증금 합계 15,000,000원이 별도로 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 2층 202호 (북성동1가, 오션테라스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정평가상 상업용 건물의 소매점·의원 용도 호실군 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 236,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디에스투자증권 주식회사 / 223,570,522원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.22 진접농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차보증금은 남는다
2023년의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.09.22 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 디에스투자증권 강제경매, 서울보증보험 가압류, 국의 압류, 인천관광공사 강제경매, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.11.11에는 기존 1번 근저당권의 확정채권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 근저당권의 선순위 기준 자체는 2023.09.22입니다.
② 임차인·점유관계 — 확정 1,500만원 + 별도 미상위험
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 / 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 / 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
현황조사상 임차·점유관계는 4건입니다. 이 중 확인되는 대항력 임차인 2건의 보증금 합계 15,000,000원은 확정적인 인수 부담으로 계산됩니다. 반면 (주)월미산업개발, 강원석은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 15,000,000원 외의 추가 승계위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 236,180,000원으로 감정가 482,000,000원의 49%입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 15,000,000원을 합치면 확인 가능한 실질취득액은 251,180,000원, 감정가의 약 52.1%입니다.
여기서 더 중요한 점은 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않는다는 것입니다. 따라서 2회 유찰과 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거가 없습니다. 상업용 집합건물은 이용상태와 임대차, 공실 여부에 따라 가치 차이가 커질 수 있고, 이 물건은 실제 점유상태 자체도 자료 사이에 차이가 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 236,180,000원 | 15,000,000원 | 251,180,000원 | 5,200,067,564원 |
| 3회 유찰 시 | 165,326,000원 | 15,000,000원 | 180,326,000원 | 5,269,929,608원 |
| 4회 유찰 시 | 115,728,200원 | 15,000,000원 | 130,728,200원 | 5,318,833,039원 |
각 회차의 실질취득은 해당 매각가에 현재 확인되는 인수보증금 15,000,000원을 더한 금액입니다. 전입일·보증금 미상 점유관계에서 추가 승계가 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,106,520원 |
| 인수 · 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 232,073,480원 |
| 3. 경매개시 · 디에스투자증권 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 236,180,000원 중 집행비용 4,106,520원을 제외한 232,073,480원이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 채권은 미배당입니다. 총 채권 미배당액은 5,200,067,564원입니다. 대항력 임차인 보증금 15,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 승계하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 북성동1가 월미도선착장 북동측 인근으로, 주변에 상업용부동산·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일자는 2023.05.10입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형·평지의 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 전체 토지면적은 828.8㎡, 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역· 중점경관관리구역 등에 포함되고 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 상업용 집합건물이고, 평가 대상 호실군의 이용상태도 소매점·의원·사무실·창고·공실 등으로 나뉘어 있어 개별 호실의 실제 사용상태와 임대차 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 236,180,000원에 확정 인수보증금 15,000,000원을 더한 251,180,000원을 최소한의 출발점으로 봐야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. (주)월미산업개발, 강원석의 전입일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 및 추가 인수액을 현장·원본자료로 확인해야 합니다.
- 공실 여부 대조. 감정평가서상 공실이라는 기재와 현황조사의 4건 점유관계가 서로 다르므로 실제 202호 점유현황을 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자는 감정가와의 비교일 뿐입니다. 최근 실거래 비교근거가 없는 상태에서는 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 상업용 이용상태 확인. 평가 대상 건물의 이용상태가 소매점·의원·사무실·창고·공실 등으로 혼재하므로 해당 호실의 실제 용도와 임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 1,500만원 인수와 미상 점유가 먼저다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 482,000,000원에서 2회 유찰돼 236,180,000원까지 내려온 최저가입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자만으로 만들어지지 않습니다. 대항력 임차인 2건의 보증금 15,000,000원이 매수인에게 승계되므로 현재 확인 가능한 실질취득액은 251,180,000원입니다.
더구나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 점유관계가 있어 그 15,000,000원이 최종 인수액의 상한이라고도 말할 수 없습니다. 감정평가서의 공실 기재와 현황조사 내용도 엇갈립니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 실질취득액 251,180,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 근거도 부족합니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인과 가격 검증은 아직 끝나지 않은 사건. 현재 단계에서는 감정가 대비 할인율보다 점유관계와 실제 총취득비용 확인이 우선입니다.
