인천지방법원 2024타경582404. 인천 중구 북성동1가 오션테라스 3층 302호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태에는 같은 건물의 호실들이 소매점·의원 용도로 평가되어 있어 주거용 아파트가 아니라 상업용 성격의 집합건물로 접근해야 합니다. 말소기준권리는 2023.09.22 설정된 진접농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 4,560,000,000원이며 공동담보목록 제2023-1536호가 기재되어 있습니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 강제경매개시결정, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 2023.07.11과 2023.08.04에 각각 전입한 임차인이 말소기준일보다 앞서고, 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 여기에 별도로 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 점유자가 있어 권리분석을 ‘인수 1,500만원으로 확정’해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582404 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 월미로226번길 10, 3층 302호 (북성동1가, 오션테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 같은 건물 호실은 소매점·의원 용도 및 사무실·창고·공실 상태가 혼재 |
| 소유자 | 주식회사월미하이랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 172,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 223,570,522원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인일 | 2023.05.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2023.09.22 진접농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국 및 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.11에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체는 2023.09.22로 유지됩니다.
② 임차인 분석 — 알려진 1,500만원보다 ‘미상 1건’이 더 중요하다
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이씨오, 이환익 | 2024.08.29 | 1,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)월미산업개발, 강원석 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 아트상상플랫폼, 심정애 | 2023.07.11 | 10,000,000원 | 2,300,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 상상아트, 이덕성 | 2023.08.04 | 5,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
확인된 대항력 임차인 2건의 보증금은 각각 10,000,000원, 5,000,000원이고, 배당계산상 우선변제권이 없어 합계 15,000,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 최저가 172,970,000원에 낙찰된다고 가정할 때 확인 가능한 최소 실질취득금액은 187,970,000원입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 최소 실질취득 187,970,000원부터 본다
현재 최저매각가는 172,970,000원으로 감정가 353,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 확인된 인수액 15,000,000원을 더한 최소 실질취득금액은 187,970,000원입니다. 더구나 미상 점유자의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 실제 총 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “감정가의 절반이니 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 오히려 2회 유찰된 상업용 성격의 집합건물이라는 점과 임차인 불확실성을 함께 놓고, 실질취득금액 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,221,580원 |
| 인수 · 아트상상플랫폼, 심정애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 상상아트, 이덕성 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진접농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 169,748,420원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 디에스투자증권 | 223,570,522원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 인천관광공사 | 223,570,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,432,141,044원 중 예상배당은 169,748,420원이고, 미배당액은 5,262,392,624원입니다. 임차인 보증금 15,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월미도선착장 북동측 인근으로, 주변에 상업용부동산·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2023.05.10입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 828.8㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·소로각지입니다. 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·특별관리해역·중점경관관리구역에 포함되고, 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 감정평가상 공실 기재와 현황조사상 점유조사가 서로 달라 실제 사용상태 확인이 중요합니다.
- 환금성. 상업용 성격의 집합건물이고 이미 2회 유찰되었습니다. 실거래 비교자료가 없어 단순 감정가 할인율만으로 환금성과 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 172,970,000원이 아니라 확인 인수액을 더한 최소 187,970,000원부터 자금계획을 세워야 합니다.
- 미상 점유자 확인. (주)월미산업개발, 강원석의 전입일·보증금·임대차 계약관계를 확인하기 전에는 인수액을 15,000,000원으로 확정하지 마세요.
- 공실 여부 재확인. 감정평가상 공실이라는 기재와 현황조사의 임차인 조사가 충돌하므로 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 2건 승계 반영. 아트상상플랫폼, 심정애 10,000,000원과 상상아트, 이덕성 5,000,000원은 배당계산상 전액 매수인 인수입니다.
- 공동담보 근저당 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 4,560,000,000원에는 공동담보목록 제2023-1536호가 기재되어 있으므로 관련 원등기 내용을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 2회 유찰로 감정가의 49%가 됐다는 사실만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 비교 실거래가 없는 만큼 상업용 수익성과 실제 임대차 현황을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 점유 및 임대차 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 미확정 임차관계가 먼저다
감정가 353,000,000원짜리가 2회 유찰되어 172,970,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 하지만 확인된 대항력 임차인 보증금 15,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 이미 187,970,000원입니다. 여기에 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유자까지 있어 실제 인수금은 더 커질 가능성이 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 “많이 유찰된 저가 물건”으로 접근할 것이 아니라, “임차관계가 완전히 정리되지 않은 상업용 집합건물”로 접근해야 합니다. 말소기준 뒤의 등기권리는 정리되지만, 매수인에게 직접 영향을 주는 것은 선순위 임차인과 미상 점유자입니다. 비교 실거래가도 없어 현재 최소 실질취득금액이 시장가격보다 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 C등급 주의형입니다.
