부산지방법원 2025타경4945. 수영구 광안동 가비펠리치 4층 404호, 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 최보광은 2020.06.23. 매매를 원인으로 거래가 133,000,000원에 취득했고, 2020.09.29. 소유권이전과 동시에 사상신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 최초 채권최고액은 996,600,000원입니다. 이후 2022.09.01. 채권최고액이 855,250,000원으로 변경됐고, 2025.06.27. 근저당권은 주식회사재네트대부로 이전됐습니다.

이 사건에서 가장 중요한 점은 최저가가 싸 보이는 이유를 권리와 분리해 보는 것입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 67,620,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 124,000,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 최근 거래 흐름 자체는 -18.8% 하락 추세입니다. 따라서 오래된 180,000,000원 거래까지 포함한 전체 평균 141,200,000원보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래 128,000,000원을 기준으로 보는 것이 더 보수적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차관계

말소기준은 2020.09.29. 사상신용협동조합의 근저당권입니다. 2025.02.05. 설정된 김병근의 주택임차권은 보증금 85,000,000원, 계약일 2024.04.01., 점유개시 2024.04.20., 주민등록 2024.04.22., 확정일자 2024.04.01.로 기재돼 있습니다. 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 제공된 배당 결과에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 임차관계 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요

조사된 임차관계는 10명입니다. 이 중 김병근은 등기부상 보증금 85,000,000원의 임차권자로 확인되고, 나머지 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다. 모든 전입일은 2020.09.29. 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 본다

가비펠리치 동일 면적 비교 거래는 5건이며 전체 평균은 141,200,000원입니다. 그러나 과거 180,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 판단에는 최근 12개월 표본이 더 중요합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2025.12. 128,000,000원입니다.

현재 최저가 67,620,000원은 최근 12개월 평균의 54.5%입니다. 최신 실거래 128,000,000원과 비교해도 가격 격차가 큽니다. 따라서 이 사건은 최저가만 놓고 보면 최근 시세보다 낮은 구간에 진입해 있습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 18.8% 하락한 흐름이어서, 과거 평균 141,200,000원을 근거로 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션은 근저당 채권액 996,600,000원을 기준으로 계산돼 있으며, 현재 회차에서는 930,597,160원의 미배당이 발생합니다. 등기에는 2022.09.01. 채권최고액이 855,250,000원으로 변경된 이력도 있으므로 실제 배당은 원문 채권신고 내역과 함께 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금련산역(2호선) 북동측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 금련산역과 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물이며 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래성. 가비펠리치는 89세대, 2020.03.12. 준공이며 동일 면적 실거래는 5건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰은 1.5회이고, 본 건은 현재 2회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 404호 실제 점유자 확인. 조사 인원 가운데 점유부분 미상이 다수이고 김자옥은 507호로 기재돼 있으므로 대상 호수와의 연결관계를 반드시 원본으로 확인하세요.
• 김병근 임차권 원문 대조. 보증금 85,000,000원, 계약일 2024.04.01., 점유개시 2024.04.20., 주민등록 2024.04.22., 확정일자 2024.04.01.의 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자 확인. 대항력은 없다고 판정돼 있지만, 최우선변제 가능성과 실제 명도 협의는 별개이므로 보증금·계약관계를 보완 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.15. 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 등기·명세서 원문에서 확인하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 기준으로 판단하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -18.8% 낮습니다. 현재 최저가가 충분히 낮더라도 응찰가 상한은 추가 하락 가능성을 반영해 정해야 합니다.
• 배당표 원문 확인. 시뮬레이션은 996,600,000원 채권액을 기준으로 하나 등기에는 855,250,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 실제 채권신고액과 당해세·최우선변제를 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0, 승부처는 점유와 가격”

이 물건은 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 2020.09.29. 근저당이 말소기준이고 조사된 전입은 모두 그 뒤이며, 제공된 배당표에서도 매수인 인수는 0원입니다. 가격 역시 감정가 138,000,000원에서 2회 유찰돼 67,620,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 124,000,000원의 54.5% 수준입니다.

다만 “인수 0원”과 “관리할 것이 없다”는 같은 말이 아닙니다. 조사된 임차관계가 10명이고, 여러 명의 보증금과 점유부분이 확인되지 않았으며 507호 기재도 섞여 있습니다. 최근 시세 역시 -18.8% 하락 흐름입니다. 따라서 이 사건은 권리 구조와 가격대는 유리하지만, 404호의 실제 점유관계와 최근 하락 시세를 끝까지 확인해야 하는 유형입니다. 권리는 합격권, 가격도 매력 구간이지만, 최종 응찰가는 점유 확인이 끝난 뒤 결정하는 편이 맞습니다.