69,580,000원
부산지방법원 2025타경4945. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 4층 405호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 최보광은 2020.06.23. 매매계약으로 거래가액 133,000,000원에 취득했고, 2020.09.29. 소유권이전과 동시에 사상신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 임의경매개시결정, 임종화의 주택임차권등기, 근저당권 이전과 근질권 설정 등이 이어집니다. 임차 관련 조사에는 여러 명의 전입 기록이 나타나지만 모두 전입일이 말소기준보다 늦고, 85,000,000원의 임차권을 등기한 임종화 역시 주민등록·점유개시일이 2022.05.12.로 말소기준보다 늦습니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 4층 405호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 19층 |
| 소유자 | 최보광 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 788,737,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 모두 늦다
핵심 날짜는 2020.09.29.입니다. 이날 사상신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 경매에서 말소기준이 됩니다. 이후 2025.02.17. 임의경매가 개시됐고, 2025.03.14. 임종화 명의 주택임차권이 등기됐습니다. 임종화의 임대차계약일은 2022.04.16., 확정일자는 2022.04.18., 주민등록·점유개시일은 2022.05.12.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차관계 — 기록은 많지만 대항력은 없다
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임종화 | 건물 전부 | 2022.05.12 | 85,000,000원 | 2025.03.14 | 없음 |
| 고원 | 미상 | 2023.01.10 | 미상 | 2025.02.25 | 없음 |
| 구다은 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 |
| 류승찬 | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | — | 없음 |
| 이진호 | 미상 | 2022.12.28 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 |
| 신수진 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 |
| 김병근 | 미상 | 2024.04.22 | 미상 | — | 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2024.08.16 | 미상 | — | 없음 |
| 조윤욱 | 미상 | 2024.11.11 | 미상 | 2025.02.25 | 없음 |
| 김자옥 | 507호 | 2022.04.29 | 미상 | — | 없음 |
전입 관련 기록은 다수지만 판정의 기준은 명확합니다. 가장 빠른 김자옥의 전입일 2022.04.29.도 말소기준 2020.09.29. 이후이며, 김자옥은 점유 부분이 507호로 적혀 있습니다. 나머지 전입자도 모두 2022년 이후입니다. 따라서 이 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 최근 시장은 하락
가비펠리치의 면적 매칭 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 141,200,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 180,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -18.8%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저매각가 69,580,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 56.1%입니다. 최신 거래 128,000,000원과 비교해도 최저가 자체는 크게 낮습니다. 따라서 신건 감정가 단계와 달리 2회 유찰된 현재 회차에는 명확한 가격 차이가 생겼습니다. 다만 최근 시장이 -18.8% 하락한 만큼 과거 고가 거래를 기준으로 할인폭을 과장해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,652,440원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 996,600,000원 | 67,927,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 996,600,000원 중 67,927,560원만 배당되는 시나리오이며, 미배당액은 928,672,440원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 928,672,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 949,170,708원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 963,519,496원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 금련산역(2호선) 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 금련산역(2호선)과 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 해당 물건은 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층이며 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 단지. 가비펠리치는 89세대이며 사용승인일은 2020.03.12.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -18.8% 낮습니다. 과거 180,000,000원 거래를 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
- 임차관계 재확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상인 전입자가 여러 명입니다. 실제 대상 호실 점유자와 보증금, 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 임종화 임차권. 보증금은 85,000,000원이나 주민등록·점유개시가 2022.05.12.로 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
- 근저당 권리변동. 최초 사상신용협동조합 근저당은 2025.06.27. 주식회사재네트대부로 이전됐고 이후 근질권 설정이 이어졌습니다. 배당 관련 최신 등기사항을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 현재 2회 유찰 상태이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 가격뿐 아니라 실제 매수수요도 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 할인폭의 질을 확인해야 한다
이 물건의 강점은 분명합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고, 85,000,000원 임차권도 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 69,580,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 124,000,000원의 56.1%입니다.
반면 최근 실거래 흐름은 -18.8%로 하락 중이고, 용도가 오피스텔이며, 현황조사에는 다수의 전입 기록이 있습니다. 따라서 이 물건은 “선순위 인수 위험은 낮고 가격 차이는 충분하지만, 하락장·환금성·실점유 확인이 필요한 유형”으로 보는 것이 적절합니다. 권리만 놓고 보면 안전한 편이고, 현재 회차부터 가격 메리트가 생겼지만 입찰가 결정은 최근 124,000,000원·128,000,000원 거래와 실제 점유상태를 기준으로 보수적으로 잡는 것이 핵심입니다.
