부산지방법원 2025타경4945. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 4층 408호로, 감정평가상 공부 용도는 공동주택(아파트-도시형:원룸형)입니다. 감정가는 227,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 111,230,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 이 사건은 단순히 ‘유찰 많이 된 아파트’로만 보면 안 됩니다. 등기부상 민간임대주택등기가 있고, 현황조사·문건접수 등에 여러 명의 전입·점유자가 등장하기 때문입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2020.09.29 설정된 사상신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 임차권자 고원의 주민등록일자 2023.01.10을 포함해 조사된 전입일은 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 조사 인원 모두 대항력이 없고, 고원의 임차보증금 140,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 인수형 공식은 적용되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원이므로 실질취득금액도 111,230,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 4층 408호 · 도로명 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트-도시형:원룸형) · 39.39㎡ · 지하 1층, 지상 19층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 최보광 · 2020.09.29 소유권이전 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 788,737,530원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 임차권은 매각으로 소멸
2020.09.29 사상신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 996,600,000원이고 2022.09.01 변경등기에는 855,250,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2025.06.27 근저당권이 주식회사재네트대부로 이전됐고, 같은 날 사상신용협동조합을 채권자로 한 근질권 594,000,000원이 설정되어 있습니다. 2025.08.25에는 이재이 161,572,125원, 이세진 37,105,750원, 강태승 161,572,125원의 근저당권부채권 질권 관련 등기도 이어집니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 ‘사람이 많다’
조사된 인원은 10명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 제공된 판정상 모든 전입일이 말소기준일 2020.09.29보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 고원을 제외한 다수 인원의 보증금이 미상이고, 김자옥은 대상 408호가 아닌 507호로 기재되어 있어 실제 점유 범위를 현장에서 다시 특정하는 것이 중요합니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병근 | 미상 | 2024.04.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임종화 | 미상 | 2022.05.12 | 미상 | 2025.02.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신수진 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구다은 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류승찬 | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 미상 | 2022.12.28 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤욱 | 미상 | 2024.11.11 | 미상 | 2025.02.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김자옥 | 507호 | 2022.04.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2024.08.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고원 | 건물 전부 | 2023.01.10 | 140,000,000원 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 65.4%지만 실거래는 단 1건
가비펠리치는 89세대, 사용승인일 2020.03.12이며 대상 면적은 39.39㎡입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래는 2025.12, 10층, 170,000,000원 한 건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 170,000,000원이고, 현재 최저가 111,230,000원은 그 금액의 65.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 39.39㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.39㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 실질취득 111,230,000원은 확인되는 최근 거래 170,000,000원보다 낮은 구간입니다. 따라서 가격 메리트를 전혀 부정할 사안은 아닙니다. 다만 비교 표본이 1건에 불과하고, 대상은 4층인데 확인된 거래는 10층입니다. 이 한 건만으로 170,000,000원을 확정적인 시세로 간주하거나 65.4%라는 숫자만 보고 낙찰가 상단을 공격적으로 높이는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,357,220원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 996,600,000원 | 108,872,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권 미배당액은 887,727,220원으로 계산되며, 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 또한 을구 1번 근저당권은 2025.06.27 주식회사재네트대부로 이전된 등기가 있으므로 실제 배당권자와 채권관계는 최신 등기 및 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 887,727,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 920,540,498원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 54,502,700원 | 53,121,651원 | 943,478,349원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 금련산역(2호선) 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 금련산역(2호선)과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층이며 난방·위생 및 급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 89세대, 2020.03.12 사용승인 단지이고 최근 12개월 동일면적 거래가 1건이라 가격 판단 시 거래 표본의 얇음을 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 408호 실제 점유자 특정. 조사 명단 10명 중 김자옥은 507호로 기재되어 있습니다. 현관·우편함·관리사무소·현황조사 원본을 통해 408호 점유자를 구분해야 합니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 고원 외 다수 인원의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 가능성과 실제 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 고원 임차권. 보증금 140,000,000원, 임차권등기 2025.02.18이지만 말소기준 2020.09.29보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 미배당액을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.15 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 직전 최신 등기와 매각서류에서 현행 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권은 2025.06.27 주식회사재네트대부로 이전됐고 근질권·질권 관련 후속등기도 존재합니다. 실제 배당권자와 채권액을 최신 서류로 대조해야 합니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 동일면적 거래는 170,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가가 65.4%라는 점은 긍정적이지만 한 건을 확정시세로 보지 말고 층·상태·매도기간을 함께 검토해야 합니다.
- 명도비용. 금전 인수 0원과 별개로 다수 점유자가 실제 존재한다면 인도명령·협의·집행 비용과 시간을 예상해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 점유 확인”
이 사건의 숫자만 보면 매력적인 지점이 분명합니다. 감정가 227,000,000원에서 두 차례 유찰돼 111,230,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 거래 170,000,000원 대비 65.4%입니다. 더 중요한 것은 고원의 보증금 140,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 말소기준보다 후순위이고 대항력이 없어 실질취득금액이 보증금 140,000,000원으로 고정되는 사건이 아니라는 점입니다. 현재 분석상 실질취득은 111,230,000원, 금전 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리분석을 끝낼 수는 없습니다. 이 사건은 조사 인원이 많고 보증금 미상 인원이 다수이며, 507호 기재 인원까지 섞여 있습니다. 민간임대주택등기와 근저당권 이전·질권 후속등기도 존재합니다. 최근 시세 표본 역시 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “가격은 관심권, 권리는 후순위 중심, 현장 점유관계는 반드시 재확인”입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 단순 안전물건으로 접근하기보다, 408호 실제 점유자와 배당·등기 최신상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
