부산지방법원 2025타경4945. 광안동 가비펠리치 4층 407호의 감정가는 140,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 소유자 최보광은 2020.09.29 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 134,000,000원입니다. 같은 날 사상신용협동조합의 근저당권이 설정됐으며 이 권리가 말소기준권리입니다.

권리 순서만 보면 임차관계는 후순위입니다. 현황조사상 확인된 전입일은 모두 2020.09.29보다 뒤이고, 85,000,000원의 임차권등기를 마친 구다은 역시 주민등록일 2023.03.02, 확정일자 2023.03.03으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 배당·인수 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자들이 다수 있으므로 실제 인도 과정의 난도는 권리분석의 단순함과 별개로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.09.29 근저당

말소기준권리는 2020.09.29 사상신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 996,600,000원이고 2022.09.01 855,250,000원으로 변경등기가 있습니다. 이후 2025.06.27 근저당권은 주식회사재네트대부로 이전됐고, 같은 채권에 사상신용협동조합의 594,000,000원 근질권 및 2025.08.25 이재이·이세진·강태승의 질권 설정이 이어집니다.

구다은의 주택임차권등기는 2025.01.15, 임차보증금은 85,000,000원입니다. 계약일 2023.02.07, 점유개시 2023.03.01, 주민등록 2023.03.02, 확정일자 2023.03.03으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기부상 이 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있고, 배당 계산에서도 매수인 인수액 0원으로 반영됩니다.

② 임차·점유관계 — 금전 인수 0원, 명도 확인은 필요

실명으로 확인되는 점유·임차 관련자는 10명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리 2020.09.29보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 구다은을 제외한 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만, 최근 시장은 하락

가비펠리치의 비교 면적은 24.29㎡이며, 확인된 유사면적 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 141,200,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 실거래는 2건, 평균 124,000,000원이고 최신 거래는 2025.12 128,000,000원입니다.

현재 실질취득 68,600,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 55.3%입니다. 최신 거래 128,000,000원과 비교해도 절대가격 차이는 큽니다. 다만 최근 거래 평균은 과거 거래군보다 18.8% 낮은 흐름입니다. 전체 평균 141,200,000원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 되고, 최근 124,000,000원과 최신 128,000,000원을 기준점으로 보는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 근저당권 채권에 929,634,800원의 미배당이 발생하지만, 이 금액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 채권 미배당만 커진다

유찰이 추가돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 매각가가 낮아질수록 담보권자의 미배당이 늘 뿐입니다. 현재 가격 자체가 이미 최근 12개월 평균의 55.3%까지 내려와 있어, 추가 유찰만 기다리는 전략보다 현재 점유·명도 난도를 가격에 얼마나 반영할지가 더 중요한 구간입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 금련산역(2호선) 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 금련산역(2호선)과 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층이며 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 북서측으로 노폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
• 단지. 가비펠리치는 89세대, 2020.03.12 사용승인으로 확인됩니다.
• 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세. 최근 거래군이 과거보다 18.8% 낮습니다. 55.3%라는 할인율만 보고 과거 고점 수준의 시세 회복을 전제로 계산하지 마세요.
• 현재 점유자 확인. 실명 점유관계가 10명이며 점유부분 미상자가 다수입니다. 현재 407호 실제 점유자와 인도 상대방 확인이 핵심입니다.
• 507호 표기 대조. 김자옥은 점유부분이 507호로 기재돼 있어 대상 407호와의 관련성을 원본에서 확인해야 합니다.
• 임차권. 구다은 보증금 85,000,000원 임차권은 말소기준보다 후순위이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.07.15 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 배당. 현재 68,600,000원 매각 가정에서 담보권 미배당은 929,634,800원이지만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

맺으며 — “권리는 후순위, 승부는 점유 확인과 가격”

이 물건의 숫자는 분명 매력적입니다. 감정가 140,000,000원에서 2회 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 124,000,000원의 55.3%입니다. 확인된 임차관계도 모두 2020.09.29 말소기준권리 이후여서 금전 인수는 0원입니다.

다만 이 사건을 단순한 “반값 아파트”로 보면 부족합니다. 최근 시장은 18.8% 하락했고, 현황조사상 점유자가 다수이며 대상 호수와 다른 507호 표기도 존재합니다. 여기에 민간임대주택등기까지 있어 현장과 원본 매각조건 확인의 가치가 큽니다. 가격은 매력적이지만, 명도·점유 확인을 끝낸 뒤 들어가야 하는 B등급 물건으로 보는 것이 균형 잡힌 결론입니다.