부산지방법원 2025타경4945. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 5층 505호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 최보광으로, 2020.06.23 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득했고 2020.09.29 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 사상신용협동조합 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
권리관계는 금액이 크고 변경·이전등기가 여러 번 이어져 복잡해 보이지만, 매수인 관점의 핵심은 단순합니다. 말소기준일은 2020.09.29이고, 조사된 전입일은 모두 그 이후입니다. 보증금 85,000,000원의 이진호 임차권등기도 주민등록일·점유개시일이 2022.12.28로 말소기준보다 늦어, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 5층 505호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 25.74㎡ · 5층 505호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 19층 |
| 소유자 | 최보광 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 788,737,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권·전입
2020.09.29 사상신용협동조합 근저당권의 최초 채권최고액은 996,600,000원이고, 2022.09.01 변경등기에서 855,250,000원으로 변경됐습니다. 2025.06.27에는 근저당권이 주식회사재네트대부로 이전되고, 같은 날 사상신용협동조합을 채권자로 한 채권최고액 594,000,000원의 근질권설정이 이어졌습니다. 그러나 매수인 인수 여부의 기준점은 최초 말소기준일인 2020.09.29입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병근 | 미상 | 2024.04.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임종화 | 미상 | 2022.05.12 | 미상 | 2025.02.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신수진 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.03.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구다은 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 2025.03.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고원 | 미상 | 2023.01.10 | 미상 | 2025.02.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 류승찬 | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조윤욱 | 미상 | 2024.11.11 | 미상 | 2025.02.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김자옥 | 507호 | 2022.04.29 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2024.08.16 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이진호 | 건물 전부 | 2022.12.28 | 85,000,000원 | 2025.02.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사상 명단은 10명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2020.09.29 이후로 판정돼 대항력은 없습니다. 특히 이진호는 임차보증금 85,000,000원으로 현재 최저매각가 69,580,000원보다 보증금이 크지만, 주민등록일·점유개시일이 2022.12.28로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 ‘실질취득가 고정형’에 해당하지 않으며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 싸지만 시장은 하락 중
가비펠리치 대상면적은 25.74㎡이고, 유사 면적 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 141,200,000원이지만 과거 180,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2025.12 · 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 56.1%입니다. 최신 거래 128,000,000원보다도 낮아 가격 자체에는 할인 폭이 존재합니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -18.8%로 하락했습니다. 따라서 과거 전체 평균 141,200,000원이나 최고가 180,000,000원을 기준으로 수익성을 과대평가하기보다, 최근 124,000,000원과 128,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 2. 근저당권 · 사상신용협동조합 | 996,600,000원 | 67,927,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 미배당액은 928,672,440원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 928,672,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 949,170,708원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 963,519,496원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서 비고에도 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다.
- 입지. 금련산역(2호선) 북동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 금련산역(2호선)과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 지역지구. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역입니다.
- 공시지가. 5,943,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 가비펠리치는 89세대이고 사용승인일은 2020.03.12입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 조사상 10명이 기재돼 있고 일부는 점유부분이 미상입니다. 실제 505호 점유자를 현황조사·명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 이진호 임차권. 보증금 85,000,000원, 확정일자 2022.12.14, 전입·점유개시 2022.12.28입니다. 말소기준 2020.09.29보다 늦어 제공 판정상 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.15 기재된 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -18.8%입니다. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 128,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 48,706,000원, 4회 유찰 시 34,094,200원이지만 매각대금이 내려갈수록 근저당 미배당은 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 명도와 하락장을 같이 본다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 142,000,000원에서 2회 유찰돼 69,580,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 124,000,000원의 56.1%입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인도 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 ‘권리상 인수 0원’과 ‘쉽게 인도받을 수 있다’는 같은 말이 아닙니다. 조사상 여러 전입자가 존재하고 보증금·점유부분이 미상인 사람이 있으며, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 시세 역시 최근 거래군이 이전보다 -18.8% 하락했습니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력적이지만 명도·등록상태·최근 환금성을 원본으로 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
