부산지방법원 2025타경4945. 광안동 가비펠리치 5층 506호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 142,000,000원이었지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 69,580,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 최보광이고, 2020.09.29 거래가액 135,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

권리의 출발점은 같은 날 설정된 사상신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 996,600,000원이고 2022.09.01 855,250,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025년 경매개시결정, 주택임차권등기, 근저당권 이전 및 근질권 설정이 이어졌지만 모두 말소기준일보다 늦습니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 임차권·전입

말소기준은 2020.09.29 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 사상신용협동조합이며 이후 채권최고액 변경과 근저당권 이전, 근질권 설정이 이어집니다. 경매개시결정은 2025.02.17, 조윤욱의 주택임차권등기는 2025.03.05로 모두 기준권리 뒤입니다.

② 임차·점유 확인 — 신고·조사 인원 10명

현황조사와 문건, 임차권등기에서 확인되는 인원은 10명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 다만 김자옥은 조사 부분이 507호로 기재되어 있고, 나머지 다수는 점유 부분이 미상입니다. 따라서 506호 실제 점유자를 현장에서 특정하는 확인이 중요합니다.

조윤욱의 임차보증금은 85,000,000원으로 현재 최저가 69,580,000원보다 크지만, 전입일 2024.11.11과 임차권등기일 2025.03.05 모두 말소기준일 2020.09.29보다 늦고 자료상 대항력도 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰자가 차액을 인수하는 대항력 임차인형”에 해당하지 않습니다. 현재 계산상 실질취득가는 최저가와 같은 69,580,000원입니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장도 하락 중

가비펠리치 동일 면적대 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 5건 평균은 141,200,000원이지만, 과거 180,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 핵심 기준으로 쓰기에는 왜곡 가능성이 있습니다. 최근 12개월 2건 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2025.12 128,000,000원입니다.

현재 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 56.1%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래보다 상당히 낮은 구간입니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 거래군보다 18.8% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 평균 141,200,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가하기보다, 최근 평균 124,000,000원과 최신 128,000,000원을 기준선으로 보는 편이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 996,600,000원 중 67,927,560원만 배당되고 미배당액은 928,672,440원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

근저당 미배당액은 유찰될수록 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권 부족액이 아니라 실제 점유관계와 오피스텔 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금련산역(2호선) 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 금련산역 및 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물이며 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 단지. 가비펠리치는 89세대, 2020.03.12 준공입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 506호 실제 점유자 특정. 조사 인원 중 여러 명의 점유 부분이 미상이고 김자옥은 507호로 기재돼 있습니다. 현장과 최신 명세서에서 506호 점유자를 맞춰보세요.
• 보증금 미상 전입자 확인. 조윤욱을 제외한 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 필요한 사실관계는 확인하는 편이 안전합니다.
• 조윤욱 임차권등기. 보증금 85,000,000원, 계약일·확정일자 2024.10.07, 전입·점유 2024.11.11, 임차권등기 2025.03.05입니다. 말소기준 2020.09.29보다 후순위입니다.
• 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 128,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 18.8% 낮습니다. 현재 할인폭이 크더라도 과거 최고가 180,000,000원을 회복가치로 전제하지 마세요.
• 민간임대주택 등기 재확인. 2021.07.15 등기 상태를 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 점유 확인”

이 사건은 감정가 142,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 69,580,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 124,000,000원의 56.1%, 최신 거래 128,000,000원보다도 낮아 가격 자체는 최근 시세 대비 할인 구간입니다. 동시에 최근 거래 추세는 -18.8%로 하락했고, 이미 2회 유찰된 오피스텔이라는 점은 분명한 경고 신호입니다.

권리 측면에서는 2020.09.29 근저당이 기준이고, 확인된 전입과 조윤욱의 85,000,000원 임차권은 모두 그 이후라 현재 계산상 매수인 인수 0원입니다. 다만 현황조사상 신고·조사 인원이 많고 점유 부분·보증금이 불명확한 사례가 여럿 있습니다. 결론은 “가격 메리트는 생겼지만, 점유 확인을 끝낸 뒤에만 그 메리트를 인정할 수 있는 물건”입니다.