67,620,000원
부산지방법원 2025타경4945. 광안동 가비펠리치 5층 504호, 전용면적 비교 기준 25.11㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 최보광은 2020.09.29 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 사상신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.02.17 사상신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리순위만 보면 핵심은 단순합니다. 등기된 류승찬의 임차권은 2025.01.21 접수됐고 전입일도 2022.11.23으로 모두 2020.09.29 말소기준보다 뒤입니다. 현황조사에 기재된 다른 전입자들도 전입일이 모두 말소기준 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 5층 504호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 비교 면적 | 25.11㎡ |
| 소유자 | 최보광 · 2020.09.29 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 788,737,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권·경매등기
말소기준은 을구 1번 사상신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 996,600,000원이고 2022.09.01 변경으로 855,250,000원이 기재돼 있습니다. 2025.06.27에는 근저당권이 주식회사재네트대부로 이전됐고, 같은 날과 2025.08.25에 근저당권부 채권에 관한 질권 설정도 이어졌습니다.
갑구에는 2021.07.15 민간임대주택등기가 있습니다. 이는 말소기준 이후 접수된 등기이지만, 입찰 전에는 매각물건명세서와 원본 등기를 대조해 매각 후 효력과 임대사업자 관련 사항을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력은 없지만 보증금 미상 다수
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류승찬 | 건물 전부 | 2022.11.23 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임종화 | 미상 | 2022.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진호 | 미상 | 2022.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고원 | 미상 | 2023.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구다은 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신수진 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병근 | 미상 | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 미상 | 2024.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤욱 | 미상 | 2024.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김자옥 | 507호 | 2022.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
류승찬은 임대차계약일 2022.11.22, 주민등록·점유개시 2022.11.23, 확정일자 2025.01.08, 임차보증금 85,000,000원으로 임차권등기가 돼 있습니다. 그러나 전입 자체가 말소기준일 2020.09.29보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 기재 인원도 모두 전입일이 말소기준 이후입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 중요하다
가비펠리치의 비교 거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 141,200,000원이지만 과거의 148,000,000원·180,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저가이자 인수 0원을 반영한 실질취득가는 67,620,000원으로 최근 12개월 평균의 54.5%입니다. 최신 거래 128,000,000원과 비교해도 큰 차이가 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가격은 과거 거래군보다 18.8% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 141,200,000원만 놓고 가격 메리트를 과장해서는 안 되고, 최근 124,000,000원~128,000,000원대를 중심으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 996,600,000원 | 66,002,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 930,597,160원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 49%) | 67,620,000원 | 66,002,840원 | 930,597,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 950,518,012원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 33,133,799원 | 32,137,391원 | 964,462,609원 | 0원 |
근저당 채권액이 매각대금보다 훨씬 커서 어느 시나리오에서도 채권자 미배당은 크게 남습니다. 그러나 이 미배당액은 후순위 대항력 임차보증금 인수와 다른 성격이며, 현재 분석상 매수인이 떠안는 금액으로 계산되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 금련산역(2호선) 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 금련산역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 504호가 포함된 대상은 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층입니다.
- 설비. 난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 규모. 가비펠리치는 89세대, 사용승인 비교일은 2020.03.12입니다.
- 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득은 67,620,000원입니다. 최근 12개월 평균 124,000,000원과 비교해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래보다 18.8% 낮습니다. 전체 평균 141,200,000원만 기준으로 기대수익을 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 504호 실제 점유자 확인. 전입자 다수의 점유부분이 미상이고, 김자옥은 507호로 기재돼 있습니다. 현장과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 류승찬 임차권. 보증금 85,000,000원이지만 전입일 2022.11.23으로 말소기준 2020.09.29 이후여서 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.15 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 서류에서 확인하세요.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 매수층·대출·임대수요가 다를 수 있으므로 25.11㎡대 실제 거래 속도와 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용·근저당 중심의 추정으로 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 하락장과 점유 확인이 조건”
이 물건의 가장 큰 장점은 현재 계산상 인수 0원이라는 점입니다. 말소기준인 2020.09.29 근저당보다 앞선 임차인이 없고, 85,000,000원 임차권을 가진 류승찬도 전입일이 2022.11.23이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차에서는 67,620,000원이 곧 실질취득가입니다.
가격도 최근 12개월 평균 124,000,000원의 54.5%까지 내려와 있습니다. 다만 최근 시장은 과거 대비 18.8% 하락했고, 이미 2회 유찰된 오피스텔입니다. 또 현황조사상 보증금·점유부분이 명확하지 않은 전입자가 다수 확인됩니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 격차는 크지만, 하락 시세와 실제 504호 점유·임대차 관계를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 B등급 물건입니다.
