부산지방법원 2025타경4945. 수영구 광안동 가비펠리치 5층 507호로, 감정요항표와 매각물건명세서상 공동주택(아파트-도시형:원룸형)입니다. 소유자 최보광은 2020.09.29 거래가 136,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 사상신용협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 2020.09.29 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부에는 이후 근저당권 변경·이전과 근질권 설정이 이어지지만, 경매 분석의 기준 시점은 최초 말소기준권리인 2020.09.29입니다. 조사된 전입자는 모두 이 날짜보다 늦고, 김자옥의 임차권등기 역시 2025.02.10에 이루어져 데이터상 대항력 없음·매각으로 소멸로 판정됩니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 5층 507호 · 도로명 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트-도시형:원룸형) · 전용 24.29㎡ |
| 단지 | 가비펠리치 · 89세대 · 사용승인 2020.03.12 |
| 소유자 | 최보광 · 2020.09.29 소유권이전 · 거래가 136,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 788,737,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차관계
핵심은 시간순서입니다. 2020.09.29 근저당권보다 앞선 전입자는 확인되지 않습니다. 김자옥의 임대차계약일은 2022.04.17, 주민등록일과 확정일자는 2022.04.29이며, 임차권등기는 2025.02.10입니다. 나머지 조사된 점유자들의 전입일도 모두 2022년 이후입니다. 데이터상 전원 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김자옥 | 2022.04.29 | 85,000,000원 | 2025.02.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 임종화 | 2022.05.12 | 미상 | 2025.02.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 류승찬 | 2022.11.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 이진호 | 2022.12.28 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 고원 | 2023.01.10 | 미상 | 2025.02.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 구다은 | 2023.03.02 | 미상 | 2025.03.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 신수진 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.03.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 김병근 | 2024.04.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 김민정 | 2024.08.16 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 조윤욱 | 2024.11.11 | 미상 | 2025.02.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 김자옥의 임차권등기 보증금은 85,000,000원이지만 말소기준권리 이후의 임차관계로 데이터상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 시장은 하락 중
가비펠리치 전용 24.29㎡와 면적이 매칭된 실거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 141,200,000원이지만 2023년의 148,000,000원·180,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저매각가 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 55.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 68,600,000원으로 계산되어, 최근 시세 대비 가격 여유는 분명합니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -18.8% 하락한 것으로 집계돼, 2023년 고가 거래가 섞인 전체 평균 141,200,000원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 996,600,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 929,634,800원으로 산정됩니다. 신청채권 청구액 788,737,530원도 현 회차 예상 배당 66,965,200원으로 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금련산역(2호선) 북동측 인근이며, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 금련산역(2호선)과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물이며 승강기·난방·급배수·소화전·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 매각물건명세서상 공동주택(아파트-도시형:원룸형)으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 89세대·전용 24.29㎡의 소형 도시형 원룸형이며, 최근 12개월 거래 표본은 2건이고 최근 가격 추세는 -18.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 명도 대상 확정. 조사상 임차인·점유자 10명의 실제 점유 여부와 호실 사용관계를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 김자옥 임차권. 보증금 85,000,000원, 확정일자 2022.04.29, 임차권등기 2025.02.10이나 모두 말소기준일 이후입니다. 데이터상 대항력 없음·인수 0원입니다.
- 미상 보증금. 나머지 점유자들의 보증금·확정일자가 미상입니다. 매수인 승계액은 0원으로 산정되지만 최우선변제 가능성은 배당과 명도 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -18.8%이므로 예상 매도가를 과거 148,000,000원·180,000,000원 거래에 맞추지 않는 것이 안전합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 48,020,000원, 4회 유찰 시 33,614,000원으로 제시되어 있으므로 경쟁 강도와 자금계획을 함께 비교하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 승부처는 명도와 시장가격”
이 사건의 권리 구조는 가격에 비해 비교적 명확합니다. 2020.09.29 근저당이 말소기준이고, 김자옥을 포함한 조사상 임차인·점유자의 전입은 모두 그 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 68,600,000원이 곧 실질취득 금액이며, 최근 12개월 평균 124,000,000원의 55.3%라는 점은 분명한 가격 장점입니다.
하지만 이 물건은 “싸니까 단순하다”는 유형은 아닙니다. 한 호실에 다수 전입자가 확인되고 미상 보증금이 많아 실점유·명도 확인이 핵심이며, 실거래 추세도 -18.8%로 하락했습니다. 결론적으로 권리 인수 부담은 낮고 가격 할인은 크지만, 다수 점유자와 소형 원룸형의 환금성을 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
