부산지방법원 2025타경4945. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 5층 508호입니다. 매각물건명세서 비고에는 공동주택(아파트-도시형:원룸형)으로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태도 해당 일련번호군을 공동주택(아파트-도시형:원룸형)으로 적고 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 날짜는 2020.09.29.입니다. 이날 설정된 사상신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 경매로 소멸하는 기준선입니다.
현재 최저매각가는 111,230,000원입니다. 감정가 227,000,000원에서 두 번 유찰돼 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래는 2025.12의 170,000,000원 한 건이며, 현재 최저가는 이 거래가의 65.4%입니다. 가격만 놓고 보면 할인 폭이 크지만, 거래 표본이 한 건뿐이라는 점과 복수 점유자 확인 내역은 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4945 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 5층 508호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트-도시형:원룸형) |
| 대상 면적 | 39.39㎡ |
| 소유자 | 최보광 · 2020.09.29. 소유권이전 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 788,737,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.09.29.
말소기준권리는 2020.09.29. 을구 1번 사상신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 996,600,000원이고, 2022.09.01. 변경으로 855,250,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.27. 근저당권은 주식회사재네트대부로 이전됐고, 근저당권부채권에 근질권 설정도 이어졌습니다. 이 모든 변화의 출발점은 동일한 을구 1번 근저당권입니다.
② 임차·점유 확인 — 인수는 0원, 점유 확인은 별도
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병근 | 미상 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임종화 | 미상 | 2022.05.12 | 미상 | 2025.02.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신수진 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구다은 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고원 | 미상 | 2023.01.10 | 미상 | 2025.02.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류승찬 | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진호 | 미상 | 2022.12.28 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤욱 | 미상 | 2024.11.11 | 미상 | 2025.02.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김자옥 | 507호 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | 건물 전부 | 2024.08.16 | 140,000,000원 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김민정의 등기된 임차권은 보증금 140,000,000원, 임대차계약일자 2024.07.17., 주민등록일자·점유개시일자 2024.08.16., 확정일자 2024.07.17.로 기재돼 있습니다. 그러나 이 날짜들은 모두 2020.09.29. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 거래의 65.4%
가비펠리치의 대상 면적은 39.39㎡이며, 동일 면적 최근 거래로 확인되는 것은 2025.12 · 10층 · 170,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 39.39㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.39㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 111,230,000원은 이 최근 거래의 65.4%입니다. 감정가 227,000,000원과 비교해도 두 번 유찰되며 가격이 크게 내려왔습니다. 이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 시세 비교 기준은 최저매각가 111,230,000원으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,357,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 996,600,000원 | 108,872,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권자 채권에 887,727,220원의 미배당이 남고, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 788,737,530원도 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 887,727,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 920,540,498원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,502,700원 | 53,121,651원 | 943,478,349원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 금련산역(2호선) 북동측 인근. 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 금련산역(2호선)과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물이며 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역. 북서측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 5,943,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 가비펠리치는 89세대, 2020.03.12. 준공. 동일 면적 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.09.29. 사상신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 508호 실제 점유자 특정. 현황조사에 다수 전입자가 있고 김자옥은 507호로 표시됩니다. 실제 508호의 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 김민정 임차권. 보증금 140,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후입니다. 등기부·매각물건명세서의 최종 문구를 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자. 다수 인원의 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 자료상 대항력은 없지만 명도 협상에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 표본. 최근 동일 면적 거래는 170,000,000원 한 건뿐입니다. 한 건만으로 가격 상한을 정하지 말고 주변 유사 상품과 함께 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서의 최종 처리내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제·관리비 등은 최종 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 핵심
이 사건은 현재 자료만 놓고 보면 대항력 인수형이 아닙니다. 말소기준권리인 2020.09.29. 근저당보다 확인된 전입과 김민정의 임차권등기가 모두 늦고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저매각가인 111,230,000원으로 볼 수 있습니다.
가격은 2025.12 동일 면적 실거래 170,000,000원의 65.4%로 내려와 있습니다. 다만 이 단지의 최근 12개월 거래가 한 건뿐이고, 현황조사에는 여러 전입자가 확인됩니다. 그래서 결론은 단순한 “저가 낙찰”보다 권리 인수는 0원, 가격 할인은 크지만 점유·명도와 시세 표본 검증은 반드시 필요한 물건입니다.
